QUESTION 1점유 이전 금지 가처분을 신청하는 이유는 무엇인가요?

점유이전금지가처분을 신청하는 이유는 명도 판결을 받기 전에 점유자가 바뀌어 판결을 실행하기 어려워지는 상황을 막기 위해서입니다.

「민사집행법」 제300조①은 "다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 명도소송에서 다툼의 대상은 건물의 점유이고, 건물주가 지키려는 권리는 건물을 돌려받을 권리입니다.

명도 판결의 강제집행은 판결이나 집행문에 성명이 표시된 사람을 상대로 개시됩니다(「민사집행법」 제39조①). 소송 도중 세입자가 가게를 다른 사람에게 넘기거나 친척을 들여보내면 판결의 피고와 현장 점유자가 달라지는 문제가 생깁니다. 점유자가 바뀐 뒤 집행이 어떤 방식으로 이어지는지는 판례가 다루는 영역이라 사안마다 결론이 달라질 수 있으므로, 처음부터 점유 상태를 묶어 두는 것이 가처분의 쓰임새입니다.

세 가지 신호가 없더라도 상대가 "곧 나가겠다"는 말만 반복하며 시간을 끄는 경우, 소장을 내기 전에 가처분을 먼저 검토하는 것이 명도소송 점유이전금지가처분의 기본 순서입니다. 법도의 절차 지도도 명도 내용증명, 가처분, 명도소송, 강제집행 순으로 짜여 있습니다.

QUESTION 2점유 이전 금지 가처분은 어떻게 신청하나요?

가처분 신청은 관할법원에 신청서와 소명자료를 내고, 법원이 담보를 명하면 담보를 제공한 뒤 결정을 받는 순서로 진행됩니다.

관할은 「민사집행법」 제303조에 따라 본안의 관할법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원입니다. 건물 소재지 법원에 낼지, 명도소송을 낼 법원(또는 이미 소송이 걸린 법원)에 낼지를 건물주가 고를 수 있습니다.

부동산점유이전금지가처분 신청의 핵심은 소명입니다. 가처분절차에는 「민사집행법」 제301조에 따라 가압류절차 규정이 준용되고(차이가 나는 경우 제외), 제301조로 준용되는 제279조②에 따라 지키려는 권리와 가처분이 필요한 이유를 소명하여야 합니다. 임대차계약서, 연체 내역, 해지 통지 내용증명과 도달 자료, 현장 점유 사진이 기본 묶음입니다.

재판은 제301조로 준용되는 제280조①에 따라 변론 없이 할 수 있고, 제301조로 준용되는 제280조③에 따라 소명이 된 때에도 법원은 담보를 제공하게 하고 명할 수 있습니다. 담보는 「민사집행법」 제19조③이 준용하는 「민사소송법」 제122조에 따라 금전 또는 법원이 인정하는 유가증권을 공탁하거나, 대법원규칙이 정하는 바에 따라 지급을 보증하겠다는 위탁계약을 맺은 문서를 제출하는 방법으로 합니다. 결정의 내용은 법원이 신청목적을 이루는 데 필요한 처분을 직권으로 정하며(제305조①), 법원은 상대방에게 어떠한 행위를 하지 말도록 명할 수 있습니다(제305조②).

QUESTION 3점유 이전 금지 가처분을 전자 소송으로 받으려면 어떤 절차를 거쳐야 하나요?

가처분은 법원 전자소송으로 신청부터 결정 수령까지 할 수 있지만, 현장 집행은 집행관에게 따로 신청해야 합니다.

온라인 접수가 끝났다고 해서 가처분이 현장에 걸린 것은 아닙니다. 건물주가 가장 자주 하는 착각이 결정문을 받은 순간 효력이 생겼다고 여기는 것인데, 실제로는 집행관이 현장에서 집행해야 점유 상태가 공시됩니다.

전자소송에서는 결정과 보정명령이 전자적으로 송달되므로 고지일이 언제로 잡히는지를 사건 기록에서 직접 확인해 두어야 합니다. 2주 집행 기한이 그 날짜부터 흐르기 때문입니다.

QUESTION 4점유 이전 금지 가처분 비용은 얼마나 드나요?

가처분 비용은 법원 실비, 담보, 집행 예납금, 대리인 보수의 네 덩어리로 나뉘며 구체 금액은 목적물과 사건 사정에 따라 달라집니다.

집행 단계 비용은 「민사집행법」 제18조①에 따라 민사집행의 신청을 하는 때에 채권자가 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 합니다. 담보로 공탁한 돈은 담보사유가 사라지는 등 담보취소 요건을 갖춘 뒤 담보취소 절차를 거쳐 돌려받을 수 있는 구조이므로, 법원이 허용하는 방식 안에서 현금 공탁과 보증 문서 제출 중 무엇이 나은지 자금 사정을 보고 정합니다.

법도에 명도소송을 맡기시면 가처분 신청 대행 비용과 내용증명 비용은 0원이며, 명도소송 선임료는 200만원부터 사건별로 안내합니다. 인지·송달료 같은 법원 실비와 담보는 별도이고 사건마다 차이가 있어 상담 때 항목별로 설명해 드립니다.

QUESTION 5점유 이전 금지 가처분은 얼마나 걸리나요?

점유이전금지가처분 결정까지의 기간은 보정·담보 여부에 따라 사안마다 다르지만, 결정 뒤 집행 기한은 법률이 정한 2주입니다.

제301조로 준용되는 「민사집행법」 제292조②는 "가압류에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다"고 정하고, 같은 법 제292조③은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 집행할 수 있다고 정합니다. 2주는 민법의 기간 계산 규정에 따라 고지 당일을 빼고 다음 날부터 셉니다(민법 제157조). 가상의 예로 월요일에 고지되었다면 2주 뒤 월요일이 말일이 되고, 말일이 토요일 또는 공휴일이면 그 익일로 만료합니다(민법 제161조). 말일에 맞추기보다 며칠 앞당겨 집행 신청을 해 두는 편이 안전합니다.

제소명령은 채무자가 신청하면 법원이 채권자에게 상당한 기간 이내에 본안의 소를 제기해 증명하는 서류를 내거나, 이미 소를 제기했으면 소송계속사실을 증명하는 서류를 내도록 명하여야 하는 제도입니다(제301조로 준용되는 제287조①). 그 기간은 2주 이상으로 정하여야 하고, 서류를 내지 않으면 법원은 채무자의 신청에 따라 결정으로 가처분을 취소하여야 합니다. 명도소송을 이미 냈다면 소송계속 증명 서류로 대응하면 되지만, 소송 전에 가처분만 걸어 두었다면 본안 준비를 서둘러야 합니다.

CHECKPOINT내 사건은 어느 쪽인가요? 갈림길 3가지와 오늘 할 1차 조치

같은 명도 사건이라도 아래 세 지점에서 준비할 서류와 순서가 갈립니다. 건물주 스스로 위치를 확인해 보시고, 판단이 서지 않는 항목은 서류를 보고 정해야 하는 부분입니다.

채무자가 이의신청서를 내더라도 제301조로 준용되는 제283조③에 따라 이의신청은 집행을 정지하지 않습니다. 이의서를 받았다고 집행 신청을 미룰 이유는 없습니다.

QUESTION 6강제집행까지 얼마나 걸리나요?

강제집행은 명도 판결 뒤 집행문을 받아 집행관에게 신청하는 단계부터 시작되며, 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸립니다.

「민사집행법」 제28조①에 따르면 강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 곧 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있습니다. 판결정본만 들고는 집행을 시작할 수 없고, 송달·확정 여부나 가집행 문구를 확인한 뒤 집행문부터 받아야 합니다.

본집행은 「민사집행법」 제258조①에 따라 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식입니다. 남은 짐의 반출도 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지며, 건물주가 직접 짐을 빼는 것은 강제집행이 아닙니다. 점유 이전을 막는 가처분을 미리 해 두었다면 집행 당일 현장 점유자가 판결의 피고와 다를 때 대응할 근거가 생기지만, 그 효력이 구체적 사건에서 어디까지 미치는지는 판례 영역이라 사안별로 확인해야 합니다.

QUESTION 7명도 소송을 변호사 없이 진행해도 되나요?

명도 소송은 당사자 본인이 직접 진행할 수 있고, 점유이전금지가처분 신청 셀프도 가능합니다.

다른 사람에게 맡길 때는 「민사소송법」 제87조에 따라 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없습니다. 예외인 제88조①은 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조해 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때로 한정합니다. 요건이 결합된 구조라 가족이 대신 나가면 된다고 단순하게 볼 일은 아닙니다.

셀프로 신청할 때 보정이 가장 많이 나오는 곳은 다음 세 군데입니다.

점유이전금지가처분 신청취지는 실무상 채무자의 점유를 풀어 집행관에게 보관하게 하는 부분, 현상을 바꾸지 않는 조건으로 채무자에게 사용을 허락하는 부분, 점유 이전과 점유명의 변경을 금지하는 부분, 그 취지를 공시하게 하는 부분으로 짜입니다. 법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 가처분 600건 이상, 명도 800건 이상을 직접 진행해 왔습니다. 셀프로 진행하더라도 별지와 신청취지 초안을 한 번 점검받으면 보정 가능성을 줄이는 데 도움이 됩니다.

FAQ남은 질문 세 가지