토지인도 소송은 건물명도 소송과 절차의 뼈대는 비슷하지만, 소송의 목적물이 '토지'라는 점, 그리고 그 토지 위에 타인 소유의 건물이나 시설물이 얹혀 있는 경우가 많다는 점에서 청구취지 작성 방식이 조금 더 까다롭습니다. 특히 철거와 인도를 한 소송에서 함께 구하려면 목적물 특정, 부당이득금 산정, 가집행선고 여부까지 미리 계산에 넣어 문구를 짜야 나중에 강제집행 단계에서 다시 막히는 일이 없습니다. 이 글에서는 토지인도 소장의 청구취지를 실제로 어떻게 구성하는지, 건물철거와 인도를 병합할 때 흔히 놓치는 지점이 무엇인지를 항목별로 짚어보겠습니다.

아래와 같은 상황이라면 이 글이 바로 도움이 됩니다.

• 내 소유 토지 위에 무단으로 지어진 창고나 컨테이너, 비닐하우스를 철거하고 땅을 돌려받고 싶다.
• 토지 임대차 계약이 끝났는데 상대방이 그 위에 건물을 지은 채 나가지 않고 버티고 있다.
• 상속이나 매매로 취득한 토지 경계에 타인 소유 건물 일부가 걸쳐 있어 도면 특정부터 막막하다.
• 이미 소장을 준비 중인데 청구취지 문구를 어디까지, 어떤 순서로 써야 하는지 확신이 서지 않는다.

토지인도 소송과 건물명도 소송은 흔히 같은 부류로 묶여 이야기되지만, 실제 청구취지를 쓰는 실무자 입장에서는 꽤 다른 문제입니다. 건물명도는 이미 특정되어 있는 하나의 건물, 하나의 호실을 대상으로 하는 경우가 많은 반면, 토지인도는 넓은 필지 중 일부만 문제되거나 그 위에 여러 개의 지상물이 뒤섞여 있는 경우가 흔해 목적물 특정 자체가 소송의 절반을 차지한다고 해도 지나치지 않습니다. 아래에서는 이 특정 문제를 중심으로, 실제 청구취지 문구를 어떻게 짜야 하는지를 단계별로 설명하겠습니다.

토지인도 청구취지의 기본 구성은 어떻게 되나요?

청구취지는 소장의 맨 앞부분에 적히지만 실제로는 소송 전체의 결론에 해당합니다. 법원은 원고가 청구취지에 적은 범위를 넘어서는 판결을 내릴 수 없고(처분권주의), 강제집행 단계에서 집행관이나 집행법원 역시 판결문에 적힌 청구취지 문구를 그대로 집행권원의 내용으로 삼습니다. 그래서 토지의 지번·지목·면적은 등기사항전부증명서와 토지대장에 기재된 그대로 옮겨 적어야 하고, 만약 토지 일부만 문제가 된다면 전체 필지가 아니라 그 일부를 도면으로 특정해 표시해야 합니다.

실무에서 자주 확인하는 순서는 다음과 같습니다. 먼저 등기사항전부증명서로 소유권 관계와 지목을 확인하고, 토지대장·지적도로 면적과 경계를 대조합니다. 그 다음 현황측량이나 경계복원측량을 통해 실제 점유 현황과 지적 경계가 일치하는지 도면으로 확보하고, 이 도면을 소장에 별지로 첨부해 청구취지의 목적물 표시와 연결합니다. 이 순서를 건너뛰고 대략의 표현으로 청구취지를 적으면, 뒤에서 설명할 것처럼 판결을 받고도 집행 단계에서 다시 특정 문제로 지체되는 경우가 생깁니다.

토지인도만 구하는 사건이라면 청구취지가 비교적 간단하지만, 실제로는 토지 위에 무언가가 남아 있는 사건이 훨씬 많습니다. 다음 항목부터는 철거와 인도를 함께 구하는 경우의 문구 구성을 살펴보겠습니다.

원고 적격도 함께 확인해야 할 부분입니다. 토지가 여러 명의 공유로 등기되어 있다면 공유자 각자가 보존행위로서 단독으로 인도청구를 할 수 있는 경우가 있지만, 청구취지에 원고를 어떻게 표시할지, 지분 비율을 함께 적을지 여부는 등기부상 공유 관계와 실제 분쟁 경위에 따라 달라집니다. 상속으로 여러 명이 공유하게 된 토지라면 상속등기 여부, 협의분할 여부까지 확인한 뒤 원고 표시를 정리하는 것이 안전합니다.

피고 표시 역시 소홀히 다룰 부분이 아닙니다. 건물 등기부상 소유자와 실제 점유자가 다른 경우, 또는 점유자가 법인인지 개인인지에 따라 철거의무자와 인도의무자를 각각 정확히 특정해야 하며, 필요하다면 철거의무자와 인도의무자를 공동피고로 하여 청구취지의 각 항을 나누어 적습니다. 이 부분을 소홀히 하면 승소 판결을 받고도 실제 집행 대상자가 판결문상 피고와 일치하지 않아 집행 자체가 막히는 결과로 이어질 수 있습니다.

토지인도 소송은 어느 법원에 제기해야 하나요?

실무에서는 원고와 피고의 주소지, 토지 소재지가 모두 다른 경우가 드물지 않습니다. 이런 경우 소송 진행의 편의, 증거조사(측량감정, 현장검증 등)의 편의를 고려해 토지 소재지 관할법원에 제기하는 경우가 많은데, 특히 도면 특정이나 경계 다툼이 있는 사건일수록 재판부가 직접 현장을 살펴야 할 일이 생기기 때문에 부동산 소재지 법원이 실무상 더 선호되는 편입니다. 다만 사안에 따라 피고 주소지 관할이 더 유리하게 작용하는 경우도 있으므로, 두 재판적 중 어느 쪽을 선택할지는 사건의 성격을 함께 검토한 뒤 정하는 것이 바람직합니다.

건물철거와 토지인도를 함께 청구하는 문구는 어떻게 쓰나요?

위 예시에서 눈여겨볼 부분은 세 가지입니다. 첫째, 철거 대상은 '건물' 한 단어로 뭉뚱그리지 않고 구조·지붕 재질·층수·면적까지 구체적으로 적었습니다. 둘째, 인도 청구는 철거 뒤에 이어지는 나항으로 배치해 철거가 선행 조건임을 분명히 했습니다. 셋째, 금전 청구(부당이득금)와 인도·철거 청구를 같은 항이 아니라 별개의 항(1항과 2항)으로 나누어, 가집행선고를 붙일 부분을 명확히 구분했습니다. 이렇게 항을 나누어 두면 이후 강제집행 신청서를 쓸 때도 어느 항에 근거해 어떤 집행을 신청하는지 헷갈리지 않습니다.

만약 토지 위에 있는 것이 건물이 아니라 컨테이너, 비닐하우스, 조립식 패널 구조물처럼 등기되지 않는 시설물이라면 '철거'라는 표현 대신 '수거' 또는 '제거'라는 표현을 함께 검토하기도 합니다. 다만 실무에서는 시설물이라도 토지에 고정되어 있고 분리에 상당한 작업이 필요하다면 철거로 구성하는 경우가 많으므로, 시설물의 구조와 고정 방식을 먼저 확인한 뒤 표현을 정하는 것이 안전합니다.

철거·인도 대상이 하나가 아니라 여러 동인 경우, 예컨대 창고 한 동과 그 옆의 비닐하우스, 담장까지 함께 철거해야 한다면 각 목적물을 (가), (나), (다) 부분으로 나누어 도면에 표시하고, 청구취지에서도 항을 나누어 각 목적물의 구조와 면적을 개별적으로 기재합니다. 여러 지상물을 하나의 문구에 뭉뚱그려 적으면 그중 일부만 철거되어도 집행이 완료된 것인지 판단이 어려워지므로, 목적물이 여러 개일수록 항목을 세분화해 적는 편이 이후 강제집행 단계에서 훨씬 수월합니다.

토지 점유자가 누구인지 불분명하면 어떻게 하나요?

점유이전금지가처분은 채무자가 목적물의 점유를 제3자에게 넘기지 못하도록 묶어두는 보전처분으로, 본안소송에서 승소하더라도 그 사이 점유자가 바뀌어 버리면 판결의 효력이 새로운 점유자에게 미치지 않을 수 있다는 문제를 막기 위한 절차입니다. 토지인도 사건에서는 점유자가 명확하지 않은 경우가 건물명도 사건보다 상대적으로 많은 편인데, 넓은 토지 일부에 여러 사람이 드나들며 경작하거나 물건을 쌓아두는 식으로 점유 형태가 뚜렷하지 않은 경우가 있기 때문입니다.

실무에서는 이런 사안일수록 가처분 집행 과정에서 집행관이 현장에 나가 실제 점유자를 확인하고 고시문을 부착하는 절차를 거치면서 점유관계가 비로소 드러나는 경우가 많습니다. 따라서 점유자 특정이 애매한 사건이라면 본안 소장을 서두르기보다 가처분 단계에서 현장 상황부터 정리한 뒤 그 결과를 토대로 본안의 청구취지와 피고 표시를 확정하는 순서를 권합니다.

철거 대상 건물이나 시설물을 청구취지에 어떻게 특정하나요?

특정이 불충분한 청구취지의 전형적인 예는 "피고 소유의 창고를 철거하고 토지를 인도하라"처럼 위치와 규모를 특정하지 않은 문구입니다. 이런 문구로 판결을 받으면, 강제집행 단계에서 집행관이 현장에 나가 "어느 것이 철거 대상 창고인지" 판단할 근거가 판결문에 없어 집행이 정지되거나 별도의 특정 절차를 다시 거쳐야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 그래서 소장 작성 단계에서부터 도면을 첨부하고, 청구취지 본문에서는 "별지 도면 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 (가)부분"과 같이 도면과 연동되는 표현을 쓰는 것이 표준입니다.

도면은 통상 한국국토정보공사(지적측량)나 감정평가 절차를 통해 확보합니다. 토지 경계와 건물의 실제 위치가 지적도와 어긋나는 경우, 즉 이른바 경계 침범이 있는 사안에서는 경계복원측량을, 건물의 구조와 면적을 정확히 표시해야 하는 사안에서는 현황측량이나 건물조사감정을 신청하는 경우가 많습니다. 이 측량·감정 결과가 나오기 전까지는 청구취지의 목적물 표시를 확정하기 어려우므로, 소 제기 이후에도 청구취지 변경(정정)을 통해 도면을 반영하는 절차가 뒤따르는 경우가 흔합니다.

표에서 보듯 목적물의 종류에 따라 확인해야 할 자료가 다릅니다. 어떤 자료를 준비해야 할지 스스로 판단하기 어렵다면, 소장 작성 전 상담을 통해 사안별로 필요한 측량·감정의 종류부터 짚어보는 것이 시간과 비용을 아끼는 방법입니다.

건축물대장이 아예 존재하지 않는 미등기 건물의 경우에는 특정이 한층 더 중요해집니다. 등기부나 건축물대장으로 구조와 면적을 확인할 수 없기 때문에, 감정평가서나 현황조사서에 의존해 청구취지의 목적물 표시를 구성해야 하고, 이 과정에서 감정인이 현장에서 실측한 면적과 소장에 기재한 면적이 어긋나지 않도록 소송 진행 중 다시 한번 대조하는 절차를 거치는 것이 일반적입니다. 특정이 정교할수록 이후 강제집행 단계에서 대체집행 여부나 인도집행 범위를 두고 다시 다투는 상황을 줄일 수 있습니다.

인도완료일까지 부당이득금도 청구취지에 포함해야 하나요?

부당이득금 청구를 넣을 때 실무상 자주 다투어지는 부분은 '월 임료 상당액을 얼마로 볼 것인가'입니다. 인근 유사 토지의 임대차 시세, 감정평가를 통한 임료 산정, 과거 실제 임대차 계약이 있었다면 그 계약상 차임 등을 근거로 제시하는 경우가 많고, 금액에 다툼이 있으면 법원이 임료감정을 명하기도 합니다. 지급 기산일은 통상 점유가 시작된 시점, 임대차 계약이 종료된 다음 날, 또는 소장 부본이 송달된 다음 날 중 사안에 맞는 시점으로 특정합니다.

주의할 점은 부당이득 반환청구권도 소멸시효의 적용을 받는다는 것입니다. 점유가 오래 지속된 사안이라면 과거분 전체를 청구하기보다 시효가 남아있는 기간을 계산해 청구범위를 정해야 하고, 이 부분은 사안마다 계산이 달라지므로 일률적으로 답하기 어렵습니다. 정확한 기산일과 청구 가능 범위는 등기부상 점유 개시 시점, 계약서, 내용증명 발송 이력 등을 함께 검토해야 확정할 수 있습니다.

예를 들어 인근 시세를 근거로 월 임료 상당액을 특정 금액으로 산정했다고 가정하면, 청구취지에는 "피고는 원고에게 2000. 0. 0.부터 위 토지의 인도 완료일까지 월 금 000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라"는 식으로 시작일과 종료 기준(인도완료일)만 명확히 하고 구체적인 금액은 산정 근거에 따라 채워 넣는 방식을 씁니다. 이렇게 '인도완료일까지'라는 표현을 넣어두면, 판결이 확정된 뒤 실제 인도가 지연되는 기간에 대해서도 별도로 다시 소송을 낼 필요 없이 그 기간분의 금액까지 하나의 집행권원으로 처리할 수 있다는 점이 실무상 가장 큰 장점입니다.

청구취지에 가집행선고를 반드시 넣어야 하나요?

다만 가집행을 해두었다가 상급심에서 판결이 뒤집히면, 이미 진행한 집행 결과를 되돌려야 하는 원상회복·손해배상 문제가 생길 수 있습니다. 그래서 사안의 승패 가능성이 뚜렷한 사건일수록 가집행선고를 적극적으로 구하되, 다툼의 여지가 큰 쟁점(예: 지상물매수청구권 항변 등)이 있는 사건에서는 그 리스크까지 함께 설명을 듣고 진행 여부를 판단하는 것이 안전합니다. 확인청구처럼 성질상 가집행이 어울리지 않는 청구 유형도 있으므로, 청구취지의 각 항마다 가집행 대상 여부를 따로 표시하는 실무 관행도 이런 이유에서 나온 것입니다.

패소한 피고 입장에서는 가집행선고가 붙은 판결에 항소하더라도 곧바로 집행을 막을 수는 없고, 별도로 강제집행정지 신청을 하여 법원의 결정을 받아야 집행 절차를 잠시 멈출 수 있습니다. 이 신청이 받아들여지려면 통상 담보 제공이 요구되는 경우가 많아, 가집행선고가 붙은 1심 판결은 원고에게 실질적인 압박 수단이 되는 동시에 신속한 점유 회복의 발판이 되기도 합니다.

지상물매수청구권이 있으면 청구취지가 달라지나요?

지상물매수청구권은 토지 임차인이 건물이나 그 밖의 지상 시설물을 소유할 목적으로 토지를 빌려 쓰다가 임대차 기간이 끝났는데 임대인이 계약 갱신을 거절하는 경우, 임차인이 그 지상물을 상당한 가액에 매수할 것을 임대인에게 청구할 수 있는 권리입니다. 이 권리가 행사되면 임대인과 임차인 사이에 지상물에 관한 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 생기므로, 임대인 입장에서는 철거·인도만을 구하던 기존 청구취지를 소유권이전등기 청구, 대금 지급과 동시이행 관계에 있는 인도 청구 등으로 조정해야 할 수 있습니다.

실무에서는 상대방이 매수청구권을 행사할 가능성이 있는 사안인지를 소장 작성 전에 먼저 점검합니다. 토지 임대차 계약서의 목적(건물 소유 목적인지 여부), 계약 기간과 갱신 이력, 임차인이 실제로 건물을 신축했는지 여부 등을 확인해, 매수청구권 항변이 나올 가능성이 있다면 처음부터 철거·인도 청구와 함께 소유권이전등기 청구를 예비적으로 병합해두는 방법도 검토합니다. 이렇게 준비해두면 소송 도중 상대방이 매수청구권을 행사하더라도 청구취지 변경 절차를 다시 밟는 부담을 줄일 수 있습니다.

다만 지상물매수청구권은 임차인이 스스로 신축한 건물에 대해서만 인정되는 것이 원칙이고, 임대인의 동의 없이 무단으로 지은 건물이거나 애초에 건물 소유를 목적으로 하지 않는 토지임대차(예: 주차장, 자재 적치 목적)라면 매수청구권 자체가 인정되지 않는 경우가 많습니다. 또한 임차인이 차임을 연체하는 등 채무불이행을 이유로 임대차가 해지된 경우에는 매수청구권이 제한된다고 보는 것이 일반적인 해석이므로, 계약 종료의 원인이 기간만료·갱신거절인지 아니면 채무불이행 해지인지부터 확인하는 것이 청구취지 방향을 정하는 출발점이 됩니다.

토지인도만 청구할 때와 병합청구할 때, 무엇이 다른가요?

정리하면, 토지 위에 아무런 지상물이 없고 단순히 점유만 문제되는 사안이라면 인도 청구만으로 충분하지만, 실제 상담에서 접하는 사건 대부분은 창고나 컨테이너, 방치된 시설물이 함께 얽혀 있어 병합청구 형태로 준비하게 됩니다. 병합청구는 준비할 자료가 늘어나는 대신, 한 번의 소송과 한 번의 강제집행 절차로 문제를 매듭지을 수 있다는 실익이 있습니다.

토지인도 소장, 어떤 순서로 준비하나요?

청구취지를 쓸 때 함께 점검할 항목

토지인도 소송, 비용은 어느 정도인가요?

측량·감정 비용은 사안마다 필요 여부와 금액이 크게 달라 위 표에는 포함하지 않았습니다. 경계복원측량이나 건물조사감정이 필요한 사건인지 여부는 상담 과정에서 현황을 확인한 뒤 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문