강제집행 뜻, 건물주가 직접 짐을 빼지 않는 이유

강제집행은 판결처럼 법이 집행력을 인정한 문서(집행권원)에 따라, 의무를 이행하지 않는 사람을 상대로 국가 기관이 그 내용을 강제로 실현하는 절차입니다. 명도 강제집행에서는 점유자가 건물을 비워 주지 않을 때 법원 소속 집행관이 점유를 풀어 임대인에게 넘겨 주는 인도집행이 중심이 됩니다.

민사집행법 제2조는 민사집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시한다고 정합니다. 같은 법 제258조 제1항도 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 적고 있습니다. 판결문을 손에 쥔 임대인이라도 스스로 문을 따거나 짐을 들어내는 것은 법이 예정한 길이 아닙니다.

임대인이 승소 판결만 믿고 잠금장치를 바꾸거나 물건을 치우면 점유자와 새로운 민형사 분쟁이 생길 위험이 있습니다. 강제집행 절차를 밟는 이유는 시간이 걸리더라도 뒤탈 없이 점유를 넘겨받기 위해서이고, 그 대신 임대인은 각 단계에서 아래 세 주체의 역할을 구분해 두어야 합니다.

강제집행 절차 8단계, 단계별 서류·비용·출석 표

부동산 강제집행 절차는 아래 표의 순서로 이어지고, 앞 단계가 갖춰져야 다음 단계가 열립니다. 표의 '임대인 준비' 칸은 서류·비용·출석 가운데 그 단계에서 임대인이 직접 챙길 것을 적은 것입니다.

표에서 1~3단계는 법원 서류를 갖추는 구간, 4~7단계는 집행관이 움직이는 구간, 8단계는 정산 구간입니다. 서류 구간에서 하나라도 빠지면 집행관이 움직이는 구간이 시작되지 못합니다. 그래서 판결 직후 1~3단계를 한꺼번에 처리해 두는 것이 전체 일정을 줄이는 가장 확실한 방법입니다.

집행문과 송달증명은 어떻게 갖추나요?

집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 주며(민사집행법 제30조 제1항), 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(제28조 제2항). 소송기록이 상급심에 있는 때에는 그 법원의 법원사무관등이 내어 주므로, 상대가 항소했다면 기록이 어디에 있는지부터 확인합니다.

강제집행은 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있습니다(제28조 제1항). 또 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(제39조 제1항). 실무에서는 판결이 상대방에게 송달된 사실을 보여 주는 송달증명을 법원에서 발급받아 신청서에 함께 붙이는 경우가 많습니다.

서류가 다 있어도 판결 주문의 모양에 따라 집행을 시작할 수 있는 시점이 달라집니다. 아래 세 갈림길은 강제집행 절차의 출발선을 정하는 질문입니다.

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점검표 다섯 줄을 채워 두면 강제집행 신청 단계에서 서류 보완 요청을 받는 일을 상당 부분 줄일 수 있습니다. 답이 비는 칸이 바로 상담에서 먼저 확인할 부분입니다.

강제집행 비용은 누가 먼저 내고 누가 최종 부담하나요?

강제집행 비용은 임대인(채권자)이 먼저 내고, 최종적으로는 점유자(채무자)가 부담하는 구조입니다. 민사집행법 제18조 제1항은 민사집행의 신청을 하는 때에 채권자가 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다고 정하고, 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 같다고 적고 있습니다.

채권자가 비용을 미리 내지 아니한 때에는 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있습니다(제18조 제2항). 추가 예납 안내를 받고 미루면 진행 중이던 절차가 흔들릴 수 있으므로, 안내문을 받으면 납부 기한부터 확인합니다.

예납 금액은 법원이 정하는 금액이고 목적물과 남은 짐의 사정이 사건마다 달라 일률적인 숫자로 말하기 어렵습니다. 예납 영수증과 납부 내역은 마지막 비용 회수 단계의 근거가 되니 처음부터 한 파일에 모아 두세요.

강제집행 계고와 본집행 당일에 일어나는 일

강제집행 계고는 본집행에 앞서 집행관이 현장을 찾아 고시문을 붙이고 자진 퇴거를 알리는 실무 절차입니다. 법 조문으로 정해진 단계는 아니지만, 계고 뒤 점유자가 스스로 짐을 빼는 경우도 있어 본집행 전 마지막 정리 기회가 됩니다.

본집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(민사집행법 제258조 제2항). 임대인이 직접 나갈 수 없다면 위임을 받은 대리인을 세워야 하고, 그날 현장에서는 아래 순서로 일이 진행됩니다.

1. 1출석 확인 · 채권자나 그 대리인이 인도받기 위해 현장에 나왔는지 확인합니다(제258조②).
2. 2문 개방 · 집행관은 집행에 필요한 경우 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있습니다(제5조①).
3. 3증인 참여 · 저항을 받거나, 채무자의 주거에서 채무자나 사리를 분별할 지능이 있는 그 친족·고용인을 만나지 못한 때에는 증인을 참여하게 하여야 합니다(제6조).
4. 4원조 요청 · 저항을 받으면 집행관은 경찰 또는 국군의 원조를 요청할 수 있습니다(제5조②).
5. 5점유 인도 · 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도합니다(제258조①).

저항이 없는 경우의 증인 요건은 채무자의 주거에서 집행을 실시하려는 상황을 전제로 한 문언이라, 상가 점포가 비어 있을 때 같은 방식이 그대로 적용되는지는 현장 사정에 따라 달리 볼 여지가 있습니다. 공휴일과 야간에는 법원의 허가가 있어야 집행행위를 할 수 있으므로(제8조 제1항), 평일 낮 일정이 어렵다면 허가가 필요한지부터 확인합니다.

남은 짐은 어떻게 처리되나요?

본집행 현장에서 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(민사집행법 제258조 제3항). 집행 대상은 건물이고 그 안의 가구·집기는 대상이 아니기 때문에, 임대인이 마음대로 버리거나 가져갈 수 없습니다.

1. ③채무자에게 인도 · 집행관이 동산을 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다.
2. ④채무자가 없을 때 · 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 합니다.
3. ⑤받을 사람도 없을 때 · 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다.
4. ⑥찾아가지 않을 때 · 채무자가 수취를 게을리 한 때에는 집행관이 집행법원의 허가를 받아 매각하고 비용을 뺀 뒤 나머지 대금을 공탁하여야 합니다.

법은 보관을 채무자의 비용으로 하도록 정하지만, 집행에 필요한 비용은 신청 단계에서 채권자가 미리 내는 구조(제18조 제1항)라 임대인이 먼저 부담하고 나중에 회수하는 흐름이 됩니다. 짐이 많은 식당·창고라면 계고 단계에서부터 남은 짐 처리 계획을 집행관사무소와 함께 점검하는 편이 좋습니다.

강제집행 기간, 신청부터 본집행까지 달라지는 변수

강제집행 기간은 집행 신청부터 본집행까지 약 3개월을 하나의 기준으로 잡습니다. 이 기준은 서류를 갖춰 집행관사무소에 신청한 시점부터 세는 것이라, 판결 확정이나 집행문 발급이 늦어지면 전체 일정은 그만큼 뒤로 밀립니다.

일정을 늘리는 변수는 대체로 다섯 가지입니다. 판결 확정을 기다릴지 가집행으로 갈지의 판단, 상대방에 대한 판결 송달 지연, 동시이행 주문에서 보증금을 제공하는 준비, 점유자가 바뀌어 승계집행문이 필요한 경우, 남은 짐의 보관과 매각입니다. 명도 강제집행을 앞당기는 가장 현실적인 방법은 판결 선고 직후 이 변수를 하나씩 지워 나가는 것입니다.

법도의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 강제집행 200건 이상을 직접 진행해 왔습니다. 상담에서는 사건별로 다섯 변수 가운데 무엇이 걸려 있는지부터 점검해 드립니다.

강제집행 절차 자주 묻는 질문