• 낡은 건물을 헐고 새로 지으려는데 세입자가 계약 만료 뒤에도 나가지 않는다.
• 계약할 때 재건축 이야기를 했는지, 서면으로 남겼는지 기억이 분명하지 않다.
• 건물이 정비구역에 들어가 관리처분계획인가 소식이 들리는데, 세입자 정리를 누가 맡는지 모르겠다.
• 세입자가 보증금을 받지 않겠다며 버티고 있어 공탁을 고민하고 있다.

재건축명도소송 뜻, 재건축이면 세입자를 바로 내보낼 수 있나요?

재건축명도소송은 건물을 철거하거나 다시 짓기 위해 임차인이 점유한 건물을 돌려받으려는 인도 청구 소송입니다. 재건축이라는 사정만으로 세입자를 곧바로 내보낼 수 있는 것은 아니고, 계약 기간이 남았는지와 어떤 법률이 적용되는지에 따라 청구 근거와 시점이 달라집니다. 재건축 명도 뜻을 묻는 분께 먼저 드리는 답도 이 지점입니다.

개인 건물주의 재건축에서 법이 정한 것은 해지 사유가 아니라 갱신거절 사유입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법) 제10조 제1항은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 하면서, 예외로 제7호의 철거·재건축 사유를 둡니다. 계약 기간이 남아 있는 동안에는 재건축 계획만으로 계약을 끝낼 수 없고, 만료 시점에 갱신을 거절할 수 있는지가 쟁점입니다.

주택도 구조가 같습니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조의3 제1항은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구한 임차인에게 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하고, 같은 항 제7호에 가·나·다목의 철거·재건축 사유를 둡니다. 반면 건물이 정비사업 구역에 들어가 관리처분계획인가가 고시되면 전혀 다른 조문이 작동하므로, 개인 재건축인지 정비사업인지부터 가려야 합니다.

개인 재건축 vs 정비사업, 재건축 명도 근거 한눈에 비교

재건축 명도의 근거는 시행 주체를 기준으로 두 갈래로 나뉩니다. 개인 재건축은 임대차 계약의 틀 안에서 움직이고, 정비사업은 사업 절차의 단계에 맞춰 움직입니다.

같은 건물이라도 인가 고시 여부에 따라 적용되는 칸이 바뀝니다. 애매하다면 아래 세 갈림길로 위치를 먼저 확인합니다.

갱신거절 7호 가·나·다, 개인 건물주가 증명할 것

개인 건물주가 재건축을 이유로 갱신을 거절하려면 7호의 세 목 중 하나에 해당하고, 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있어야 합니다. 상가법 제10조 제1항 제7호와 주임법 제6조의3 제1항 제7호의 가·나·다목 문언은 같습니다.

가목에서 가장 자주 문제 되는 것은 구체적으로 고지했다는 증거입니다. 계약서 특약에 재건축 예정이라는 한 줄만 있고 공사시기와 소요기간이 빠져 있다면 가목의 문언을 채웠다고 보기 어려울 수 있습니다. 나목은 안전사고의 우려가 요건이므로 건물이 오래되었다는 사정만으로는 부족할 수 있습니다.

7호는 갱신거절 사유이지 계약 중도 해지 사유가 아닙니다. 상가 임대인이 제10조 제1항의 기간 이내에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면, 제10조 제4항에 따라 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 1년으로 봅니다. 환산보증금을 넘는 상가는 제2조 제3항에 열거된 조문만 적용되므로 따로 확인이 필요합니다.

상가라면 권리금 문제도 따라옵니다. 상가법 제10조의4 제1항 단서는 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 "그러하지 아니하다"고 정하므로, 7호 해당 여부가 다퉈지면 권리금 분쟁의 결론도 그 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

세입자 쪽에서 자주 나오는 말과 판정

정비사업 구역이라면, 관리처분계획인가 고시 뒤 사용·수익 금지

정비사업 구역 안 건물은 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법) 제81조 제1항이 명도의 출발점입니다. 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다.

같은 항 단서는 예외 두 가지를 둡니다. 첫째는 사업시행자의 동의를 받은 경우, 둘째는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우입니다. 세입자가 예외를 주장하면 인도 청구의 결론이 달라질 수 있으므로 동의 여부와 보상 진행 상황을 먼저 확인합니다.

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   관리처분계획인가 고시제78조 제4항에 따른 고시가 있었는지, 고시일이 언제인지 확인합니다.
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   사용·수익 금지와 예외 점검제81조 제1항 본문의 금지가 시작되며, 사업시행자 동의·손실보상 미완료 예외에 해당하는지 살핍니다.
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   인도 청구와 명도소송세입자가 나가지 않으면 인도 청구를 합니다. 원고 설계는 사업 구조와 계약 관계에 따라 검토합니다.
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   강제집행과 철거판결 뒤에는 민사집행법 제258조 제1항에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 인도 집행이 이루어지고, 사업시행자는 제81조 제2항에 따라 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 합니다.

원고를 누구로 할지는 신중하게 설계해야 합니다. 제81조 제1항은 권리자의 사용·수익을 막는 조문이고, 인도 청구를 사업시행자가 할지 소유자인 임대인이 할지는 사업 구조와 계약 관계에 따라 검토가 달라질 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다. 시장·군수등은 제81조 제4항에 따라 일출 전과 일몰 후 등 일정한 시기에는 철거나 점유자 퇴거를 제한할 수 있습니다.

관리처분계획 인가를 받으면 계약기간 규정도 달라집니다. 도시정비법 제70조 제5항은 제74조에 따라 관리처분계획의 인가를 받은 경우 임대차계약의 계약기간에 대하여 주임법 제4조 제1항과 상가법 제9조 제1항 등을 적용하지 아니한다고 정합니다. 최소 존속기간 보장을 근거로 버티는 주장은 인가 이후 힘을 잃을 수 있습니다.

재건축 명도소송 세입자 보증금은 누가 돌려주나요?

정비사업으로 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없게 된 세입자는 계약을 해지할 수 있고, 보증금 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있습니다(도시정비법 제70조 제1항·제2항). 개인 재건축이라면 이런 특칙이 없으므로 임대인이 계약에 따라 보증금을 반환하는 일반 구조로 돌아갑니다.

임대인이 눈여겨볼 부분은 제3항과 제4항입니다. 사업시행자가 세입자에게 보증금을 먼저 지급하면 그 금액은 토지등소유자인 임대인에게 구상으로 돌아올 수 있고, 구상이 되지 않으면 임대인에게 귀속될 대지 또는 건축물이 압류될 수 있습니다. 제70조 제2항은 세입자에게 청구 경로를 하나 더 열어 둔 규정일 뿐 이 조문만으로 임대인과 세입자의 반환 관계가 끝난다고 단정할 수는 없으므로, 누가 누구에게 얼마를 지급했는지 기록해 두는 것이 좋습니다.

재건축명도소송공탁금, 세입자가 보증금 수령을 거부할 때

세입자가 보증금을 받지 않겠다며 인도를 거부하면 변제공탁을 검토할 수 있습니다. 민법 제487조는 채권자가 변제를 받지 아니하거나 받을 수 없는 때 변제자가 채권자를 위하여 변제의 목적물을 공탁하여 그 채무를 면할 수 있고, 변제자가 과실없이 채권자를 알 수 없는 경우에도 같다고 정합니다.

다만 공탁이 재건축 명도의 필수 요건이라고 단정할 수는 없습니다. 판결이 보증금 반환과 동시에 인도하라는 형태라면, 민사집행법 제41조 제1항에 따라 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있으므로, 공탁 같은 이행 기록을 갖춰 두면 집행 단계의 다툼을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다. 연체 차임 등 공제할 금액이 다퉈지면 공탁 금액 자체가 쟁점이 될 수도 있습니다.

재건축 명도 소송 기간·비용·서류, 무엇이 좌우하나

재건축 명도 소송 기간은 법이 정한 고정 기한이 아니라 몇 가지 변수로 달라집니다. 갱신거절 통지를 언제 했는지, 세입자가 7호 해당 여부나 손실보상 미완료를 다투는지, 점유자가 바뀌어 점유이전금지가처분이 필요한지에 따라 일정이 크게 달라질 수 있습니다.

재건축명도소송비용도 구조로 이해하는 것이 정확합니다. 소송 단계의 인지·송달료 같은 법원 실비, 점유이전금지가처분 비용, 판결 뒤 강제집행 비용, 변호사 선임료로 나뉘며, 구체 액수는 건물 규모와 세입자 수, 다툼의 범위에 따라 달라지므로 상담 시 안내해 드립니다. 명도소송 일반 절차와 같이 내용증명, 점유이전금지가처분, 본안 소송, 강제집행 순서로 진행되는 것이 보통입니다.

법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 명도 사건 800건 이상을 직접 진행해 왔고, 재건축 명도는 위 서류 묶음을 기준으로 개인 재건축과 정비사업 중 어느 근거로 청구할지를 먼저 고릅니다.

재건축 명도소송 자주 묻는 질문