부동산 분쟁이 생기면 가장 흔히 듣는 말이 명도소송이지만, 때로는 ‘철거소송’이라는 단어도 등장합니다. 둘 다 무단 점유나 불법 사용을 종료시키기 위해 진행한다는 점에서 비슷하게 보이지만, 실제로는 약간 다른 목적과 절차를 갖고 있습니다. 그렇다면 철거소송과 명도소송이란 어떤 차이가 있고, 어떤 상황에서 진행되는 걸까요.

먼저 명도소송이란, 점유 권한이 없는 상대방에게 부동산을 비워달라고 요구하는 소송입니다. 예를 들어 월세명도소송, 상가 명도소송, 주택 명도소송 등 여러 형태가 있죠. 반면에 철거소송은 ‘불법 건축물이나 구조물을 철거하라’는 목적으로 제기됩니다. 즉, 누군가 내 땅이나 건물에 무단으로 창고를 지었거나, 임차인이 계약과 달리 불법 증축을 했을 때 이를 철거하도록 요구하는 소송입니다.

그러다 보니 어떤 경우에는 명도소송기간 동안 철거 문제가 함께 불거져서, 명도소송강제집행과 철거집행을 동시에 고려해야 합니다. 상가 명도소송에서도 내부를 임차인이 임의로 개조했다면, 원상복구를 둘러싼 분쟁이 생길 수 있는데, 그게 심각하다면 철거소송으로 이어질 수 있습니다. 또한 건물명도소송이나 부동산명도소송에서도 마찬가지로, 점유 해제와 더불어 철거까지 필요한 상황이 종종 발생합니다.

결국 철거소송이 필요한지 여부는, 불법 구조물이 설치되었느냐 아니냐에 따라 달라집니다. 단순히 임대차 계약이 끝났는데도 세입자가 안 나가서 건물을 돌려받고 싶은 경우라면, 세입자명도소송이나 건물인도소송만으로 충분할 수 있습니다. 하지만 임차인이 허가 없이 증축을 하거나, 임대인의 재산을 임의로 변경한 상태라면 철거도 함께 요구해야 문제가 깔끔하게 해결됩니다.

철거소송을 준비할 때 역시 명도소송양식과 비슷하게 소장을 작성하지만, 청구취지에 “무단 증축된 구조물을 철거하고, 부지를 인도하라”는 식의 표현을 넣어야 합니다. 만약 불법 건축물이 주택 안에 있다면 주택 명도소송과 연동될 수도 있고, 상가라면 상가 명도소송에 함께 포함될 수 있습니다. 그만큼 재판부도 구조물 철거로 인한 피해나 원상복구 비용 등에 대해 신중히 판단합니다.

결론적으로, 철거소송과 명도소송이란 목적에서 차이가 있다는 점이 핵심입니다. 명도소송은 ‘점유 상태 해제’가, 철거소송은 ‘불법 구조물 철거’가 주된 골자죠. 다만 실제 분쟁 현장에서는 둘 다 동시에 제기되거나, 한 사건 안에 두 소송의 요소가 섞이는 경우도 있으니, 정확한 상황 파악이 선행돼야 제대로 대응할 수 있습니다.