• 계약 기간이 끝났는데 임차인이 갈 곳이 없다며 나가지 않고 있다
• 월세가 여러 달 밀렸지만 해지 통지를 제대로 했는지 확신이 없다
• 가게를 다른 사람이 운영하는 것 같은데 계약서 명의는 그대로다
• 임차인명도소송을 처음 준비해 순서가 잡히지 않는다

임차인 명도소송 방법, 한 장 순서도

임차인 명도소송 방법은 다섯 단계로 정리됩니다. 계약이 끝났다는 사실을 확정하고, 점유이전금지가처분으로 점유 상태를 묶어 둔 다음, 건물 인도를 구하는 소장을 내고, 가집행 선고가 붙은 판결이나 확정판결을 받아, 법원 집행관에게 강제집행을 신청하는 흐름입니다.

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   종료 사유 확정

   기간만료인지 해지인지 정하고, 갱신거절·해지 통지가 언제 도달했는지 서류로 남깁니다.

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   점유이전금지가처분

   소송 도중 점유자가 바뀌어 판결이 헛돌지 않도록 현재 점유 상태를 고정합니다.

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   소장 제출

   건물 인도에 미납 차임, 종료 다음 날부터 인도 완료일까지의 차임 상당 부당이득을 함께 청구합니다.

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   판결과 가집행

   답변서가 없으면 무변론판결이 가능하고, 판결에는 가집행 선고가 붙는 것이 원칙입니다.

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   강제집행

   집행문을 받아 집행관에게 신청하고, 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸립니다.

가장 자주 흔들리는 곳은 1단계입니다. 종료 사유가 애매하면 임차인은 답변서에서 계약이 아직 끝나지 않았다고 다툽니다. 반대로 종료 사유가 조문과 서류로 단단하면 무변론판결로 끝나는 경우도 있습니다.

그래서 건물주가 오늘 바로 할 일은 서류 4종 정리입니다. ① 계약서와 특약, 갱신 이력 ② 월별 약정일·입금일을 적은 연체 내역표 ③ 배달증명·문자 화면 등 통지 도달 자료 ④ 실제 영업자·거주자, 우편물, 현장 사진을 적은 점유자 확인표입니다.

종료 사유 4가지별 소장 첫 문장은 어떻게 달라지나요?

임차인 명도소송의 청구원인 첫 문장은 임대차계약이 언제, 어떤 사유로 끝났는가입니다. 종료 사유마다 근거 조문과 증명할 사실이 다르므로 네 가지 중 어디에 해당하는지부터 고릅니다.

네 번째 사유는 쓰이는 범위가 좁습니다. 주택은 기간을 정하지 않은 임대차를 2년으로 보고(「주택임대차보호법」 제4조①), 환산보증금 이하 상가는 1년으로 보기 때문에(「상가건물 임대차보호법」 제9조①), 민법 제635조 해지통고는 환산보증금을 넘는 상가처럼 이 간주 규정이 없는 임대차에서 주로 문제 됩니다.

네 문장의 공통점은 날짜와 도달입니다. 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고 그 의사표시는 철회하지 못하므로(민법 제543조), 언제 어떤 방법으로 통지가 도달했는지가 소장의 핵심 증거가 됩니다. 청구취지에는 건물 인도와 함께 미납 차임, 그리고 계약 종료 다음 날부터 건물을 넘겨받는 날까지 차임 상당의 부당이득을 묶어 청구하는 구성이 일반적이며, 돌려줄 보증금과의 정산 관계도 함께 정리해 두어야 합니다.

주택과 상가임차인 명도소송은 어디서 갈리나

주택과 상가임차인 명도소송은 연체 해지 기준과 갱신 통지 기간에서 갈립니다. 주택은 민법 제640조에 따라 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 해지할 수 있고, 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가는 같은 법 제10조의8에 따라 3기의 차임액에 달해야 해지할 수 있습니다. 상가법 제10조의8은 상가법 제2조③에 따라 환산보증금이 기준을 넘는 상가에도 적용됩니다.

같은 연체라도 지금 해지할지, 만료 때 갱신을 거절할지에 따라 소장 첫 문장이 달라집니다. 두 사유는 조문이 다르므로 섞어 쓰지 않습니다.

주택은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게 주임법 제6조① 법정갱신 규정을 적용하지 않습니다(주임법 제6조③).

내 사건은 어느 쪽인가요? 소장 첫 문장을 바꾸는 갈림길 3가지

임차인 명도소송 방법이 사건마다 달라지는 이유는 아래 세 갈림길 때문입니다. 어느 쪽에 서 있느냐에 따라 근거 조문, 증거, 피고가 바뀝니다.

위 세 가지 중 하나라도 해당하거나 애매하다면 계약서·통지 기록·연체 내역을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

소장 전에 점유이전금지가처분을 거는 이유

점유이전금지가처분은 소송 중에 임차인이 점유를 다른 사람에게 넘겨 판결을 무력하게 만드는 상황을 막기 위한 보전처분입니다. 「민사집행법」 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분을 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다.

임차인 명도소송에서 이 염려는 구체적입니다. 판결은 이름이 표시된 사람에게 집행되는데, 소송 도중 점유자가 바뀌면 새 점유자를 상대로 다시 다퉈야 할 수 있기 때문입니다. 가처분 뒤 점유를 넘겨받은 사람에게 판결을 집행할 수 있는지는 가처분 집행 여부와 점유 이전 경위 등 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 소장보다 가처분을 먼저 거는 것이 실무상 안전한 순서입니다.

가처분 결정을 받았다면 집행 기한도 챙겨야 합니다. 가처분절차에는 가압류절차에 관한 규정이 준용되므로(민사집행법 제301조), 제292조②에 따라 재판을 채권자에게 고지한 날부터 2주를 넘기면 집행하지 못합니다.

임차인 명도소송 절차와 기간: 답변서 30일·무변론판결·가집행

임차인 명도소송 절차에서 기간을 가르는 첫 분기점은 답변서입니다. 피고가 원고의 청구를 다투는 경우 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 하고, 피고가 공시송달의 방법으로 소장 부본을 송달받은 경우에는 그러하지 아니합니다(「민사소송법」 제256조①).

답변서가 없으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(민사소송법 제257조①). 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나, 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 무변론판결을 하지 않습니다. 임차인이 연락을 끊어 공시송달로 가면 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생깁니다(민사소송법 제196조①).

판결 단계에서는 가집행 선고를 확인해야 합니다. 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행 선고를 하여야 합니다(민사소송법 제213조①). 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 하므로(민사집행법 제24조), 가집행이 붙은 인도 판결이면 확정을 기다리지 않고 집행 절차로 넘어갈 수 있습니다.

임차인 명도소송 비용은 어떤 항목으로 나뉘나요?

임차인 명도소송 비용은 법원에 내는 실비, 집행 단계 비용, 대리인 보수의 세 갈래로 나뉩니다. 구체 금액은 건물 가액, 청구 차임, 점유자 수, 짐의 양에 따라 달라집니다.

집행 단계에서는 「민사집행법」 제18조①에 따라 채권자가 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 합니다. 강제집행 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에서 우선 변상받는 구조(민사집행법 제53조①)라서 정산 근거는 있지만, 실제 회수 가능성은 임차인의 재산 상황에 따라 다릅니다.

법도에 선임하면 점유이전금지가처분과 명도 내용증명은 별도 수임료 없이 함께 진행하고, 법원 실비만 따로 듭니다.

판결 뒤 강제집행 신청과 집행 당일

임차인 명도소송에서 승소 판결은 출발점이고, 임차인이 스스로 나가지 않으면 집행관에게 강제집행을 신청해야 합니다. 집행문이 붙은 판결 정본과 송달 확인 자료가 필요하며, 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸립니다.

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   계고

   집행관이 현장을 찾아 자진 퇴거를 권하고 고시문을 붙입니다.

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   본집행

   집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고, 이 집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(민사집행법 제258조①②).

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   짐 처리

   목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고, 채무자가 없으면 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하며, 그런 사람도 없으면 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(민사집행법 제258조③~⑤).

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   매각·공탁

   채무자가 그 동산의 수취를 게을리한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(민사집행법 제258조⑥).

짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다. 판결이 있더라도 임대인이 직접 짐을 빼거나 자물쇠를 바꾸면 별도의 분쟁을 낳을 수 있습니다.

임차인 명도소송, 자주 묻는 질문