1부동산 경매 강제집행 뜻, 경매를 거는 장면과 비우는 장면

부동산 경매 강제집행은 법원이 채무자의 부동산을 팔아 채권을 만족시키는 절차와, 그 매각으로 권리를 취득한 매수인이 점유를 넘겨받는 절차를 함께 부르는 말입니다. 「민사집행법」 제78조①은 부동산에 대한 강제집행은 채권자의 신청에 따라 법원이 한다고 정하고, ②에서 그 방법으로 강제경매와 강제관리를 둡니다. 채권자는 둘 중 하나를 고르거나 두 방법을 함께 쓸 수 있습니다(③).

강제경매를 신청하는 채권자는 신청서에 채권자·채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 적어야 합니다(제80조). 확정판결처럼 집행력 있는 서류가 있어야 출발할 수 있다는 뜻입니다. 근저당권 같은 담보권으로 진행하는 경매도 부동산이 목적이면 제79조부터 제162조까지가 준용되므로(제268조), 개시결정 이후의 흐름은 두 경매가 같은 길을 걷습니다.

두 장면은 신청인도, 목표도 다릅니다. 채권자에게 경매는 돈을 받는 수단이고, 매수인에게 경매는 부동산을 사는 수단이어서, 같은 사건 안에서도 각자 챙길 기한이 따로 있습니다.

2부동산 강제경매 절차, 개시결정과 압류에도 점유자가 사는 이유

경매개시결정이 났다고 점유자가 곧바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 「민사집행법」 제83조①은 경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다고 정하지만, 같은 조 ②는 압류가 부동산에 대한 채무자의 관리·이용에 영향을 미치지 아니한다고 정합니다. 압류는 처분을 묶는 것이지 사는 사람을 내보내는 것이 아닙니다.

압류의 효력은 채무자에게 개시결정이 송달된 때 또는 제94조에 따른 경매개시결정 등기가 된 때에 생깁니다(제83조④). 법원은 개시결정 뒤 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산 침해행위를 막는 데 필요한 조치를 할 수 있습니다(③). 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있고, 그 이의신청에 관한 재판에 즉시항고하는 구조입니다(제86조①③).

채권자에게 개시결정은 출발점일 뿐이고, 입찰자에게는 아직 소유자가 바뀌지 않은 단계입니다. 법적인 인도 의무를 따지는 시점은 매수인이 대금을 낸 뒤라는 점을 기억해 두면 협상 시기를 잡기 쉽습니다.

3현황조사와 매각물건명세서, 점유자 정보는 어디에 적히나

현황조사는 점유자를 파악하는 첫 공식 기록입니다. 법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 합니다(「민사집행법」 제85조①).

법원은 매각물건명세서도 작성하여야 하는데, 그 2호가 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술입니다(제105조①2호). 등기된 권리나 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것은 3호에 따로 적힙니다. 명세서·현황조사보고서·평가서의 사본은 법원에 비치되어 누구든지 볼 수 있습니다(②).

관계인의 진술은 진술일 뿐 그대로 사실로 확정된 것은 아닙니다. 현황조사보고서와 명세서의 내용이 서로 다르면 인도명령 단계에서 점유 권원을 두고 다툼이 생길 가능성을 염두에 둬야 합니다.

4대금 지급기한과 소유권 취득, 매수인의 시계가 시작되는 날

매수인이 매각대금을 다 낸 날이 인도 집행의 기준일입니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 하며(제142조①), 매수인은 그 지급기한까지 매각대금을 지급하여야 합니다(②).

매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다(제135조). 소유권이전등기를 마친 날이 아니라 대금 완납일이 기준이고, 인도명령의 6월도 대금을 낸 뒤부터 세어집니다. 부동산 경매 강제집행 기간을 계산할 때 가장 먼저 확인할 날짜가 대금 완납일인 이유입니다.

1차 조치로 대금 납부일을 달력에 적고, 그 날부터 6월이 되는 날을 함께 표시해 두세요. 점유자와의 협상이 길어져 그 날을 넘기면 인도명령이라는 간이한 길이 닫히고 소송으로 돌아가야 합니다.

5경매 낙찰후 강제집행, 인도명령은 누구에게 언제 나오나요?

인도명령은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원이 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 결정입니다(「민사집행법」 제136조①). 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니합니다(제136조① 단서).

채무자 및 소유자 외의 점유자에게 인도명령을 하려면 법원은 그 점유자를 심문하여야 합니다. 다만 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 심문하지 않아도 됩니다(제136조④). 신청에 관한 결정에는 즉시항고를 할 수 있고(⑤), 즉시항고는 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 원심법원에 항고장을 내야 하며 원칙적으로 집행정지의 효력이 없습니다(제15조②⑥).

매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 부동산 관리가 걱정된다면, 매수인 또는 채권자는 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 신청할 수 있습니다(제136조②). 대금 납부 전후의 공백기를 메우는 장치입니다.

6부동산경매 강제집행 신청 방법, 집행관 위임부터 증인까지

채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(제136조⑥). 부동산경매 강제집행 신청 방법은 인도명령 정본 등 필요한 서류를 갖춰 집행관 사무실에 접수하는 것이 출발이고, 신청부터 본집행까지는 약 3개월로 안내드리지만 사안에 따라 달라집니다.

1. 집행 신청과 예납 · 인도명령 정본 등을 갖춰 위임하고, 집행에 필요한 비용을 미리 냅니다.
2. 계고 · 집행관이 현장을 방문해 자진 인도를 촉구하는 고시문을 붙이는 것이 일반적입니다.
3. 본집행 일정 지정 · 짐 규모와 현장 사정을 보고 날짜가 잡힙니다.
4. 본집행 · 법원 소속 집행관에 의하여 점유가 매수인에게 넘어가고, 남은 짐이 반출됩니다.

민사집행은 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시합니다(제2조). 집행관은 필요하면 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있고(제5조①), 저항을 받으면 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있습니다(②). 다만 국군의 원조는 법원에 신청하여야 합니다(③).

부동산 경매 강제집행 증인은 제6조가 정합니다. 집행관은 집행하는 데 저항을 받거나, 채무자의 주거에서 집행을 실시하려는데 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는 성년 두 사람이나 특별시·광역시의 구 또는 동 직원, 시·읍·면 직원 또는 경찰공무원 중 한 사람을 증인으로 참여하게 하여야 합니다. 주거가 아닌 상가·창고가 비어 있는 경우에 같은 요건이 그대로 적용되는지는 달리 볼 여지가 있어, 당일 참여 인원을 집행관 사무실에 미리 확인해 두는 편이 안전합니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 해당하면 명세서·등기·전입 서류를 함께 봐야 판단이 정확해집니다. 무료 전화상담 02-591-5657

7부동산 경매 강제집행 기간과 비용은 어떤 구조로 정해지나요?

부동산 경매 강제집행 절차의 기간은 법이 정한 기한과 사정에 따라 늘어나는 구간으로 나눠 보면 이해가 쉽습니다. 조문이 정한 기한은 법원이 정해 통지하는 대금 지급기한(제142조①), 인도명령 신청 6월(제136조①), 즉시항고 1주(제15조②)이고, 늘어나는 구간은 점유자 심문, 송달, 집행 일정 지정, 짐 반출 규모입니다.

부동산경매 강제집행 비용은 금액보다 누가 먼저 내고 누가 최종 부담하는지가 핵심입니다. 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자가 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고, 부족한 비용을 미리 내라고 명할 때도 같습니다(제18조①). 미리 내지 아니하면 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있습니다(②).

강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(제53조①). 예납액은 짐의 양, 현장 사정에 따라 달라 숫자로 단정할 수 없고, 상담 때 사건에 맞춰 구조를 안내해 드립니다.

86월이 지났거나 임차인이 버틸 때, 명도소송으로 넘어가는 기준

대금을 낸 뒤 6월이 지나면 매수인은 인도명령 대신 소유권에 기한 반환청구로 명도소송을 내야 합니다. 「민법」 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 정하면서, 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 덧붙입니다. 판결을 받은 뒤의 집행은 「민사집행법」 제258조에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식입니다.

주택 임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조①). 경매가 행하여지면 임차권은 경락에 따라 소멸하지만, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않습니다(제3조의5). 매수인이 무엇을 떠안게 되는지는 권리의 선후와 배당 결과에 따라 달라 단정할 수 없으므로, 입찰 전 명세서와 등기를 함께 확인해야 합니다.

법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 부동산 관련사건 7,000건 이상, 강제집행 200건 이상을 다뤄 왔습니다. 인도명령과 명도소송 중 어느 길이 맞는지는 대금 완납일과 점유자의 권원 두 가지로 먼저 가려 봅니다.

9부동산 경매 강제집행 자주 묻는 질문