점유이전금지가처분 집행불능 위기, 승계집행문으로 돌파하는 법
법도명도
2026-01-21 15:34
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본문
점유이전금지가처분 집행불능 위기,
승계집행문으로 돌파하는 법
제3자 점유 이전·침탈 완벽 대응 전략 | 법도 명도소송센터
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『명도소송 매뉴얼』 저자 엄정숙 변호사 | 대한변협 등록 전문 자격 보유
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집행 현장에서 예상치 못한 문제 발견
- 점유이전금지가처분을 미리 해놨는데 현장에 가보니 다른 사람이 점유하고 있다
- 임차인이 제3자에게 점유를 넘겼다고 주장하며 집행을 거부한다
- 집행관이 새로운 점유자 때문에 집행할 수 없다고 말한다
- 가처분 결정을 받았는데도 불구하고 집행불능 처리되었다
- 승계집행문을 발급받으라는데 절차가 복잡하고 시간이 걸린다
이대로 방치하면 어떻게 될까요?
승소 판결을 받고도 강제집행을 못하거나, 제3자를 상대로 별도 소송을 다시 진행해야 합니다. 최소 6개월 이상 추가 지연이 발생하며, 그 사이 임대료 손실은 계속 늘어납니다.
점유이전금지가처분 집행불능, 왜 발생하나요?
점유이전금지가처분은 명도소송 중 점유자가 바뀌는 것을 막기 위한 필수 절차입니다. 그러나 가처분 결정 이후에도 실제 현장에서는 다양한 방식으로 점유가 변동되어 집행불능 상황이 발생합니다.
케이스 1
정상적 점유 이전
정상적 점유 이전
가처분채무자가 제3자에게 임대차계약 등을 통해 점유를 정상적으로 이전한 경우입니다. 이 경우 승계집행문 부여가 가능합니다.
케이스 2
점유명의 변경
점유명의 변경
원래 점유자는 그대로인데 명의만 다른 사람(가족, 법인 등)으로 바꾼 경우입니다. 실질적 점유 승계로 판단되어 승계집행문 신청이 가능합니다.
케이스 3
제3자의 점유 침탈
제3자의 점유 침탈
제3자가 가처분채무자의 의사와 관계없이 강제로 점유를 빼앗은 경우입니다. 대법원 판례에 따라 원칙적으로 승계집행문 부여 불가합니다.
케이스 4
가장 침탈
가장 침탈
실제로는 점유를 승계받았으면서도 가처분 효력을 회피하기 위해 채무자와 짜고 침탈한 것처럼 꾸민 경우입니다. 이는 승계집행문 부여가 가능합니다.
핵심 판례: 대법원 2015. 1. 29. 선고 2012다111630 판결
점유이전금지가처분이 집행된 이후 제3자가 가처분채무자의 점유를 침탈하는 방법으로 점유를 취득한 경우, 점유이전금지가처분 집행 사실을 알고 있었다 하더라도 채무자와 통모하여 침탈한 것처럼 가장한 등의 특별한 사정이 없는 한 제3자를 '채무자의 승계인'이라고 할 수 없습니다. 따라서 승계집행문 부여가 불가능하며, 별도 소송을 제기해야 합니다.
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승계집행문으로 문제를 해결하는 방법
점유가 제3자에게 이전되었다고 해서 모든 경우에 집행이 불가능한 것은 아닙니다. 점유 이전의 방식과 경위에 따라 승계집행문을 통해 효과적으로 대응할 수 있습니다.
승계집행문 부여 절차
점유 이전 사실 확인
현장 방문 및 증거 수집을 통해 제3자의 점유 이전 사실을 확인합니다. 임대차계약서, 현장 사진, 진술서 등을 준비합니다.
승계 여부 법률 검토
정상적 점유 승계인지, 침탈인지 법률적으로 판단합니다. 채무자와의 통모 여부, 계약 관계 등을 면밀히 검토합니다.
승계집행문 신청
관할 법원에 승계집행문 부여 신청을 합니다. 승계 사실을 입증할 수 있는 자료를 첨부하여 제출합니다.
집행문 부여 및 강제집행
승계집행문이 부여되면 제3자를 상대로 강제집행을 진행합니다. 통상 2~3개월 소요됩니다.
승계집행문 부여가 어려운 경우 대안
제3자가 점유를 침탈한 것으로 판단되어 승계집행문 부여가 불가능한 경우, 다음과 같은 방법으로 대응해야 합니다.
| 상황 | 대응 방법 |
|---|---|
| 통모 의심 시 | 채무자와 제3자 간 통모하여 침탈을 가장했다는 증거를 확보하여 승계집행문 신청. 계약서 위조, 허위 날짜, 금전 거래 내역 등을 조사합니다. |
| 순수 침탈 확인 시 | 제3자를 상대로 별도 명도소송 제기. 기존 명도소송과 병행하여 진행하며, 제3자에 대한 점유이전금지가처분도 즉시 신청합니다. |
| 공동점유 확인 시 | 가처분 집행 당시부터 공동점유가 있었다면 제3자에 대한 별도 집행권원이 필요합니다. 즉시 추가 가처분 및 소송을 제기해야 합니다. |
| 긴급 대응 필요 시 | 제3자의 추가 점유 이전을 막기 위해 제3자에 대한 점유이전금지가처분을 우선 신청합니다. 동시에 본안소송을 준비합니다. |
집행불능을 사전에 예방하는 방법
점유이전금지가처분 집행불능은 초기 대응이 중요합니다. 명도소송을 시작할 때부터 체계적으로 준비하면 집행불능 위험을 최소화할 수 있습니다.
예방책 1
조기 가처분 신청
조기 가처분 신청
명도소송과 동시에 또는 그 이전에 점유이전금지가처분을 반드시 신청하세요. 임대차 해지 통보 직후가 가장 적절한 시기입니다.
예방책 2
현장 모니터링
현장 모니터링
가처분 집행 후에도 정기적으로 현장을 방문하여 점유 변동 여부를 확인합니다. 새로운 간판, 명의 변경 등을 즉시 포착해야 합니다.
예방책 3
공동점유 확인
공동점유 확인
가처분 집행 시점에 제3자의 공동점유가 확인되면 즉시 해당 제3자에 대해서도 가처분 및 소송을 제기하세요.
예방책 4
신속한 본안 진행
신속한 본안 진행
점유 변동 가능성을 줄이기 위해 명도소송을 신속하게 진행합니다. 지연될수록 점유 이전 위험이 커집니다.
가처분 없이 명도소송만 진행하면?
- 소송 중 점유자가 바뀌면 승소 판결을 받아도 집행할 수 없습니다
- 새로운 점유자를 상대로 처음부터 다시 소송을 진행해야 합니다
- 최소 6개월~1년 이상 추가 시간과 비용이 소요됩니다
- 그 사이 임대료 손실은 계속 발생하며 회수도 어려워집니다
법도 명도소송센터의 체계적 대응 시스템
점유이전금지가처분 600건 이상의 경험을 바탕으로 집행불능 상황에 대한 최적의 해결책을 제시합니다.
1단계
긴급 현장 조사
긴급 현장 조사
집행불능 통보 즉시 현장을 방문하여 점유 상황을 정확히 파악합니다. 제3자와의 면담, 증거 수집, 주변 조사를 실시합니다.
2단계
법률 검토
법률 검토
점유 승계인지 침탈인지를 판례 기준에 따라 면밀히 검토합니다. 승계집행문 가능 여부를 정확히 판단합니다.
3단계
최적 전략 수립
최적 전략 수립
승계집행문 신청, 별도 소송 제기, 추가 가처분 등 상황에 맞는 최적의 대응 전략을 수립합니다.
4단계
신속한 집행
신속한 집행
승계집행문 부여 또는 신규 판결 확보 즉시 강제집행을 진행합니다. 추가 점유 변동을 차단합니다.
왜 법도 명도소송센터를 선택해야 하나요?
- 점유이전금지가처분 600건 이상 직접 수행: 다양한 집행불능 상황을 경험하고 해결한 노하우가 축적되어 있습니다
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선임료 및 비용 안내
• 명도소송 변호사 선임료: 200만원부터 (사건 난이도·증거 상태에 따라 상이)
• 선임 시 점유이전금지가처분·내용증명: 0원 (패키지 제공)
• 법원 납부 비용: 인지대 약 9천원 + 송달료 + 담보 등 총 50~100만원
• 승계집행문 신청: 추가 비용 없이 진행
• 강제집행: 별도 계약 (필요시 안내)
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 점유이전금지가처분을 했는데 집행불능 됐어요. 어떻게 해야 하나요?
A. 먼저 제3자가 점유를 어떻게 취득했는지 확인해야 합니다. 가처분채무자로부터 정상적으로 점유를 승계받았다면 승계집행문을 신청할 수 있습니다. 하지만 침탈한 경우라면 별도 소송이 필요할 수 있으므로 즉시 전문 변호사와 상담하세요.
Q. 승계집행문 발급까지 얼마나 걸리나요?
A. 승계집행문 신청 후 법원의 심사를 거쳐 통상 2~3주 내에 발급됩니다. 다만 승계 사실 입증이 명확하지 않은 경우 추가 자료 제출이 요구될 수 있어 더 오래 걸릴 수 있습니다. 이후 집행까지 포함하면 전체적으로 2~3개월 정도 소요됩니다.
Q. 제3자가 점유를 침탈했다면 무조건 새로 소송해야 하나요?
A. 순수한 침탈이라면 승계집행문 부여가 어려워 별도 소송이 필요합니다. 하지만 실제로는 침탈처럼 보이지만 채무자와 통모하여 가장한 경우가 많습니다. 이런 경우 통모 사실을 입증하면 승계집행문을 받을 수 있으므로, 전문가의 정확한 법률 검토가 필수입니다.
Q. 점유이전금지가처분 없이 명도소송만 했는데 점유자가 바뀌었어요. 어떻게 하나요?
A. 안타깝게도 가처분 없이 진행한 경우 승계집행문을 받을 수 없습니다. 새로운 점유자를 상대로 처음부터 명도소송을 다시 제기해야 하며, 이번에는 반드시 점유이전금지가처분을 함께 신청해야 합니다. 최소 6개월 이상 추가 지연이 예상되므로 즉시 법률 전문가와 상담하세요.
Q. 승계집행문 비용은 얼마나 드나요?
A. 승계집행문 신청 자체는 법원에 납부하는 비용이 거의 없습니다. 다만 변호사를 통해 진행하는 경우 변호사 비용이 발생하며, 법도 명도소송센터는 명도소송 선임 시 승계집행문 신청을 추가 비용 없이 진행합니다.
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긴급 상황 1
집행관이 현장에서 제3자를 확인하고 집행불능 처리했다
긴급 상황 2
임차인이 제3자에게 점유를 넘겼다며 버티고 있다
긴급 상황 3
승계집행문을 신청했는데 법원에서 거부 통지를 받았다
긴급 상황 4
가처분 없이 소송을 진행했는데 점유자가 계속 바뀐다
시간이 지날수록 상황은 더 복잡해집니다
제3자가 또 다른 사람에게 점유를 넘기거나, 추가 권리 관계가 발생하면 해결이 더욱 어려워집니다.
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