부동산 강제집행, 건물주에게는 두 갈래입니다

부동산 강제집행은 목적에 따라 인도집행과 강제경매로 나뉩니다. 인도집행은 상대방이 점유한 내 부동산을 돌려받는 절차이고, 강제경매는 상대방 명의 부동산을 팔아 그 대금에서 돈을 받는 절차입니다. 두 절차는 근거 조문도, 신청하는 곳도, 손에 남는 결과물도 다릅니다.

인도집행의 근거는 민사집행법 제258조입니다. 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(①), 민사집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시합니다(제2조). 부동산에 대한 강제집행은 채권자의 신청에 따라 법원이 하며(제78조①), 그 방법으로 강제경매와 강제관리가 정해져 있습니다(②).

명도 사건의 건물주는 하나의 판결로 두 절차를 모두 쓸 수 있는 경우가 많습니다. 다만 판결문 주문에 인도와 금전 지급이 함께 있어야 하고, 금전 회수용 강제경매는 상대방 명의 부동산이 있어야 의미가 있습니다. 그래서 동선은 먼저 비우기(인도집행), 이어서 비용 정산, 마지막으로 회수(강제경매 등) 순으로 잡는 것이 기본입니다.

내 사건은 어느 쪽부터? 갈림길 세 가지

부동산 강제집행 신청서 접수부터 예고까지, 어떤 순서인가요?

인도집행 신청서를 내기 전 첫 관문은 집행문입니다. 강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있고(민사집행법 제28조①), 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(②). 화해조서를 가진 경우에도 집행문을 받아 진행하는 흐름은 비슷하지만, 조서의 조건 문구에 따라 준비 서류가 달라질 수 있습니다.

두 번째 관문은 집행개시 요건입니다. 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(제39조①). 그래서 판결문상 피고 이름과 현장 점유자가 같은지, 판결이 송달되었는지를 접수 전에 확인합니다.

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   집행문 부여 신청 — 판결정본에 집행문을 받아 집행력 있는 정본을 갖춥니다(제28조).
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   송달 확인 — 판결이 상대방에게 송달되었는지 확인하고 송달증명을 준비합니다(제39조①).
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   집행관 사무소 접수 — 인도집행 신청서를 내고 집행에 필요한 비용을 예납합니다.
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   현장 고시(예고) — 집행관이 현장에 고시문을 붙여 스스로 비우도록 알립니다.
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   본집행 — 채권자나 그 대리인이 출석한 가운데 집행관이 점유를 넘겨줍니다(제258조①②).
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   인도 완료와 정산 준비 — 열쇠를 인수하고 집행조서·영수증을 모아 비용 정산으로 넘어갑니다.

예고 단계는 실무에서 계고라고 부르며, 집행관이 고시문으로 정해진 때까지 스스로 비우도록 알리는 절차입니다. 제258조 제1항의 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 하므로(②), 본집행 날짜가 잡히면 임대인 본인 또는 대리인의 출석 일정부터 확보해야 합니다.

1차 조치 ① 판결문 주문을 ‘인도’와 ‘금전’으로 나눠 적기

1차 조치 ② 접수 전 준비물 체크리스트

• 집행문이 부여된 판결정본(집행력 있는 정본)과 송달증명, 확정 여부에 따라 필요한 증명서
• 판결문의 목적물 표시와 현장의 층·호수가 일치하는지 대조한 메모
• 현재 점유자가 판결문상 피고와 같은지 확인한 현장 사진과 우편물 기록
• 본집행 당일 출석할 사람(본인 또는 대리인)과 그 위임 관계 서류

부동산강제집행계고를 받은 점유자에게 생기는 일과 임대인이 하지 말 것

부동산강제집행계고는 본집행 전에 점유자에게 스스로 비울 기회를 주는 단계입니다. 고시문이 붙으면 점유자는 본집행이 다가왔다는 사실을 알게 되고, 짐을 빼고 열쇠를 넘기겠다는 연락이 오기도 합니다. 반대로 끝까지 버티는 점유자는 본집행 당일까지 아무 반응이 없기도 합니다.

부동산 강제집행 예고 뒤에 점유자가 자진 퇴거 의사를 밝히더라도, 열쇠 인수와 짐 반출이 실제로 끝나기 전까지는 집행 신청을 섣불리 취하하지 않는 편이 안전합니다. 약속만 믿고 절차를 멈췄다가 다시 시작하면 그만큼 기간이 늘어나기 때문입니다.

임대인이 직접 문을 열거나 짐을 치우는 행위는 판결이 있더라도 집행관이 하는 강제집행이 아니므로 별도의 민형사 분쟁으로 번질 수 있습니다. 문을 여는 일과 짐을 들어내는 일은 법원 소속 집행관에 의하여 진행된다는 점을 기억하면 판단이 쉬워집니다.

부동산 강제집행 기간을 늘리는 변수는 무엇인가요?

부동산 강제집행 기간은 인도집행 신청부터 본집행까지 약 3개월을 하나의 기준으로 보되, 현장 사정에 따라 달라집니다. 기간을 늘리는 변수는 대체로 잠긴 문, 점유자의 저항, 남은 짐 세 가지로 정리됩니다.

증인 참여 요건도 기간에 영향을 줍니다. 집행관은 집행하는 데 저항을 받거나 채무자의 주거에서 집행을 실시하려는데 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는 성년 두 사람 등을 증인으로 참여하게 하여야 합니다(제6조). 현장 상황에 따라 이 요건이 문제되면 준비할 것이 늘어납니다.

남은 짐이 거치는 네 단계 (제258조③~⑥)

짐 처리 단계가 길어질수록 보관 비용이 쌓이고 정산할 항목이 늘어납니다. 그래서 고시 단계에서 점유자와 짐 반출 일정을 조율해 두는 것이 기간과 비용을 함께 줄이는 현실적인 방법입니다. 매각대금이 공탁된 뒤 그 돈으로 밀린 월세를 받을 수 있는지는 별도의 절차 문제라 사안별로 판단합니다.

부동산 강제집행 비용 청구, 누가 내고 어떻게 돌려받나요?

명도 사건의 집행비용은 원칙적으로 채무자가 부담합니다. 민사집행법 제53조①은 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다고 정합니다. 다만 집행을 시작할 때 필요한 비용은 신청하는 채권자가 먼저 예납하는 구조라서, 건물주 입장에서는 일단 내고 나중에 돌려받는 돈이 됩니다.

돌려받는 방식은 집행의 종류에 따라 갈립니다. 강제경매처럼 매각대금이 생기는 집행은 그 집행에 의하여 비용을 우선 변상받는 길이 있습니다. 반면 인도집행은 건물을 돌려받을 뿐 돈이 생기지 않으므로, 인도집행에 든 비용은 따로 액수를 정하고 상대방 재산에 다시 집행하는 회수 절차가 필요합니다. 어떤 서류로 어떤 순서를 밟을지는 사안에 따라 다르므로 상담 시 안내해 드립니다.

비용 정산에서 가장 흔한 실수는 영수증을 모아 두지 않는 것입니다. 예납 영수증, 집행관 사무소 접수증, 집행조서 등본, 보관 관련 서류는 나중에 액수를 정할 때 근거가 됩니다. 밀린 차임과 소송비용, 집행비용은 성격이 달라 청구하는 절차도 서로 다르다는 점을 함께 기억해 두면 회수 단계에서 헷갈리지 않습니다.

밀린 월세 회수용 강제경매, 신청서 세 요소와 첨부 서류

밀린 월세를 회수하는 단계에서 건물주가 쓰는 강제집행은 강제경매의 모습으로 다시 등장합니다. 강제경매신청서에는 ① 채권자·채무자와 법원의 표시, ② 부동산의 표시, ③ 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 적어야 합니다(민사집행법 제80조).

강제경매신청서에는 집행력 있는 정본 외에 서류를 붙여야 합니다(제81조①). 채무자의 소유로 등기된 부동산이면 등기사항증명서를, 채무자의 소유로 등기되지 아니한 부동산이면 즉시 채무자명의로 등기할 수 있다는 것을 증명할 서류를 붙입니다. 등기되지 아니한 건물이라면 채무자 소유 증명, 지번·구조·면적 증명, 건축허가 또는 건축신고 증명 서류가 필요해 준비가 까다로울 수 있습니다.

채권자는 자기의 선택에 따라 강제경매와 강제관리 가운데 하나로 집행하게 하거나 두 방법을 함께 사용할 수 있습니다(제78조③). 상대방 명의 부동산이 보이지 않는다면 금전 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초해 강제집행을 개시할 수 있는 채권자로서, 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 재산명시를 신청하는 방법을 검토합니다(제61조①). 다만 가집행의 선고가 붙은 판결 등으로는 이 신청을 할 수 없다는 단서가 있어 판결 확정 여부부터 확인해야 합니다.

법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로서 명도 사건을 직접 진행하며, 강제집행 200건 이상을 다룬 경험을 바탕으로 인도집행과 금전 회수를 한 사건 안에서 어떤 순서로 이어 갈지 함께 설계합니다.

명도 강제집행 절차와 불법점유, 자주 묻는 질문