이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 원룸이나 상가 세입자가 월세를 몇 달째 내지 않고 있습니다.
• 밀린 돈만 받을지, 아예 내보낼지 아직 마음을 정하지 못했습니다.
• 비용과 기간이 무엇으로 정해지는지 알고 싶습니다.
• 보증금이 남아 있는데도 소송이 필요한지 궁금합니다.

월세 미납 소송, 청구 조합 3가지 한눈에 보기

월세 미납 소송에서 임대인이 고를 수 있는 청구 조합은 크게 세 가지입니다. 밀린 차임만 청구하는 '돈만' 조합, 계약을 해지하고 건물 인도만 구하는 '인도만' 조합, 밀린 차임과 건물 인도와 인도 완료일까지의 차임 상당액을 한 소장에 담는 '병합' 조합입니다. 출발점은 임대인이 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정하는 임대차의 정의(민법 제618조)입니다.

병합 조합의 근거는 민사소송법 제253조입니다. 같은 조문은 여러 개의 청구를 같은 종류의 소송절차에 따르는 경우에만 하나의 소로 제기할 수 있다고 정하는데, 차임 지급 청구와 건물 인도 청구는 일반적으로 같은 민사소송절차에서 다뤄지므로 한 소장에 함께 담는 방식이 흔히 쓰입니다. 반대로 지급명령에는 인도 청구를 넣을 수 없어 절차 선택과 조합 선택은 맞물립니다.

세 번째 청구인 인도 완료일까지의 차임 상당액은 아직 오지 않은 기간의 돈이라 민사소송법 제251조의 장래이행의 소에 해당합니다. 장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있으므로, 임차인이 이미 여러 기의 차임을 연체하고 인도도 거부하고 있다는 사정을 소장에 구체적으로 적어 두는 것이 좋습니다. 그 필요가 인정되는지는 법원이 사안별로 판단합니다.

해지 요건부터: 연체가 몇 기에 달해야 해지할 수 있을까?

월세 미납으로 건물 인도까지 청구하려면 먼저 임대차 계약이 해지되어야 하고, 해지 기준은 건물 종류에 따라 다릅니다. 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 주택 등 건물은 민법 제640조에 따라 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 상가건물은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제10조의8에 따라 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 해지할 수 있습니다.

여기서 기준은 연속해서 밀린 달 수가 아니라 연체액의 합계입니다. 중간에 일부를 입금했다면 남은 연체액이 몇 기분인지 다시 계산해야 하고, 입금이 어느 달 차임에 충당되었는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고(민법 제543조 제1항), 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생깁니다(민법 제111조 제1항). 그래서 발송보다 임차인에게 도달한 사실을 남겨 두는 것이 중요하고, 이 때문에 내용증명 우편이 흔히 쓰입니다. 해지 효력이 생긴 시점은 그 뒤의 돈을 차임으로 청구할지, 차임 상당액으로 청구할지와도 이어집니다.

세입자 월세 미납 소송에서 보증금은 어떻게 계산되나요?

세입자 월세 미납 소송에서 보증금은 밀린 차임을 그때그때 지워 주는 돈이 아니라, 임대차가 끝나고 건물을 돌려받을 때 정산되는 담보로 보는 것이 정확합니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 임대차 종료 후 목적물을 인도할 때까지 생긴 임차인의 채무를 담보한다는 취지이며, 구체적으로 무엇을 얼마나 공제할지는 사안마다 다툼이 생길 수 있습니다.

보증금에서 빼라며 차임을 미루는 임차인도 많지만, 보증금이 있다는 사실과 연체가 생겼다는 사실은 별개로 다뤄지는 경우가 많습니다. 다만 해지 기준을 따질 때 보증금 사정을 어떻게 볼지는 계약 내용에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

보증금 잔액은 청구 조합의 실익과 바로 이어집니다. 보증금이 밀린 차임과 앞으로 생길 차임 상당액을 넉넉히 덮는다면 금전 청구의 실익은 줄고 인도 청구가 중심이 되며, 보증금이 거의 소진되었다면 금전 청구와 장래 차임 상당액까지 함께 받아 두는 병합 조합을 검토하게 됩니다.

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월세 미납 소송 소가와 비용은 어떤 구조로 정해지나

월세 미납 소송 소가(소송목적의 값)는 하나의 소로 여러 청구를 하면 그 여러 청구의 값을 모두 합해 정하는 것이 원칙입니다(민사소송법 제27조 제1항). 그래서 돈만 조합보다 병합 조합에서 소가가 커지고, 소가를 기준으로 계산되는 인지액도 함께 늘어나는 구조입니다.

예외는 같은 조 제2항입니다. 과실·손해배상·위약금 또는 비용의 청구가 소송의 부대목적이 되는 경우에는 그 값을 소송목적의 값에 넣지 않습니다. 인도 청구와 함께 구하는 차임 상당액이 여기에 해당하는지는 청구 구성에 따라 달라질 수 있어 소장 작성 전에 확인합니다.

월세미납 소송 비용은 묶은 청구의 수, 송달 횟수, 판결 뒤 집행의 종류를 합한 결과입니다. 인도 집행과 금전 집행은 따로 신청하는 절차이므로, 집행할 대상을 염두에 두고 청구 조합을 고르는 것이 비용을 아끼는 길입니다.

원룸월세미납소송처럼 금액이 작다면 소액사건으로 갈 수 있을까?

원룸월세미납소송처럼 청구 금액이 작은 사건은 「소액사건심판법」이 적용되는 소액사건으로 처리될 수 있습니다. 같은 법 제2조 제1항은 지방법원 및 그 지원의 관할사건 중 대법원규칙으로 정하는 민사사건을 소액사건으로 정하고 있어, 해당 범위는 대법원규칙을 확인해야 합니다. 건물 인도 청구를 병합하면 소가 구성이 달라지므로 소액사건 해당 여부를 따로 확인해야 합니다.

소액사건에서는 법원이 소가 제기된 경우 결정으로 피고에게 청구취지대로 이행할 것을 권고할 수 있습니다(소액사건심판법 제5조의3 제1항, 이행권고결정). 다만 이행권고결정서 등본은 민사소송법 제187조 및 제194조부터 제196조까지에서 규정한 방법, 곧 발송송달이나 공시송달로는 송달할 수 없고(같은 조 제3항), 그런 방법으로만 송달할 수 있으면 법원은 지체 없이 변론기일을 지정하여야 합니다(같은 조 제4항). 피고가 등본을 송달받은 날부터 2주일 이내에 이의신청을 하지 않거나, 이의신청 각하결정이 확정되거나, 이의신청이 취하되면 이행권고결정은 확정판결과 같은 효력을 가집니다(제5조의4 제1항, 제5조의7 제1항).

지급명령은 금전, 그 밖에 대체물이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 청구에만 쓸 수 있으므로(민사소송법 제462조), 밀린 월세 소송 대신 지급명령으로 차임을 구할 수는 있어도 건물 인도는 구할 수 없습니다. 같은 조 단서에 따라 대한민국에서 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에 한하므로 임차인의 행방을 모르는 사건에는 맞지 않고, 채무자가 지급명령을 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 하면 지급명령은 그 범위 안에서 효력을 잃습니다(제470조 제1항).

월세미납 소송 기간을 늘리는 변수는 무엇일까?

월세미납 소송 기간은 법이 정한 고정 일수가 아니라 송달, 답변서, 변론이라는 세 변수에 따라 달라집니다. 같은 조합이라도 송달이 바로 되는지, 임차인이 다투는지에 따라 시간이 크게 갈립니다. 월세 명도 소송 기간도 아래 흐름에서 어느 칸이 길어질지로 가늠합니다.

1. 1
   연체 내역 확인, 해지 통지 발송과 도달 확인
2. 2
   청구 조합 확정, 필요하면 점유이전금지가처분 검토
3. 3
   소장 접수와 소장 부본 송달(송달불능이면 주소 보정 등)
4. 4
   임차인이 다투면 송달받은 날부터 30일 이내 답변서 제출
5. 5
   변론 진행 또는 변론 없이 하는 판결
6. 6
   판결 선고(재산권 청구는 원칙적으로 가집행 선고)와 인도·금전 강제집행

첫 번째 변수는 송달입니다. 임차인이 소장을 받지 않거나 연락을 끊으면 주소 보정이나 다른 송달 방법을 거쳐야 해서 시간이 늘어납니다. 공시송달 사건은 효력 발생까지 별도 기간이 필요하고, 이행권고결정서도 그 방법으로는 송달할 수 없습니다.

두 번째 변수는 답변서입니다. 피고가 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 하고(민사소송법 제256조 제1항), 답변서를 내지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(제257조 제1항). 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 청구를 다투는 취지의 답변서가 들어오면 그렇지 않습니다.

세 번째 변수는 변론에서 다툼의 폭입니다. 임차인이 수선 문제로 차임 감액을 주장하거나 보증금 공제 범위를 다투면 증거 제출과 기일이 늘어납니다. 처음부터 연체 내역과 해지 통지 도달 자료를 정리해 두면 다툼의 여지를 좁힐 수 있습니다.

판결과 가집행 선고, 인도 집행과 금전 집행은 어떻게 나뉘나

월세 미납 소송에서 이기면 판결에는 가집행 선고가 붙는 것이 원칙입니다. 민사소송법 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다고 정하고, 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 합니다(민사집행법 제24조). 그래서 판결 확정을 기다리지 않고 집행을 검토할 수 있습니다.

인도 부분은 민사집행법 제258조 제1항에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 집행됩니다. 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 진행되며, 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고, 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(같은 조 제3항·제6항). 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸립니다.

금전 부분은 판결로 임차인의 예금 같은 채권이나 유체동산을 압류하는 별도 절차로 회수합니다. 보증금이 남아 있다면 인도 때 공제 정산이 먼저 이루어지는 경우가 많아, 금전 집행이 필요한지는 정산 결과를 보고 판단합니다. 결국 처음 고른 청구 조합이 판결 주문의 모양을 정하고, 판결 주문이 집행 방법을 정합니다.

밀린 월세 소송, 자주 묻는 질문 3가지