건물인도소송 뜻, 명도소송과 다른가요?

건물인도소송은 건물을 점유한 사람에게 그 점유를 넘겨 달라고 법원에 구하는 소송이며, 실무에서는 명도소송과 같은 뜻으로 씁니다. 건물인도 뜻을 한 줄로 줄이면 건물에 대한 사실상의 지배, 즉 점유를 상대방에게서 넘겨받는 것입니다. 흔히 짐까지 빼고 비워 주는 것을 '명도'라고 부르지만, 「민사집행법」은 제258조에서 '부동산 등의 인도청구의 집행'이라는 표현으로 규정합니다.

그래서 소장 제목이 '건물인도 청구의 소'이든 '건물명도 청구의 소'이든 법원이 판단하는 내용은 같습니다. 이름보다 중요한 것은 청구원인입니다. 같은 건물을 돌려받는 소송이어도 임대차가 끝나서 구하는지, 소유자로서 권원 없는 점유를 문제 삼는지에 따라 원고가 법원에 보여 줄 사실이 완전히 달라집니다.

판결을 받은 뒤 실제로 점유를 넘겨받는 일은 법원 소속 집행관이 맡습니다. 「민사집행법」 제258조①은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정합니다. 건물주가 직접 문을 열거나 짐을 빼지 않고 판결과 집행 절차를 거치는 이유가 여기에 있습니다.

청구원인 3갈래 비교표, 내 사건은 어느 줄인가요?

청구원인은 크게 세 갈래로 정리됩니다. 아래 표는 갈래마다 원고가 보여 줄 핵심 사실, 상대방이 흔히 꺼내는 다툼, 오늘 챙길 준비서류를 나란히 놓은 것입니다. 맨 아래 줄 서류가 오늘 할 1차 조치입니다.

표에서 첫째 갈래는 계약이 출발점이고, 둘째와 셋째 갈래는 소유권이 출발점입니다. 임대인이 곧 소유자인 경우가 많아 두 근거를 함께 적는 소장도 있지만, 어느 쪽을 중심에 두느냐에 따라 상대방이 다툴 지점이 달라집니다. 임대차 갈래에서는 계약이 정말 끝났는지가, 소유권 갈래에서는 피고에게 점유할 권리가 있는지가 승부처입니다.

민법 제213조는 "소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다."라고 정합니다. 본문은 소유자의 권리를, 단서는 점유자의 방어를 정한 구조라서 소유권 갈래의 소송은 단서에 해당하는 사정이 있는지를 두고 다투게 됩니다. 임대인이 소유자가 아닌 전대인이라면 이 갈래를 쓸 수 없어 청구원인 설계가 달라집니다.

건물인도 소장에 꼭 들어갈 것과 건물인도 소가

건물인도 소장의 필수 기재사항은 「민사소송법」 제249조①이 정합니다. 조문은 "소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다."입니다. 청구취지는 '피고는 원고에게 별지 목록 기재 건물을 인도하라'처럼 무엇을 구하는지를, 청구원인은 앞의 세 갈래 중 어느 근거로 구하는지를 적는 자리입니다.

1. 당사자 — 계약 명의자만이 아니라 지금 실제로 점유하는 사람이 누구인지 확인해 피고로 적습니다.
2. 목적물 특정 — 건물 일부만 점유하고 있다면 별지 목록과 도면으로 인도 대상 부분을 특정합니다.
3. 청구취지 — 건물 인도와 밀린 차임·차임 상당 금액 청구를 각각 나누어 적습니다.
4. 청구원인 — 고른 갈래에 맞춰 계약·종료·통지 도달 또는 소유·점유 사실을 증거와 함께 씁니다.

판결 주문이 막연하면 집행 단계에서 어느 부분을 넘겨받는지 다툼이 생길 수 있으므로 목적물 특정은 소장 단계에서 끝내 두는 편이 좋습니다. 소장이 제249조①에 어긋나면 재판장의 보정명령 대상이 되어(민사소송법 제254조①) 그만큼 진행이 늦어집니다.

건물인도 소가는 법원 규칙이 정한 산정 방식을 따르며, 목적물의 종류와 면적, 전부 인도인지 일부 인도인지에 따라 달라집니다. 금전 청구를 함께 하는지도 영향을 주므로 일률적인 숫자보다 사안별 계산이 정확합니다.

소장 송달 뒤 30일, 건물인도소송 답변서가 오면 어떻게 되나요?

소장이 접수되면 「민사소송법」 제255조①에 따라 "법원은 소장의 부본을 피고에게 송달하여야 한다". 제256조①은 "피고가 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다"고 정합니다. 다만 공시송달의 방법으로 소장 부본을 송달받은 피고에게는 이 30일 규정이 적용되지 않습니다(제256조① 단서).

답변서가 들어오면 기일이 잡히고 공방이 시작되므로 진행이 길어질 수 있습니다. 답변서가 없으면 빨리 판결이 나올 여지가 있지만, 선고 전까지 다투는 답변서가 들어오면 흐름이 바뀝니다. 답변서에 자주 나오는 주장은 다음과 같습니다.

판결과 가집행, 확정 전에도 집행할 수 있나요?

가집행 선고가 붙은 건물인도 판결이라면 확정 전에도 강제집행을 신청할 수 있습니다. 「민사소송법」 제213조①에 따르면 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 법원이 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 합니다. 건물인도 청구도 재산권의 청구이므로 판결문을 받으면 주문에 가집행 선고가 있는지부터 확인합니다.

「민사집행법」 제24조는 강제집행을 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정합니다. 따라서 상대방이 항소해 판결이 아직 확정되지 않았더라도 가집행 선고가 있으면 집행문을 받아 강제집행을 신청할 수 있는 구조입니다. 다만 상대방이 항소하면서 집행정지 결정을 받으면 집행이 멈출 수 있으므로, 가집행으로 먼저 갈지 확정을 기다릴지는 사건 상황을 보고 정합니다.

본집행 날에는 법원 소속 집행관에 의하여 짐 반출이 이루어지고, 「민사집행법」 제258조②에 따라 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 집행합니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(민사집행법 제258조③).

건물인도소송경매, 낙찰자가 인도명령 대신 소송으로 가는 경우

경매 매수인은 보통 소송보다 간이한 인도명령을 먼저 검토하고, 인도명령을 쓸 수 없을 때 건물인도소송으로 갑니다. 「민사집행법」 제136조①은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원이 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다고 정합니다. 같은 항 단서는 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우를 제외합니다.

그래서 낙찰자가 건물인도소송경매 사건으로 넘어가는 전형은 두 가지입니다. 하나는 대금을 낸 뒤 6월이 지나 인도명령을 신청할 수 없게 된 경우이고, 다른 하나는 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원을 내세워 인도명령 단계에서 결론을 얻기 어려운 경우입니다. 두 경우 모두 소유자가 된 매수인이 민법 제213조에 기초해 반환을 구하는 소유권 갈래가 중심이 됩니다.

대항력 있는 임차인 문제는 주택이면 「주택임대차보호법」 제3조의5, 상가법이 적용되는 상가건물이면 「상가건물 임대차보호법」 제8조가 다룹니다. 두 조문 모두 경매로 임차권이 소멸하는 것을 원칙으로 두면서, 보증금이 모두(상가법은 '전액') 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않는다는 단서를 둡니다. 남은 보증금을 매수인이 부담하게 되는지, 점유자가 인도를 거절할 수 있는지는 대항력 취득 시점과 배당 결과 등에 따라 달라져 단정할 수 없습니다. 대금 납부일부터 날짜를 세고, 현황 자료와 배당표로 점유자의 권원부터 따집니다.

건물인도소송 기간을 좌우하는 변수 다섯 가지

건물인도소송 기간은 사건마다 달라 개월 수로 일반화하기 어렵고, 아래 변수에 따라 크게 달라집니다.

1. 송달 — 피고 주소가 불명이면 송달이 늦어지고, 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생깁니다(민사소송법 제196조①).
2. 답변서 — 30일 안에 다투는 답변서가 오는지에 따라 무변론판결의 여지와 변론 진행이 갈립니다.
3. 점유자 변경 — 소송 중 점유가 다른 사람에게 넘어가면 피고를 다시 정해야 하는 문제가 생길 수 있습니다.
4. 항소와 집행정지 — 상대방이 항소하고 집행정지 결정을 받으면 집행 시점이 늦어질 수 있습니다.
5. 강제집행 — 판결 뒤 강제집행 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸립니다.

점유자가 바뀔 염려가 있다면 소송 전에 점유이전금지가처분을 검토합니다. 「민사집행법」 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분을 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다"고 정합니다. 가처분 뒤에 점유가 바뀐 경우 어떤 방식으로 집행하는지는 사안별 판단이 필요하므로, 가처분 신청 단계에서 현재 점유자를 빠짐없이 확인해 두는 것이 중요합니다.

건물인도소송 자주 묻는 질문