• 세입자가 월세를 두세 달째 미루는데, 무엇을 언제 보내야 할지 막막하다
• 집이 부부 공동명의라 누구 이름으로 보내야 할지 모르겠다
• 건물을 산 지 얼마 안 됐는데 전 주인 때부터 밀린 월세가 있다
• 임차인이 법인이거나 보증인이 있고, 세입자가 다른 곳에 사는 것 같다

월세 미납 내용증명 보내는 법, 발송 전 정할 3가지

월세 미납 내용증명 보내는 법은 '시점 → 사람 → 주소' 순서로 정하면 실수가 줄어듭니다. 문서 문구는 이 세 가지가 정해진 뒤에야 확정됩니다. 해지 기준에 닿기 전에 해지 문구를 쓰면 효력 다툼이 생기고, 받는 사람을 한 명 빠뜨리면 해지 자체가 문제될 수 있으며, 주소가 틀리면 도달이 늦어져 명도소송 일정 전체가 밀립니다.

내용증명 자체에는 판결 같은 강제력이 없습니다. 그러나 해지 의사가 언제, 어떤 내용으로 상대방에게 전달됐는지를 남겨 두는 기록이므로, 이후 점유이전금지가처분과 명도소송에서 계약이 끝난 시점을 보여 주는 핵심 자료가 됩니다.

언제 보내나요? 독촉(최고)과 해지 통지는 기준이 다릅니다

월세 미납 내용증명 보내는 법에서 시점은 연체가 해지 기준에 닿았는지로 정합니다. 주택은 「민법」 제640조에 따라 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때, 「상가건물 임대차보호법」(상가법)이 적용되는 상가는 제10조의8에 따라 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 기준은 '연속 몇 달'이 아니라 밀린 금액의 합계가 몇 기분에 이르렀는지입니다.

상가법이 적용되는지 애매한 건물이라면 적용 여부부터 확인해야 합니다. 상가법은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되므로(제2조 제1항), 같은 '사무실'이라도 쓰임과 계약 내용에 따라 2기와 3기 중 어느 기준을 볼지가 달라질 수 있습니다. 보증금이 대통령령으로 정하는 금액을 넘는 상가라도 3기 해지 조문(제10조의8)은 적용 대상으로 열거되어 있습니다(제2조 제3항).

보내는 사람: 공동임대인·새 임대인·대리인은 누구 명의로?

월세 미납 내용증명 보내는 법에서 보내는 사람은 계약상 임대인 전원이 원칙입니다. 「민법」 제547조 제1항은 당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우 계약의 해지는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다고 정하고 있어, 부부 공동명의 주택이라면 공동임대인 전원 명의로 보내는 것이 가장 다툼이 적습니다. 다만 공유 건물의 임대차 해지를 공유물 관리의 문제로 보아 지분 구조를 함께 따지는 대법원 판결 취지도 있어, 한 사람 명의로만 보낸 통지의 효력은 사안에 따라 다퉈질 수 있습니다.

건물을 산 새 임대인에 대해서는 「주택임대차보호법」(주임법) 제3조 제4항과 상가법 제3조 제2항이 각각 임차주택·임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 이 승계 규정은 같은 조의 대항력 규정과 함께 읽히므로, 임차인이 대항요건을 갖췄는지를 먼저 확인합니다. 승계가 인정되는 경우라면 매수 뒤 생긴 연체는 새 임대인 명의로 보내는 것이 자연스럽습니다. 반면 매수 전에 쌓인 연체분을 누가 청구하는지, 그 연체분을 해지 사유에 넣을 수 있는지는 매매계약의 정산 내용과 사정에 따라 결론이 달라질 수 있어 개별 판단이 필요합니다.

가족이나 관리인, 변호사가 대신 보내는 경우에는 「민법」 제114조 제1항에 따라 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시가 직접 본인에게 효력이 생깁니다. 따라서 발신인란에 '임대인 ○○○의 대리인'처럼 누구를 대리하는지 밝히고, 권한을 다툴 때를 대비해 위임 관계를 보여 줄 자료를 갖춰 두는 것이 좋습니다.

위 표에서 내 경우가 어디에 해당하는지 애매하다면 등기사항증명서와 계약서를 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

받는 사람: 공동임차인·법인·보증인·전차인

받는 사람은 계약서에 임차인으로 이름이 오른 사람 전원이 기준입니다. 공동임차인이 있으면 제547조 제1항에 따라 해지는 전원에 대하여 하여야 하므로, 한 통에 전원을 수신인으로 적거나 각자에게 같은 내용을 따로 보냅니다. 공동임차인은 「민법」 제654조가 준용하는 제616조에 따라 연대하여 그 의무를 부담하는 구조라, 밀린 월세 청구도 전원을 함께 적어 두는 편이 정리가 쉽습니다.

실제로 사는 사람이 계약서상 임차인과 다르면 내용증명보다 뒤 단계가 더 중요해집니다. 강제집행은 판결이나 집행문에 성명이 표시된 사람에 대해 개시되므로(「민사집행법」 제39조 제1항), 점유자를 정확히 파악해 두어야 점유이전금지가처분과 명도소송의 상대방을 빠짐없이 정할 수 있습니다.

어디로 보내나요? 임차 건물·실제 거소·법인 본점

월세 미납 내용증명 보내는 법에서 주소는 상대방이 실제로 받아 볼 수 있는 곳을 고릅니다. 흔히 '내용증명 보내는법'을 우체국 창구 절차로만 생각하지만, 실제로 결과를 가르는 것은 어느 주소로 보냈느냐입니다. 의사표시는 도달한 때 효력이 생기고, 대법원 판결은 도달을 상대방이 통지 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 것으로 보는 취지입니다. 그래서 계약서에 적힌 옛 주소로 보낸 우편이 돌아오면 그만큼 해지 시점이 늦어집니다.

주소가 여러 곳이면 같은 내용으로 여러 통을 보내도 됩니다. 어느 한 곳에 먼저 도달하면 그때 효력이 생기므로, 주소를 하나로 고르다가 시간을 쓰는 것보다 확인된 주소에 모두 보내는 편이 낫습니다.

반송·수취거부가 나면: 요약 대응 4단계

반송이 났다고 해지가 된 것은 아닙니다. 의사표시는 상대방에게 도달해야 효력이 생기므로, 반송된 내용증명은 그 자체로 해지의 효력을 만들지 못하고 다음 단계로 도달을 확보해야 합니다.

1. 1

   재발송

   다른 주소나 다른 시간대로 다시 보냅니다. 폐문부재라면 같은 주소 재발송도 의미가 있습니다.
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   문자·메신저 병행

   내용증명을 보냈다는 사실과 문서 사진을 함께 보내 도달 정황을 남깁니다.
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   의사표시의 공시송달 검토

   「민법」 제113조는 표의자가 과실없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있다고 정합니다.
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   소송으로 전환

   해지 의사를 소장에 담아 명도소송을 제기하고, 소장 부본 송달로 해지 의사를 전달하는 방법을 검토합니다.

수취거부는 단순 반송과 다르게 볼 여지가 있습니다. 상대방이 정당한 이유 없이 우편 수령을 거절했다면 통지 내용을 알 수 있는 상태에 놓였다고 볼 여지가 있기 때문입니다. 다만 결론은 거부 경위와 기록에 따라 달라지므로, 반송 봉투와 우체국 배달 조회 내역은 버리지 말고 보관해야 합니다.

밀린 월세 시효, 내용증명만으로 충분한가요?

내용증명만으로는 밀린 월세의 시효를 오래 붙잡아 둘 수 없습니다. 월 차임처럼 1년 이내의 기간으로 정한 금전 지급 채권은 3년간 행사하지 않으면 소멸시효가 완성하고(「민법」 제163조 제1호), 내용증명으로 지급을 구하는 것은 시효법에서 말하는 최고에 해당합니다.

"내용증명을 해마다 한 번씩 보내면 시효는 계속 멈춰 있겠죠?"

판정: 그렇지 않습니다. 최고 뒤 6개월 안에 제174조가 정한 재판상의 청구, 압류 또는 가압류 등으로 이어지지 않으면 시효중단의 효력이 없습니다. 오래된 연체분이 있다면 명도소송에 밀린 차임 청구를 함께 담는 방법을 검토해야 합니다.

보증금이 남아 있으면 밀린 차임은 정산 과정에서 공제 대상이 될 수 있습니다. 그러나 연체가 보증금보다 커지거나 3년 가까이 된 연체분이 있다면, 월별로 시효를 따로 계산해 두는 것이 안전합니다.

주택월세미납 내용증명보내는방법과 양식, 자주 묻는 질문 3가지