계약기간이 끝났습니다. 월세도 몇 달째 밀리고 있습니다. 참다못해 세입자에게 퇴거명령문자를 보냈습니다. 그런데 답장이 없습니다. 혹은 "알겠다"고 했는데 여전히 나가지 않습니다. 이런 상황에서 임대인은 어떻게 해야 할까요?

먼저 정확히 짚어야 할 점이 있습니다. 퇴거명령문자 자체에는 법적 강제력이 없습니다. 문자메시지나 카카오톡은 의사 전달 수단일 뿐, 이것만으로 세입자를 퇴거시킬 수 있는 권한이 생기지 않습니다. 실제로 많은 임대인이 퇴거명령문자를 보낸 뒤 세입자가 나갈 줄 알고 기다리다가, 오히려 수개월의 시간을 허비하는 경우가 적지 않습니다.

퇴거명령문자, 왜 그것만으로는 부족한가

임대인이 세입자에게 보내는 퇴거명령문자는 법률적으로 계약 해지 의사 통보의 한 형태로 볼 수 있습니다. 민법상 계약 해지는 구두나 문자로도 가능하다는 것이 원칙입니다. 그러나 문제는 나중에 세입자가 "그런 문자를 받은 적 없다" 혹은 "계약 해지에 동의한 적 없다"고 주장할 수 있다는 데 있습니다.

따라서 퇴거명령문자를 보내는 것은 시작일 수는 있지만, 반드시 내용증명을 공식적으로 발송하여야 합니다. 내용증명은 발송 일자와 문서 내용을 우체국이 증명해주는 제도입니다. 이 한 장의 서류가 있으면, 이후 명도소송 단계에서 임대인의 계약 해지 의사를 명확히 입증할 수 있습니다.

퇴거명령문자 이후, 법적으로 밟아야 할 절차

아무리 답답하더라도 임대인이 직접 세입자의 문을 열거나 짐을 빼는 행위는 주거침입죄에 해당할 수 있습니다. 내 건물이라 하더라도, 법이 정한 절차 없이 강제로 퇴거시키면 오히려 임대인이 처벌받게 됩니다. 이것이 바로 명도소송이라는 법적 절차가 필요한 이유입니다.

퇴거명령문자, 언제 보내야 효과적인가

퇴거명령문자를 보내는 타이밍은 상황에 따라 달라집니다. 주택의 경우 월세가 2개월분(2기) 이상 연체되면 임대인은 계약을 해지하고 퇴거를 요구할 수 있습니다. 상가의 경우에는 3개월분(3기) 이상 연체가 해지 사유에 해당합니다. 계약기간 만료를 이유로 퇴거를 요청할 때는, 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 의사를 통보해야 합니다. 이 시기를 놓치면 묵시적 갱신이 되어 같은 조건으로 계약이 자동 연장될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

퇴거명령문자 보내기 전 반드시 확인할 사항

명도소송 비용, 어느 정도 들까

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