상가 월세 계약서 양식, 표준계약서를 꼭 써야 하나요?

상가 월세 계약서 양식으로 표준계약서를 반드시 써야 하는 것은 아닙니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제19조는 법무부장관이 국토교통부장관과 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 "그 사용을 권장할 수 있다"고 정합니다. 권장 양식일 뿐 법정 강제 양식은 아니라는 뜻입니다.

임대차 자체는 계약서의 모양과 상관없이 성립합니다. 민법 제618조는 임대차를 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정합니다. 그래서 계약서는 나중에 무엇을 약속했는지 보여 주는 가장 강한 증거로서 의미가 큽니다.

그래도 표준계약서를 쓰면 좋은 이유는 분명합니다. 상가임대차법이 예시한 핵심 항목의 칸이 이미 마련돼 있어 빠뜨림이 줄어듭니다. 또 제19조는 상가임대차법 제2조 제3항에 열거된 조문이라 환산보증금을 초과하는 임대차에도 적용됩니다. 다만 상가 월세 계약서 양식다운 받아 빈칸만 채우면 끝나는 것은 아닙니다. 표준계약서도 결국 빈칸 서식이므로, 명도에 대비한 특약은 임대인이 직접 채워 넣어야 합니다.

상가 월세 계약서 기본 기재 항목 표

상가건물 월세계약서 양식에서 빠지면 안 되는 항목은 제19조가 예시한 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담, 관리비 부과 항목에 당사자·목적물·용도를 더한 것입니다. 아래 표는 각 칸에 적을 내용과 명도 단계에서 쓰이는 지점을 정리한 것입니다.

표에서 가장 자주 비는 칸은 차임 지급일과 관리비 부과 항목입니다. 지급일이 비어 있으면 연체가 언제부터인지, 몇 기가 밀렸는지를 두고 다툼이 길어집니다. 관리비 항목이 막연하면 차임연체액을 가려내기 어려워집니다.

항목별 작성 요령과 자주 하는 실수

상가 월세 계약서 작성에서 가장 흔한 실수는 목적물 표시와 인도일을 대충 적는 것입니다. 상가임대차법 제3조 제1항에 따르면 임대차는 등기가 없어도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다. 또 상가임대차법 제3조 제2항은 임차건물의 양수인을 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 제1항의 대항력을 갖춘 임대차라면 상가 월세 계약서는 건물이 팔린 뒤 새 소유자와의 관계에서도 기준이 되는 문서가 될 수 있습니다.

아파트 상가 월세 계약서 양식도 구조는 같습니다. 아파트 단지 안 상가라도 사업자등록의 대상이 되는 건물이면 상가임대차법의 적용 대상이 될 수 있으므로(제2조 제1항), 관리비를 누가 어떤 기준으로 부과하는지를 특히 분명히 적어야 합니다.

재계약 때에도 새 계약서를 쓰는 편이 안전합니다. 기존 계약서의 특약을 그대로 이어 쓸지, 바뀐 차임과 기간을 어떻게 적을지 정리하지 않으면 어떤 조건이 현재 계약인지부터 다투게 됩니다.

명도 대비 특약 문구 예시 5가지

상가 월세 계약서 특약은 해지 사유와 갱신거절 사유를 구분해 써야 힘을 가집니다. 해지는 계약 기간 중에 계약을 끝내는 것이고, 갱신거절은 임차인이 갱신을 요구할 때 임대인이 거절할 수 있는 사유입니다. 두 가지를 섞어 쓰면 정작 필요한 때에 그 문구를 근거로 삼기 어려워집니다.

아래 문구는 실무에서 자주 쓰는 형태의 예시입니다. 법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 명도 800건 이상을 직접 진행해 왔는데, 명도 분쟁은 이런 문구가 빠졌거나 모호한 계약서에서 자주 시작합니다. 실제 효력은 계약 전체와 개별 사정에 따라 판단됩니다.

특약에 별지를 인용했다면 별지를 반드시 계약서에 붙여 간인하십시오. 별지 없이 "별지와 같이"라고만 적힌 계약서는 오히려 다툼을 부릅니다.

효력이 없을 수 있는 특약은 무엇인가요?

상가 월세 계약서에 적은 특약이라도 상가임대차법 제15조에 걸리면 효력을 인정받지 못할 수 있습니다. 제15조는 "이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"고 정합니다.

환산보증금을 초과하는 상가는 사정이 다릅니다. 상가임대차법 제2조 제3항은 초과 임대차에도 적용되는 조문으로 제3조, 제10조 제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조를 열거하는데, 여기에 제15조는 없습니다. 그래서 초과 상가에는 제15조가 적용되지 않고, 특약의 효력은 민법과 일반 법리에 따라 따로 따지게 됩니다. 반대로 갱신요구권(제10조 제1항·제2항)과 3기 연체 해지(제10조의8)는 초과 상가에도 적용되므로, 이 부분을 바꾸는 특약은 초과 상가에서도 신중히 써야 합니다.

제소전화해 조항도 마찬가지입니다. 상가임대차법에 어긋나 임차인에게 불리한 내용이 화해 조항에 들어가면 법원의 보정명령 사유가 될 수 있습니다.

내 계약은 어느 쪽인가요? 결론이 갈리는 세 지점

세 가지 중 하나라도 해당하면 계약서 초안과 별지를 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

상가 월세 계약 기간과 갱신요구는 어떻게 적어야 하나요?

상가 월세 계약 기간은 시작일과 종료일을 날짜로 적고, 갱신요구 기간을 미리 달력에 표시해 두는 것이 좋습니다. 상가임대차법 제10조 제1항에 따라 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 상가임대차법 제10조 제2항은 임차인의 계약갱신요구권을 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있게 합니다.

두 조항은 제2조 제3항에 열거되어 있어 환산보증금을 초과하는 상가에도 적용됩니다. 그래서 계약서에 2년 뒤에는 반드시 비워 준다고 적어 두어도, 전체 기간 10년 안에서 임차인이 적법하게 갱신을 요구하고 제10조 제1항 각 호의 거절 사유가 없다면 그 문구만으로 갱신을 막기는 어려울 수 있습니다.

임대인이 만료를 내다볼 때 실제로 따지는 것은 결국 갱신거절 사유입니다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실(제10조 제1항 제1호), 동의 없는 전대(같은 항 제4호), 계약 체결 당시 고지한 재건축 계획(같은 항 제7호 가목) 같은 사유를 계약서와 별지, 입금 내역으로 남겨 두어야 만료 무렵 판단이 빨라집니다.

서명 전 점검표 10가지

상가 월세 계약서는 서명 전에 한 번 더 점검해야 합니다. 아래 점검표는 오늘 바로 쓸 수 있는 1차 조치입니다.

1. 임대인 명의가 등기부상 소유자와 같은지, 대리인이면 위임 서류가 있는지
2. 층·호수·면적과 일부 임대 시 도면이 붙었는지
3. 보증금·월세 금액, 지급일, 계좌, 부가가치세 포함 여부가 적혔는지
4. 관리비 부과 항목과 산정 방법이 차임과 구분되는지
5. 시작일과 종료일이 날짜로 적혔는지
6. 수선비 분담과 원상회복 범위, 입점 현황 사진이 별지로 붙었는지
7. 해지 사유 특약과 갱신거절 사유 특약이 구분되는지
8. 임차인에게 불리해 제15조 문제가 생길 문구가 없는지
9. 재건축 계획을 고지한다면 공사시기·소요기간을 담은 별지가 있는지
10. 제소전화해를 함께 할지, 그 조항 초안이 계약서와 맞는지

서명한 계약서 원본은 임대인과 임차인이 한 부씩 보관하고, 별지와 간인까지 확인한 사본을 따로 두는 것이 안전합니다.

상가 월세 계약서 양식, 자주 묻는 질문