명도소송 뜻 한 줄 정의, 건물명도소송·가옥명도소송이 같은 말인 이유

명도소송은 부동산을 점유하고 있는 사람을 상대로 그 부동산을 비워서 넘겨 달라고 법원의 판결을 구하는 소송입니다. 법률 문서에서는 '인도'라는 말을 주로 쓰고, '명도'는 건물 안의 사람과 짐을 내보내고 넘겨받는다는 뜻으로 실무에서 오래 써 온 표현입니다. 그래서 건물명도와 건물인도는 같은 뜻으로 보고, 판결 주문에는 건물을 인도하라는 문구가 흔히 쓰입니다.

건물명도소송 뜻을 찾는 분과 가옥명도소송 뜻을 찾는 분이 궁금한 내용도 결국 같습니다. '가옥'은 집을 가리키는 예스러운 표현이어서 가옥명도소송은 주택을 대상으로 한 명도소송을 옛말로 부른 것에 가깝습니다. 대상이 주택이든 상가든 공장이든, 점유를 되찾으려는 소송이라는 본질은 다르지 않습니다.

명도소송의 목표는 돈이 아니라 점유입니다. 명도소송에서는 판결에 건물을 인도하라는 주문이 있어야 그 판결로 집행관에게 강제집행을 맡길 수 있습니다. 「민사집행법」 제258조①은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, 같은 조②는 이 강제집행을 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 하도록 정합니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산(짐)은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(제258조③).

전체 흐름으로 보면 명도는 보통 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순서로 진행됩니다. 명도소송은 이 가운데 세 번째 단계로, 앞 단계에서 무엇을 해 두었는지에 따라 소송의 속도와 집행 가능성이 달라집니다.

누가 누구에게 무엇을 근거로 청구하나요? 원고·피고·청구원인 3요소

명도소송을 이해하는 가장 빠른 방법은 원고·피고·청구원인 세 칸을 채워 보는 것입니다. 원고는 건물을 넘겨받을 권리가 있는 사람, 피고는 지금 그 건물을 실제로 점유하는 사람, 청구원인은 왜 돌려 달라는지에 대한 법적 근거입니다.

계약 종료를 청구원인으로 삼으면 임대차가 언제, 어떤 사유로 끝났는지를 증명하는 것이 핵심입니다. 기간 만료라면 계약서와 갱신 거절 통지가, 차임 연체 해지라면 연체 내역과 해지 통지가 주요 증거가 됩니다. 임차인이 목적물을 반환할 때 원상에 회복하여야 한다는 규정과 부속시킨 물건의 철거에 관한 규정은 민법 제654조가 임대차에 준용하는 제615조에 있습니다.

계약관계가 없는 점유자에게는 소유권을 근거로 청구합니다. 민법 제213조는 "소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다."고 정합니다. 소유권 청구에서는 상대방이 점유할 권리를 내세우는지가 승부처가 되고, 매매로 건물을 산 새 소유자처럼 두 근거가 겹칠 수 있는 사건은 어느 쪽을 주된 청구원인으로 세울지 서류를 보고 정해야 합니다.

피고 칸도 생각보다 까다롭습니다. 계약서상 임차인과 실제 점유자가 다르거나 전차인처럼 다른 사람이 따로 점유하고 있다면, 판결을 받아도 집행 현장에서 막힐 수 있습니다. 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있으므로(「민사집행법」 제39조①), 소장을 내기 전에 현장 점유자를 확인하고 점유이전금지가처분을 먼저 검토하는 것이 실무의 기본 순서입니다.

경매 명도 뜻부터 명도비용 뜻까지, 함께 검색되는 '명도 ○○' 4가지

명도소송을 검색하면 경매 명도, 명도비용, 명도소송 공탁, 명도 이전 같은 말이 함께 뜹니다. 단어는 비슷해도 가리키는 절차와 돈이 전혀 다르므로, 하나씩 떼어 보면 내 사건에 필요한 절차가 보입니다.

경매 매수인이라도 대금을 낸 뒤 6월이 지났거나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정될 여지가 있다면 인도명령으로 끝나지 않을 수 있습니다. 그때는 소유권을 근거로 한 명도소송을 검토하게 되므로, 경매 명도를 인도명령과 같은 말로만 이해하면 신청 기한을 놓치기 쉽습니다.

상가 명도소송과 주택 명도소송, 해지 기준은 어디서 갈리나요?

월세가 밀려 계약을 해지하고 명도소송을 내려는 경우, 상가인지 주택인지에 따라 해지 기준이 다릅니다. 상가 명도소송에서는 「상가건물 임대차보호법」(상가법) 제10조의8이, 주택처럼 상가법이 적용되지 않는 건물에서는 민법 제640조가 기준이 됩니다.

두 조문 모두 연속 몇 달이 아니라 밀린 금액의 합계가 몇 기분에 달했는지를 봅니다. 가상의 예로 상가 임차인이 한 달 걸러 한 번씩 월세를 빠뜨렸다면, 연속으로 밀리지 않았더라도 연체액 합계가 3기분에 달한 때부터 해지를 검토할 수 있습니다. 반대로 일부를 갚아 합계가 기준 아래로 내려갔다면 해지 통지 시점을 다시 따져야 합니다.

상가 건물을 사무실로 쓰는 경우처럼 상가법 적용 여부부터 애매한 사건도 있습니다. 상가법은 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되므로(제2조①), 용도와 등록 여부를 확인한 뒤 어느 조문으로 해지할지 정해야 합니다. 해지 기준을 잘못 고르면 해지 통지의 효력부터 다툼이 생기므로, 연체 내역표와 계약서를 함께 놓고 판단하는 것이 안전합니다.

명도소송 대응 방법, 점유자가 흔히 꺼내는 항변과 임대인 준비

명도소송 대응 방법은 임대인과 임차인 모두 검색하는 말입니다. 임대인 입장에서는 상대방이 어떤 항변을 꺼낼지 미리 알고 증거를 모아 두는 것이 대응의 대부분입니다. 소송에서 자주 나오는 항변과 판단 포인트를 정리하면 다음과 같습니다.

항변 대부분은 서류로 결론이 갈립니다. 계약서, 갱신 관련 통지, 연체 내역, 현장 점유 사진을 한 폴더에 모아 두면 소장 작성부터 변론까지 시간이 크게 줄어듭니다. 『명도소송 매뉴얼』을 쓴 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하는 법도에서도 상담할 때 이 네 가지 서류부터 함께 봅니다.

자가진단: 내 사건은 명도소송·인도명령·지급명령 중 무엇인가요?

명도소송·인도명령·지급명령은 이름이 비슷하지만 목적과 요건이 다릅니다. 아래 세 갈림길을 순서대로 따라가면 내 사건에 맞는 절차가 대략 보입니다.

오늘 바로 할 수 있는 1차 조치는 아래 네 칸 판별표를 채워 보는 것입니다. 칸마다 손에 있는 서류를 적어 두면 상담할 때도 사건 파악이 훨씬 빨라집니다.

위 네 칸 중 하나라도 애매하게 남는다면 계약서와 통지 문자를 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

명도소송 뜻과 함께 많이 묻는 질문