퇴거명령서 발부 받으려면? 세입자 안 나갈 때 명도소송 변호사가 알려주는 핵심
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퇴거명령서 발부 받으려면? 세입자 안 나갈 때 임대인이 반드시 알아야 할 핵심
"세입자가 안 나가는데 퇴거명령서 발부하면 된다면서요?" 수많은 임대인이 던지는 질문입니다. 하지만 우리 법제에서 '퇴거명령서'라는 이름의 서류는 실무상 존재하지 않습니다. 정확한 절차를 알아야 빨리 내보낼 수 있습니다.
'퇴거명령서'라는 서류, 실제로 무엇일까
인터넷 검색창에 퇴거명령서라고 치면 온갖 글이 쏟아집니다. 하지만 한국 민사집행 실무에서 '퇴거명령서'라는 독립된 법정 서류는 없습니다. 임대인이 찾고 있는 서류는 실제로는 명도소송 판결문(건물인도 판결문), 그리고 이를 근거로 집행관이 발급하는 집행문과 계고서인 경우가 대부분입니다.
"구청이나 경찰서에 신고하면 퇴거명령서가 나온다"
월세 몇 달 밀렸다고 구청이나 경찰서가 세입자에게 나가라는 명령서를 내주지 않습니다. 민사 임대차 분쟁은 반드시 법원 절차를 통해야 합니다. 이 점을 착각하면 시간만 흘러가고, 그 사이 월세는 계속 쌓입니다.
임대인이 필요한 것은 '명도소송 판결문 + 강제집행'
임차인을 합법적으로 내보내려면 ①내용증명 발송 ②점유이전금지가처분 ③명도소송 ④판결 확정 후 강제집행 순서를 따릅니다. 이 흐름을 모르고 '퇴거명령서만 받으면 된다'고 생각하면 헛시간을 보내게 됩니다.
지금 이 순간에도 쌓이는 손해
퇴거명령서가 뭔지 헷갈리는 동안 임대인에게는 이미 손해가 발생하고 있습니다. 현장에서 자주 보는 네 가지 상황입니다.
월세 연체 누적
카톡 독촉만 반복. 3기 이상 연체되어도 스스로 해지 못 한 채 시간만 흘러가는 경우가 많습니다.
계약 만료 후 무단점유
계약기간이 끝났는데도 짐을 빼지 않고 버티는 임차인. 명도 절차를 제때 시작해야 대응이 가능합니다.
무단 전대·제3자 점유
임차인이 다른 사람에게 넘겨버린 경우, 점유이전금지가처분 없이는 승소해도 집행이 막힙니다.
연락두절·잠수
전화도 안 받고 문자도 읽지 않는 세입자. 송달이 안 되면 공시송달 절차로 길을 찾아야 합니다.
상황이 복잡하게 꼬이기 전에 빠른 판단이 비용을 줄입니다
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"다음 달까지만 기다려 볼게요." 이 말을 세 번만 들어도 석 달이 날아갑니다. 명도소송 자체가 평균 4~6개월 걸리는 점을 감안하면, 임대인이 망설이는 시간은 고스란히 공실·미수 월세로 돌아옵니다.
※ 망설이는 기간 + 위 절차 기간 = 실제 인도받을 때까지 걸리는 시간. 선임이 하루라도 빨라야 공실 기간이 줄어듭니다.
퇴거를 이끌어내는 정확한 4단계 흐름
임대인이 '퇴거명령서'라 부르는 결과물을 얻기 위해서는 아래 단계를 순서대로 밟아야 합니다. 한 단계라도 빠지면 승소해도 실제 인도가 어려워질 수 있습니다.
내용증명 발송 — 계약 해지 의사 명시
차임 연체·계약 만료를 근거로 해지 통지를 우편으로 공식 전달합니다. 향후 소송에서 결정적 증거가 됩니다.
약 1주 내외점유이전금지가처분 — 점유자 바꿔치기 차단
소송 중간에 제3자에게 점유를 넘기면 판결이 무력화됩니다. 가처분으로 현 점유자를 고정해야 안전합니다.
전자소송 인지대 통상 9,000원대명도소송 제기 — 본안 판결문 확보
소장 접수 후 변론 → 판결 선고까지 이어집니다. 이때 받는 '건물인도 판결문'이 임대인이 찾던 '퇴거명령서'의 실체입니다.
평균 4~6개월강제집행 — 법원 집행관이 현장 집행
판결문이 확정되어도 자진 퇴거를 거부하면 강제집행을 신청합니다. 법원 소속 집행관에 의하여 짐을 강제로 반출하는 방식으로 진행됩니다.
신청부터 본 집행까지 약 3개월소송을 피하는 방법도 있다 — 제소전화해
계약 체결 단계에서는 제소전화해를 해두는 것이 가장 안전한 사전 장치입니다. 제소전화해가 성립되어 있으면, 차임 연체나 계약 만료 시 바로 강제집행으로 넘어갈 수 있어 4~6개월짜리 소송 자체를 생략할 수 있습니다. 참고로 건물명도 공증은 계약기간 만료 6개월 이내 시점에서만 활용할 수 있고, 계약 체결 시점에는 불가능합니다. 임대차기간이 보통 1년 이상이기 때문에 체결 단계에서는 제소전화해가 적합합니다.
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명도소송 매뉴얼 책 저자, 엄정숙 변호사
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엄정숙 대표변호사
- 대한변협 등록 부동산전문·민사전문 변호사
- 공인중개사 자격 보유
- 저서 『명도소송 매뉴얼』 저자 직접 진행
- MBC, KBS, SBS, YTN 다수 출연
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본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 글로, 법률 자문이나 구체적 사건에 대한 확정적 판단이 아닙니다. 개별 사건의 사실관계·증거·지역 법원 실무에 따라 결과와 기간, 비용은 달라질 수 있으며, 내용 중 일부는 시점·해석에 따라 변동될 수 있습니다. 본인 사안에 대한 정확한 검토는 무료 전화상담에서 안내해 드리니, 판단이 필요한 경우 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.
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