점유이전금지가처분 피보전권리
명도소송 승소를 결정하는 핵심요건

피보전권리란 무엇인가? 명도소송의 법적 토대

점유이전금지가처분에서 피보전권리는 '보전해야 할 권리', 즉 법원에 가처분을 신청하는 근거가 되는 권리를 의미합니다. 건물주나 임대인이 임차인을 상대로 건물을 비워달라고 요구할 수 있는 법적 권리가 바로 피보전권리입니다.

피보전권리가 불명확하면 발생하는 위험

점유이전금지가처분을 신청할 때 피보전권리가 명확하지 않거나 입증이 부족하면 어떤 문제가 발생할까요? 가장 큰 위험은 법원에서 가처분 신청이 기각되는 것입니다. 가처분이 기각되면 명도소송 진행 중에 임차인이 제3자에게 점유를 이전할 수 있고, 이 경우 승소 판결을 받아도 강제집행이 불가능해질 수 있습니다.

특히 상가건물의 경우 임차인이 권리금을 받고 제3자에게 점유를 이전하려는 시도가 빈번합니다. 주거용 건물에서도 임차인이 지인이나 가족에게 명의를 이전하여 명도소송을 회피하려는 경우가 있습니다. 이러한 상황에서 피보전권리를 명확하게 확보하고 점유이전금지가처분을 받아두지 않으면, 건물주는 수개월간의 소송 끝에 승소했음에도 불구하고 건물을 돌려받지 못하는 최악의 상황에 처할 수 있습니다.

피보전권리 유형별 상세 해설

피보전권리 유형	발생 근거	주요 입증 자료
임대차 해지 명도청구권	임대차 계약 종료, 3기분 이상 차임 연체, 계약 위반	임대차계약서, 내용증명, 계약해지통지서, 연체 증빙
소유권 기반 인도청구권	부동산 등기부상 소유권 확보	부동산등기부등본, 소유권이전등기 관련 서류
낙찰자 명도청구권	경매 낙찰허가결정 확정	낙찰허가결정문, 대금납부 증빙, 소유권이전등기
점유권 기반 청구권	점유 침탈, 무단점유	점유사실확인서, 사진, 동영상, 증인 진술

임대차 해지 명도청구권의 핵심

주거용 건물의 경우 2기분 이상, 상가건물의 경우 3기분 이상의 차임을 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 내용증명을 통해 계약 해지 의사를 명확히 통보하고, 그 통지가 임차인에게 도달한 시점부터 계약이 해지됩니다. 이때 발생하는 명도청구권이 점유이전금지가처분의 피보전권리가 됩니다.

계약 해지 사유가 명확해야 하며, 단순히 임대인의 일방적인 주장만으로는 부족합니다. 차임 연체의 경우 구체적인 연체 금액과 기간, 임대인의 독촉 사실 등을 입증해야 합니다. 임차인이 무단으로 전대하거나 용도를 변경한 경우에도 명도청구권이 발생하지만, 이 역시 구체적인 증거가 필요합니다.

소유권에 기반한 인도청구권의 강점

소유권은 물권으로서 채권보다 강력한 효력을 가집니다. 부동산 등기부상 소유자로 등재되어 있다면, 권원 없는 점유자를 상대로 강력하게 인도를 요구할 수 있습니다. 특히 무단점유자나 불법점유자를 상대로 할 때는 소유권 기반 인도청구권이 가장 효과적입니다.

다만 임차인에게 대항력이 있는 경우에는 단순히 소유권만으로는 명도를 요구할 수 없습니다. 임차인이 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 대항력 요건을 갖추고 있다면, 소유자가 변경되더라도 임차인은 새로운 소유자에게 대항할 수 있기 때문입니다. 이런 경우에는 임대차 계약 해지를 통한 명도청구권을 확보해야 합니다.

점유이전금지가처분 신청 시 피보전권리 입증 방법

피보전권리를 제대로 입증하지 못하면 가처분 신청이 기각될 수 있습니다. 법원은 신청서와 첨부 서류만으로 피보전권리의 존재를 판단하므로, 명확하고 구체적인 증거를 제출해야 합니다.

신청서를 작성할 때는 피보전권리의 내용을 구체적으로 기재해야 합니다. 단순히 "명도청구권"이라고만 쓰는 것이 아니라, "임대차 계약 종료에 따른 건물명도청구권" 또는 "소유권에 기한 건물인도청구권"처럼 피보전권리의 발생 근거를 명확히 밝혀야 합니다.

법도 명도소송센터의 피보전권리 확보 전략

법도 명도소송센터는 명도소송 800건 이상, 점유이전금지가처분 600건 이상의 실전 경험을 보유하고 있습니다. 엄정숙 변호사는 부동산전문변호사이자 민사전문변호사로서 대한변협에 등록되어 있으며, 공인중개사 자격까지 보유하고 있어 부동산 분쟁에 대한 깊은 이해를 바탕으로 사건을 처리합니다.

명도소송 매뉴얼 저자가 직접 진행합니다

법도 명도소송센터의 엄정숙 변호사는 명도소송 실무를 집대성한 『명도소송 매뉴얼』의 저자입니다. 단순히 이론만 아는 것이 아니라, 수백 건의 실전 사례를 통해 검증된 노하우를 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS, YTN 등 주요 언론에서도 명도소송 전문가로 인정받아 수차례 출연한 바 있습니다.

피보전권리 확보부터 강제집행까지 원스톱 지원

법도 명도소송센터는 피보전권리 검토 및 확보, 내용증명 발송, 점유이전금지가처분 신청, 명도소송 제기, 강제집행 지원까지 전 과정을 원스톱으로 지원합니다. 명도소송을 선임하시면 점유이전금지가처분과 내용증명은 추가 비용 없이 진행됩니다.

피보전권리 관련 자주 묻는 질문

임대차 계약서가 없어도 피보전권리를 인정받을 수 있나요?

임대차 계약서가 없더라도 차임 입금 내역, 문자 메시지, 카카오톡 대화 내용, 증인 진술 등을 통해 임대차 관계를 입증할 수 있다면 피보전권리를 인정받을 수 있습니다. 다만 계약서가 있는 경우보다 입증이 어렵고 시간이 더 소요될 수 있으므로, 사전에 변호사와 충분히 상담하는 것이 좋습니다.

임차인이 대항력을 갖추고 있으면 소유권으로 명도를 청구할 수 없나요?

임차인이 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법상의 대항력 요건을 갖추고 있다면, 단순히 소유자가 변경되었다는 이유만으로는 명도를 청구할 수 없습니다. 이 경우에는 임대차 계약 해지 사유를 확보하여 명도청구권을 취득해야 합니다. 차임 연체, 무단전대, 용도 변경 등의 계약 위반 사유가 있어야 명도를 청구할 수 있습니다.

점유이전금지가처분을 받았는데도 제3자에게 점유가 넘어갔다면?

점유이전금지가처분이 집행된 이후에도 임차인이 제3자에게 점유를 이전한 경우, 명도소송에서 승소한 후 승계집행문을 발급받아 그 제3자의 점유를 배제할 수 있습니다. 가처분의 효력으로 인해 제3자는 선의취득을 주장할 수 없으며, 가처분 채권자는 제3자를 상대로도 강제집행을 진행할 수 있습니다.

피보전권리가 여러 개 있으면 어떻게 하나요?

예를 들어 소유권도 있고 임대차 계약 해지에 따른 명도청구권도 있는 경우처럼 피보전권리가 여러 개 있다면, 가장 명확하고 입증이 쉬운 권리를 주된 피보전권리로 삼고, 나머지를 예비적으로 주장할 수 있습니다. 다만 실무에서는 가장 강력한 하나의 권리에 집중하여 신청하는 것이 효과적입니다.

피보전권리 확보, 왜 전문 변호사와 상담해야 하나요?

점유이전금지가처분에서 피보전권리는 단순히 "명도할 권리가 있다"는 것만으로는 부족합니다. 그 권리의 발생 근거, 법적 성격, 입증 방법까지 모두 명확해야 법원에서 인정받을 수 있습니다. 특히 임차인이 대항력을 갖추고 있거나, 계약 관계가 복잡한 경우에는 피보전권리의 존재 여부 자체가 쟁점이 될 수 있습니다.

법도 명도소송센터는 수백 건의 명도소송과 점유이전금지가처분 사건을 직접 처리한 경험을 바탕으로, 각 사안에 맞는 최적의 피보전권리를 선택하고 입증 전략을 수립합니다. 단순히 서류만 제출하는 것이 아니라, 법원이 납득할 수 있는 논리적인 흐름으로 사건을 구성하여 가처분 인용률을 높입니다.

마무리하며

점유이전금지가처분의 피보전권리는 명도소송 성공의 가장 기본적이면서도 중요한 요소입니다. 피보전권리가 명확하게 확보되어 있어야 가처분 결정을 받을 수 있고, 가처분이 집행되어야만 명도소송 진행 중에 점유자 변경을 막을 수 있습니다.

임대차 계약 해지에 따른 명도청구권, 소유권에 기반한 인도청구권, 낙찰자의 명도청구권 등 다양한 형태의 피보전권리가 있으며, 각 사안에 따라 적합한 권리를 선택하고 입증해야 합니다. 계약서, 내용증명, 연체 증빙, 등기부등본 등 구체적인 증거 자료를 준비하여 법원에 제출해야 합니다.

법도 명도소송센터는 800건 이상의 명도소송 경험을 바탕으로, 피보전권리 검토부터 가처분 신청, 명도소송, 강제집행까지 전 과정을 지원합니다. 명도소송 매뉴얼 저자인 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며, 변호사 선임료는 200만원부터 시작합니다.

건물을 비우지 않는 임차인 때문에 고민하고 계신가요? 점유를 제3자에게 넘기려는 움직임이 보이시나요? 지금 바로 무료 전화 상담을 받아보시고, 피보전권리를 확보하여 명도소송을 시작하십시오. 법도 명도소송센터가 승소까지 함께하겠습니다.