월세 미납 문자, 기록인가 통지인가

월세 미납 문자는 어떤 문장을 담느냐에 따라 연체 사실을 알리는 기록이 되기도 하고, 계약을 끝내는 해지 통지가 되기도 합니다. 연체 금액과 회차를 알리고 입금을 요청하는 문자는 기록과 독촉의 역할을 하고, 계약을 해지한다는 뜻을 밝힌 문자는 해지의 의사표시가 됩니다. 두 문자는 휴대전화 화면에서 비슷해 보여도 법적으로 하는 일이 전혀 다릅니다.

기록용 문자의 가치는 쌓이는 데 있습니다. 약정 입금일, 연체된 회차, 임차인의 답변(다음 주에 넣겠다, 사정이 어렵다 같은 말)이 날짜와 함께 남으면 명도소송에서 연체 경위를 보여 주는 자료가 됩니다. 반대로 해지 통지 문자는 한 통으로 끝나는 무게가 있습니다. 상대방에게 도달하는 때에 효력이 생기고, 보낸 뒤 임대인의 마음이 바뀌어도 철회할 수 없기 때문입니다.

가장 흔한 실수는 두 역할을 한 문자에 섞는 것입니다. 이번 달까지 안 내면 계약은 끝난 걸로 하겠다는 식으로 조건을 붙인 문장은 해지 시점이 언제인지, 애초에 해지의 의사표시였는지를 두고 다툼이 생길 여지가 있습니다. 해지는 연체가 기준에 달한 것을 확인한 뒤 별도의 문자로, 해지한다는 현재형 문장으로 분명하게 보내는 편이 정리하기 쉽습니다.

내 문자는 어느 쪽인가 — 결과를 가르는 갈림길 3가지

위 세 가지 중 하나라도 애매하다면 계약서와 이미 보낸 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

보내기 전에 연체 기수부터 세어 보셨나요?

연체 기수는 몇 달이 밀렸느냐가 아니라 연체된 금액의 합계가 몇 기의 차임액에 이르렀느냐로 셉니다. 민법 제640조와 상가법 제10조의8은 모두 차임연체액이 일정 기수의 차임액에 달하는 때를 기준으로 하므로, 중간에 일부를 냈다면 남은 연체액 합계로 다시 계산해야 합니다. 상가 기준도 3개월 연속 연체가 아니라 연체 합계 3기분이라는 점을 자주 혼동합니다.

언제부터 연체인지는 약정 지급일이 정합니다. 계약서에 매월 ○일로 정했다면 그날이 확정한 기한이고, 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있습니다(민법 제387조 제1항). 지급 시기를 정하지 않았다면 건물의 차임은 매월말에 지급하여야 한다는 민법 제633조가 기준이 됩니다.

주택 임대인이라면 한 가지를 더 챙겨야 합니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에게는 주택임대차보호법 제6조 제1항의 법정갱신이 적용되지 않으므로(같은 조 제3항), 당장 해지하지 않더라도 연체 기록은 만기 무렵 갱신 문제에서 다시 쓰입니다. 문자로 남긴 연체 내역이 해지와 갱신 두 장면 모두의 근거가 되는 셈입니다.

1차 조치 — 연체 내역표부터 만드세요

문자를 보내기 전에 이 표를 채우면 기수 계산이 끝나고, 같은 표를 문자 본문, 내용증명, 소장 첨부 자료로 그대로 옮겨 쓸 수 있습니다. 일부 입금이 섞여 있다면 어느 회차에 충당했는지에 따라 계산이 달라질 수 있으므로 입금 내역은 통장 기록과 맞춰 적어 두세요.

월세 미납 문자 내용 — 단계별 예시 3종과 넣을 항목

월세 미납 문자 내용은 단계마다 목적이 다르므로 문장도 달라야 합니다. 1차는 사실 안내, 2차는 기한을 정한 독촉, 3차는 해지 통지입니다. 아래 예시는 설명을 위한 가상의 문구이며, 실제로 쓰기 전에는 계약서 특약과 연체 내역에 맞춰 고쳐야 합니다.

2차 문자의 검토하겠다는 표현은 장래의 계획을 알리는 말일 뿐 해지 통지가 아닙니다. 해지한다는 현재형 문장은 3차 문자에만 씁니다. 2차와 3차를 같은 날 연달아 보내면 단계를 나눈 의미가 줄어들므로, 2차 문자에서 정한 기한이 지난 뒤 3차를 보내는 순서가 깔끔합니다.

목적물 표시와 연체 내역은 모든 단계에 반복해 넣는 것이 좋습니다. 문자 한 통만 떼어 보아도 어떤 계약의 어떤 연체인지 알 수 있어야 소송에서 증거로 제출할 때 설명이 짧아집니다.

세입자 월세 미납 문자에 넣으면 불리한 표현

세입자 월세 미납 문자는 감정이 실리기 쉽지만, 화가 난 문장일수록 나중에 임대인에게 불리한 기록으로 돌아옵니다. 명도소송에서 문자 기록은 양쪽 모두 제출할 수 있고, 재판부는 연체 사실뿐 아니라 임대인이 어떤 방식으로 대응했는지도 함께 보게 됩니다.

대신 넣을 문장은 단순합니다. 기한까지 입금이 없으면 계약 해지와 명도소송 등 법적 절차를 진행할 수 있다는 문장처럼 법이 정한 절차를 알리는 표현은 위협이 아니라 정보입니다. 발송 시간은 늦은 밤을 피하고, 같은 내용을 하루에 여러 번 반복해 보내지 않는 것도 기록의 신뢰도를 지키는 방법입니다.

해지 문자를 보낸 뒤 돈이 들어오면 어떻게 되나요?

해지 문자가 도달한 뒤에는 임대인이 마음을 바꿔도 해지의 의사표시를 철회할 수 없습니다(민법 제543조 제2항). 그래서 해지 문자를 보낸 뒤 세입자가 밀린 월세를 입금하면, 그 돈을 어떤 명목으로 받는지 기록을 남기는 일이 중요해집니다.

해지 후 받은 돈이 계약을 이어 가겠다는 합의로 읽힐지, 연체 차임과 인도 때까지의 사용 대가를 정산한 것으로 읽힐지는 당시 주고받은 말과 사정에 따라 달리 평가될 수 있어 미리 단정하기 어렵습니다. 임대인이 해지를 유지하려는 생각이라면 입금 직후 아래와 같은 문자를 남겨 두는 방법을 검토할 수 있습니다.

○월 ○일 입금하신 ○○원은 연체 차임과 건물 인도 때까지의 사용 대가 정산 명목으로 수령합니다. ○월 ○일 자 해지 통지는 그대로 유지되며, 건물 인도를 다시 요청드립니다.

반대로 연체가 해소되어 계약을 이어 가고 싶다면, 철회할 수 없는 해지와 별개로 당사자 사이의 새로운 합의를 검토하게 되고 그 형식과 내용은 사안별로 설계해야 합니다. 어느 쪽이든 입금 당일의 대응 문자가 이후 분쟁의 방향을 정하므로, 돈이 들어온 날 상담으로 확인해 두는 것이 안전합니다.

문자에 답이 없을 때 다음 단계는? 내용증명부터 명도소송까지

해지 사유를 갖춘 상태에서 보낸 해지 통지가 상대방에게 도달했다면, 답장이 없더라도 해지의 효력은 생깁니다. 문제는 도달을 증명하는 일입니다. 판례는 도달을 상대방이 통지 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 때로 보는 취지이지만, 문자의 도달이 인정되는지는 수신 번호, 이후 대화, 통화 기록 등 사안별 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

그래서 답이 없는 상황이라면 같은 내용을 내용증명 우편으로 다시 보내 도달 증거를 겹쳐 두는 것이 다음 단계입니다. 임대인이 과실 없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 의사표시를 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있는 길도 있습니다(민법 제113조).

월세 미납 소송은 건물 인도를 구하는 명도소송에 밀린 차임 청구를 함께 담아 진행할 수 있습니다. 이때 문자 기록은 연체 경위와 해지 의사표시의 도달을 보여 주는 증거가 되므로, 소송을 염두에 둔다면 1차 안내 문자부터 모두 보관해 두세요.

• 상대 번호와 발송 일시가 보이도록 대화방 전체 화면을 캡처
• 휴대전화 원본 메시지는 지우지 말고 백업 파일을 따로 보관
• 상대의 답장·읽음 표시·통화 기록을 날짜순으로 정리
• 수신 번호가 계약서에 적힌 임차인 번호와 같은지 확인

법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』의 저자로서 사건을 직접 진행하며, 명도 사건 800건 이상을 다뤄 왔습니다. 문자 기록을 어떤 순서로 증거로 묶을지, 내용증명과 가처분을 어느 시점에 붙일지는 연체 내역표와 문자 원문을 보며 상담에서 함께 정리할 수 있습니다.

월세 미납 문자, 자주 묻는 질문