부동산 인도 강제집행 절차 한 장 지도, 건물명도 강제집행 절차도 같은 길

부동산 인도 강제집행 절차는 집행권원 확보, 집행문 부여, 송달 확인, 집행 신청과 비용 예납, 계고, 본집행, 집행조서 작성 순으로 이어집니다. 건물명도와 건물인도는 같은 뜻입니다. 법도의 안내 기준으로 집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸리지만, 아래 표시한 네 시점에서 점유자의 대응이 들어오면 일정이 달라질 수 있습니다.

점유자가 쓰는 수단은 대부분 표시된 네 시점 가운데 하나를 겨냥하므로, 임대인이나 낙찰자가 시점마다 맞는 서류를 미리 갖춰 두면 지연을 줄일 수 있습니다.

부동산인도 강제집행신청서에는 어떤 서류를 붙이나요?

부동산인도 강제집행신청서의 중심 서류는 집행력 있는 정본, 즉 집행문이 있는 판결정본입니다(민사집행법 제28조 제1항). 판결만 있고 집행문이 없으면 집행을 시작할 수 없으므로, 판결이 나오면 먼저 제1심 법원의 법원사무관등에게 집행문을 신청합니다(제2항, 소송기록이 상급심에 있으면 그 법원).

집행개시 요건도 서류로 확인됩니다. 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(제39조 제1항). 그래서 실무에서는 송달증명을 함께 준비하는 경우가 많습니다.

비용은 숫자보다 구조를 알아 두는 편이 안전합니다. 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자가 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고, 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명할 때도 같습니다(제18조 제1항). 채권자가 미리 내지 아니한 때에는 법원이 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있으므로(제2항), 점유자가 막기도 전에 임대인 쪽 사정으로 멈추는 일이 없게 합니다.

부동산 인도 강제집행 계고·예고 이후 점유자에게 남는 시간과 임대인이 하지 말 것

부동산 인도 강제집행 계고는 집행관이 현장에서 점유자에게 자진 인도를 권하고 본집행이 예정되어 있음을 알리는 단계로, 흔히 부동산 인도 강제집행 예고라고도 부릅니다. 민사집행법 조문에서 계고 뒤 며칠을 주어야 한다는 기간은 찾기 어렵고, 실무상 집행관이 정하는 경우가 많아 사건마다 다를 수 있습니다. 본집행 예정일은 집행관 사무실에서 직접 확인하는 것이 정확합니다.

계고 뒤 점유자는 짐을 정리해 나가기도 하고, 집행을 늦추려 하기도 합니다. 임대인이 조급해져 스스로 문을 바꾸거나 짐을 빼면 분쟁이 오히려 커집니다. 점유를 옮기는 일은 법원 소속 집행관에 의하여 이뤄지는 절차이기 때문입니다.

'부동산 인도 강제집행 막는법'으로 검색되는 수단, 시점별로 보면

부동산 인도 강제집행 막는법으로 검색되는 수단은 집행문부여 이의신청, 청구이의의 소, 집행에 관한 이의, 제3자이의의 소, 그리고 제49조 서류 제출로 나뉩니다. 각 수단은 다투는 대상이 달라 주로 문제 되는 시점도 다릅니다. 아래 표는 수단과 임대인 대비를 시점별로 짝지었습니다.

표의 시점은 대략적인 기준으로, 청구이의의 소는 집행이 끝나기 전 여러 단계에서 제기될 수 있고, 제49조 서류도 본집행 당일에만 내야 하는 것은 아닙니다. 중요한 것은 각 수단이 무엇을 다투는가입니다. 청구이의는 변론이 종결된 뒤 생긴 사유를, 집행에 관한 이의는 집행관의 집행처분이나 집행관이 지킬 집행절차를, 제3자이의는 제3자의 권리를 다툽니다.

제16조 제3항은 집행관이 집행을 위임받기를 거부하거나 집행행위를 지체하는 경우 또는 수수료 다툼이 있는 경우의 이의로, 제16조 제1항과는 대상이 다릅니다.

청구이의의 소를 냈다는 것만으로 집행이 멈추나요?

청구이의의 소를 냈다는 것만으로는 부동산 인도 강제집행이 멈추지 않습니다. 민사집행법 제46조 제1항은 제44조 및 제45조의 이의의 소는 강제집행을 계속하여 진행하는 데에는 영향을 미치지 아니한다고 정합니다.

집행을 멈추게 하려면 별도의 정지 재판이 필요합니다. 이의를 주장한 사유가 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있을 때, 수소법원은 당사자의 신청에 따라 판결이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 강제집행을 정지하도록 명할 수 있습니다(제46조 제2항). 이 재판은 변론 없이 하며 급박한 경우에는 재판장이 할 수 있고(제3항), 급박한 경우에는 집행법원도 그 권한을 행사할 수 있습니다(제4항).

정지 결정이 실제로 집행을 세우는 것은 서류가 제출될 때입니다. 강제집행은 제49조 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 서류를 제출한 경우에 정지하거나 제한하여야 하고, 강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 재판의 정본(제2호)이나 집행을 면하기 위하여 담보를 제공한 증명서류(제3호)가 대표적입니다.

합의서 한 장이 정지 서류가 되는 경우

합의는 집행보다 빨리 끝나는 좋은 방법이지만, 문구에 따라 점유자에게 집행을 멈출 서류를 쥐여 줄 수 있습니다. 제49조 제4호는 집행할 판결이 있은 뒤에 채권자가 변제를 받았거나 의무이행을 미루도록 승낙한 취지를 적은 증서를, 제6호는 강제집행을 하지 아니한다거나 강제집행의 신청이나 위임을 취하한다는 취지를 적은 화해조서의 정본 또는 공정증서의 정본을 정지·제한 서류로 둡니다.

그래서 합의서에는 인도 기한, 기한을 넘기면 집행을 그대로 진행한다는 취지, 받은 돈의 성격을 분명히 적는 편이 안전합니다. 문구 하나로 법률 효과가 달라질 수 있어 서명 전 검토를 권합니다.

본집행 당일, 문 개방·원조·증인·남은 짐은 어떻게 되나요?

본집행 당일 집행관은 집행을 하기 위하여 필요한 경우 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고, 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있습니다(민사집행법 제5조 제1항). 저항을 받으면 집행관은 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있고(제2항), 국군의 원조는 법원에 신청하여야 합니다(제3항).

증인 참여에는 요건이 있습니다. 집행관은 집행하는 데 저항을 받거나 채무자의 주거에서 집행을 실시하려는데 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는 성년 두 사람이나 특별시·광역시의 구 또는 동 직원, 시·읍·면 직원 또는 경찰공무원 중 한 사람을 증인으로 참여하게 하여야 합니다(제6조).

남은 짐은 조문이 정한 순서를 따릅니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(제258조 제3항), 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제6항).

부동산 명도 강제집행 뒤 집행조서에서 확인할 것

부동산 명도 강제집행이 끝나면 집행관은 집행조서를 작성하여야 하고(제10조 제1항), 조서에는 다음 사항을 밝혀야 합니다(제2항). 서명날인할 수 없는 경우에는 그 이유를 적어야 합니다(제3항).

임대인이 볼 칸은 세 곳입니다. 목적물 표시가 판결의 부동산과 같은지, 남은 짐이 누구에게 인도되었거나 보관되었는지가 중요한 사정의 개요에 적혔는지, 증인 등 참여자가 정확히 표시되었는지입니다. 남은 짐이나 시설 훼손을 둘러싼 다툼이 생기면 집행조서가 출발점이 되므로 등본을 받아 보관해 둡니다.

법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로, 명도 800건 이상과 강제집행 200건 이상의 사건을 다뤄 왔습니다. 집행 단계에서는 집행조서와 합의서 문구까지 함께 점검합니다.

부동산 인도 강제집행 자주 묻는 질문