• 월세가 두세 달 밀렸는데 지금 해지까지 할 수 있는지 판단이 서지 않는다
• 내용증명서를 처음 써 보는데 어떤 항목을 넣어야 하는지 막막하다
• 세입자가 일부만 입금해 연체가 몇 기인지 계산이 헷갈린다
• 문자로 이미 독촉했는데 내용증명을 따로 보내야 하는지 궁금하다

월세 미납 내용증명서, 최고서인가 해지 통지서인가

월세 미납 내용증명서는 같은 이름 아래 두 가지 다른 문서를 가리킵니다. 하나는 밀린 월세를 정한 기한 안에 내라고 요구하는 최고서이고, 다른 하나는 임대차계약을 끝내겠다는 의사를 전하는 해지 통지서입니다. 어느 쪽으로 쓸지는 임대인의 마음이 아니라 발송 시점의 연체액이 법이 정한 해지 기준에 달했는지로 정해집니다.

주택 임대차에는 민법 제640조가 적용되어, 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상가법)이 적용되는 상가는 같은 법 제10조의8에 따라 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때 해지할 수 있습니다. 기준에 못 미친 상태에서 해지 통지서를 보내면 해지 효력을 두고 다툼이 생길 수 있으므로, 그 단계에서는 최고서로 지급을 요구하고 연체 흐름을 기록해 두는 편이 안전합니다.

판정표가 애매하다면 대개 연체액을 세는 데서 막힙니다. 일부 입금이 섞였거나 중간에 차임이 바뀐 경우가 대표적입니다. 연체 기수가 애매할 때는 해지 통지서를 서두르기보다 입금 내역 전체를 날짜순으로 정리해 기수를 다시 세는 것이 먼저입니다.

월세 미납 내용증명서 필수 기재 항목, 무엇을 어떻게 적나요?

월세 미납 내용증명서의 필수 기재 항목은 나중에 소장에 그대로 옮겨 적을 수 있을 만큼 구체적이어야 합니다. 명도소송이나 차임 청구로 이어지면 법원은 내용증명에 적힌 날짜·금액과 통장 내역을 대조하게 되므로, 처음부터 숫자가 맞아야 뒤 절차가 흔들리지 않습니다. 아래 여섯 칸에 당사자, 목적물, 계약일, 차임, 지급일, 연체 내역, 요구 기한, 해지 의사, 명도 요구, 서명이 모두 들어갑니다.

감정이 섞인 표현은 빼고 사실만 적습니다. 아래 두 문구는 1차 조치로 바로 고쳐 쓸 수 있도록 뼈대만 남긴 예시입니다.

작성 실수 세 가지: 연체 사실, 일부 입금, 조건부 문구

명도 사건에서 엄정숙 변호사(『명도소송 매뉴얼』 저자, 공인중개사)가 자주 보는 내용증명 실수는 세 가지 생각에서 출발합니다. 임대인 입장에서는 자연스러운 생각이지만, 조문 문언과 맞지 않으면 해지 효력이나 금액을 두고 다툼이 길어질 수 있습니다.

월세 미납 내용증명 방법, 어떻게 보내고 무엇을 남겨야 하나요?

월세 미납 내용증명 방법의 핵심은 무엇을 언제 보냈고 언제 도착했는지를 나중에 증명할 수 있게 만드는 것입니다. 월세 미납내용증명보내기를 처음 하는 임대인이 가장 많이 묻는 것도 어디서, 몇 통을, 무엇을 보관하느냐입니다.

1. 1연체 내역 확정통장 입금 내역으로 미납한 달, 금액, 일부 입금을 날짜순으로 맞춥니다.
2. 2문서 작성같은 내용의 문서를 여러 통 준비합니다. 우체국이 한 통을 보관하고 발송인도 한 통을 돌려받습니다.
3. 3발송우체국 창구나 우체국 인터넷 서비스로 내용증명 우편을 보냅니다. 배달 결과를 확인할 수 있는 방법을 함께 신청해 두면 도달일 증명에 도움이 됩니다.
4. 4도달 확인배달이 끝난 날을 기록합니다. 해지 통지서라면 이날이 해지 효력이 생기는 기준일입니다.
5. 5한 묶음 보관우체국 확인을 받은 문서, 배달 결과, 통장 내역, 계약서 사본을 한 파일로 보관합니다.

내용증명이 반송되면 도달이 인정되지 않을 수 있으므로 목적물 주소와 실제 거주지 등 다른 주소로 다시 보내는 것을 먼저 검토합니다. 수령을 거절한 경우를 도달로 볼지는 사안에 따라 다퉈질 수 있어 경위를 기록해 두는 것이 좋습니다. 표의자가 과실 없이 상대방이나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 의사표시를 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있습니다(민법 제113조). 다만 과실이 없어야 한다는 요건이 있으므로, 재발송과 주소 확인 노력을 먼저 남겨 두어야 이 길을 쓸 때 설명이 됩니다.

월세 미납 내용증명 문자로 보내도 되나요?

월세 미납 내용증명 문자, 즉 문자나 메신저로 보낸 독촉이나 해지 의사도 상대방에게 도달하면 의미를 가질 여지가 있습니다. 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고(민법 제543조①) 도달한 때 효력이 생기므로, 법이 형식을 우편으로 한정하지는 않습니다. 문제는 증명입니다. 수신 번호가 실제 임차인 것인지, 언제 읽었는지, 어떤 내용을 보냈는지가 소송에서 다툼이 될 수 있습니다.

실무에서는 문자로 먼저 안내하고, 해지 통지처럼 효력 시점이 중요한 문서는 내용증명 우편으로 다시 보내는 방식을 많이 씁니다. 문자로 보낸 내용과 내용증명의 금액·날짜가 서로 다르면 상대방이 그 차이를 문제 삼을 수 있으니, 두 문서의 숫자를 반드시 맞춥니다.

보낸 뒤 6개월, 월세 미납 내용증명서 이후 무엇을 관리하나요?

월세는 매달 지급일이 정해진, 확정한 기한이 있는 채무입니다. 그래서 임차인은 내용증명을 받기 전이라도 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있습니다(민법 제387조①). 내용증명은 지체를 새로 만드는 문서가 아니라, 이미 생긴 지체를 기록하고 다음 절차의 출발점을 남기는 문서라는 점을 기억해 두면 문구가 단순해집니다.

금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의합니다(민법 제397조①). 민법의 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다(제379조). 이 손해배상에 관해 채권자는 손해를 증명할 필요가 없고, 채무자는 과실 없음을 항변하지 못합니다(제397조②).

월 차임은 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권이어서 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성합니다(민법 제163조 1호). 내용증명으로 지급을 요구하는 것은 최고에 해당하는데, 민법 제174조는 "최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다"고 정합니다. 오래 밀린 월세가 있다면 발송일과 도달일을 기준으로 6개월 달력을 따로 관리해야 하는 이유입니다.

해지 통지서가 도달했다면 다음은 점유이전금지가처분과 명도소송이고, 최고서만 보낸 상태라면 연체가 해지 기준에 달하는지 지켜보면서 6개월 안에 어떤 조치를 할지 정해야 합니다.

세입자 월세 미납 내용증명, 주택과 상가는 무엇이 다른가요?

세입자 월세 미납 내용증명은 건물 성격에 따라 해지 기준과 근거 조문이 달라집니다. 주택월세미납 내용증명에는 민법 제640조를, 상가 임대차에는 상가법 제10조의8을 적어 근거를 맞춥니다. 임차인 월세 미납 내용증명을 보내기 전에 건물이 어느 칸에 속하는지부터 정리하세요.

같은 집주인이라도 주택 한 채와 상가 한 칸을 함께 임대하고 있다면 두 문서의 기준이 다릅니다. 주택 기준으로 상가에 해지 통지서를 보내거나, 반대로 상가 기준을 주택에 끌어다 쓰면 해지 시점이 어긋나고 그 뒤 명도소송의 청구원인까지 흔들릴 수 있습니다.

월세 미납 내용증명, 자주 묻는 질문