이런 상황이라면 이 글이 순서를 잡아 드립니다

• 내 땅에 다른 사람이 컨테이너·건축자재·폐기물을 쌓아 두고 치우지 않는다.
• 허락한 적 없는 창고나 가건물이 내 땅 일부를 차지하고 있다.
• 토지 임대차가 끝났는데 임차인이 땅을 돌려주지 않고 건물을 사 가라고 한다.
• 이웃 건물이 경계를 넘어 들어온 것 같은데 정확한 면적을 모른다.

토지인도 뜻과 토지인도소송이 필요한 경우

토지인도란 토지에 대한 사실상의 지배, 즉 점유를 상대방에게서 소유자나 정당한 권리자에게 넘기는 것을 말합니다. 토지 인도 뜻을 이렇게 정리하면, 토지인도소송은 상대방이 스스로 점유를 넘기지 않을 때 법원 판결로 그 의무를 확정받는 절차라고 이해할 수 있습니다. 건물을 비워 달라는 명도소송과 구조가 비슷하지만, 토지는 그 위에 다른 물건이나 건물이 얹혀 있는 경우가 많아 청구를 설계하는 단계가 하나 더 있습니다.

청구의 근거는 크게 두 갈래입니다. 계약 관계가 없는 무단 점유자에게는 소유권에 기한 반환청구를 합니다. 「민법」 제213조는 소유자가 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 정하고, 단서에서 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 정합니다. 땅을 빌려준 임대인이라면 소유권에 더해 임대차가 끝났다는 사실을 근거로 반환을 구할 수 있습니다.

토지 소유자가 직접 컨테이너를 들어내거나 창고를 부수는 방식은 권하지 않습니다. 상대방 물건을 임의로 처분하면 손해배상이나 형사 문제로 번질 수 있고, 상대방이 다시 들어오면 막을 수단도 없습니다. 판결로 인도·철거 의무를 확정한 다음, 인도는 집행관의 인도집행으로, 철거는 법원의 대체집행 결정을 거쳐 실현하는 구조를 밟아야 같은 분쟁이 되풀이되지 않습니다.

지상물 3유형 비교표, 청구 조합과 집행 방법

토지 소유자가 가장 먼저 할 일은 땅 위에 무엇이 있는지 분류하는 것입니다. 같은 무단 점유라도 지상물의 성격에 따라 피고, 청구취지, 판결 뒤 집행 절차가 모두 달라집니다. 아래 표는 세 가지 유형을 한눈에 비교한 것입니다.

빈 땅은 비교적 단순합니다. 차량을 세워 두거나 밭으로 쓰는 사람에게 토지 인도만 구하면 되고, 판결 뒤 집행관이 점유를 풀어 소유자에게 넘깁니다. 적치물이 있는 땅도 기본은 인도 청구입니다. 「민사집행법」 제258조③은 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 한다고 정하므로, 인도집행 과정에서 컨테이너나 자재가 함께 치워지는 구조입니다. 다만 기초에 고정된 컨테이너처럼 동산인지 공작물인지 애매하면 철거 청구까지 넣어 두는 편이 안전할 수 있습니다.

건물이 서 있는 땅은 다릅니다. 건물은 토지와 별개의 부동산이어서 인도집행 중 동산처럼 치울 수 없고, 건물 소유자를 상대로 철거를 명하는 판결이 따로 필요합니다. 철거 청구는 소유권을 방해하는 상태의 제거를 구하는 것이어서 「민법」 제214조가 근거가 됩니다. 제214조는 소유자가 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있다고 정합니다.

내 사건이 갈리는 세 지점

토지인도소송절차, 내용증명부터 집행까지 5단계

토지인도소송절차는 내용증명, 가처분 검토, 소장 제출, 변론과 판결, 집행의 다섯 단계로 정리할 수 있습니다. 단계마다 할 일이 분명하고, 앞 단계를 소홀히 하면 뒤 단계에서 피고가 바뀌거나 집행이 멈추는 일이 생깁니다.

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   현황 확인·내용증명 — 측량으로 점유 범위를 확인하고 인도·철거를 요구하는 내용증명을 보냅니다. 상대방의 답변은 나중에 나올 항변을 미리 파악하는 자료가 됩니다.
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   가처분 검토 — 「민사집행법」 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분을 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다. 소송 중 점유자가 바뀔 염려가 있으면 점유이전금지가처분을 검토합니다.
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   소장 제출 — 당사자와 청구취지·청구원인을 적고 측량 도면으로 인도·철거 범위를 특정합니다.
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   변론·판결 — 점유할 권리, 매수청구, 법정지상권 같은 항변에 대응하고 판결을 받습니다.
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   집행 — 인도는 집행관에게 인도집행을 신청하고, 철거는 제1심 법원에 대체집행을 신청합니다.

토지 소유자가 오늘 바로 챙길 1차 조치는 네 가지입니다. 아래 자료가 갖춰져 있으면 피고를 누구로 세울지, 청구 조합을 어떻게 짤지가 상담 한 번으로 상당 부분 정리됩니다.

• 지적측량 등으로 점유·침범 범위를 도면으로 확인하기
• 날짜가 보이는 현황 사진·영상(지상물 전체, 출입구, 표지)
• 토지 등기사항증명서와 토지대장
• 지상 건물의 건축물대장·건물 등기 여부로 소유자 확인하기

가상의 예를 들어 보겠습니다. 토지 소유자 A의 땅 한쪽에 이웃 B가 창고를 지어 쓰고 있고, 창고 안에서는 C가 물건을 보관하며 드나든다고 해 봅시다. A가 B만 피고로 삼아 창고 철거와 토지 인도 판결을 받더라도, 창고를 실제로 쓰는 C가 판결에 없으면 철거 집행 현장에서 다시 막힐 수 있습니다. A로서는 처음부터 C에 대한 퇴거 청구를 함께 넣을지 검토하는 것이 절차를 줄이는 길입니다.

토지인도소장, 청구취지에 무엇을 함께 적나요?

토지인도소장에는 인도받을 토지의 범위와 함께 철거·퇴거처럼 땅을 비우는 데 필요한 청구를 빠짐없이 적어야 합니다. 「민사소송법」 제249조①은 소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다고 정합니다. 청구취지는 판결 주문이 되는 문장이어서, 여기서 빠진 청구는 판결에도 집행에도 나오지 않습니다.

• 인도 범위: 토지 전부인지 일부인지, 일부라면 측량 도면의 표시 부분
• 철거 대상: 건물·담장·고정 시설 등 지상물의 위치와 구조
• 퇴거 대상: 건물 소유자가 아닌 점유자(세입자·사용자)
• 금전 청구: 점유 기간의 사용 대가를 부당이득으로 반환하라는 청구

청구원인에는 원고가 토지 소유자라는 사실, 피고가 토지를 점유하고 있다는 사실, 건물이 있다면 피고가 그 건물의 소유자라는 사실을 적습니다. 임대차였다면 계약 체결과 종료 사실을 덧붙입니다. 점유할 권리가 있다는 사정은 보통 피고가 항변으로 내세우는 부분이므로, 원고는 예상되는 항변과 반박 자료를 미리 정리해 두는 것이 좋습니다.

상대방 항변 3가지, 무엇으로 판정하나요?

토지인도소송에서 피고가 내세우는 항변은 대부분 세 가지 중 하나입니다. 항변마다 판정 기준이 다르므로, 토지 소유자가 소장을 내기 전에 어떤 항변이 나올지 예상해 두면 대응이 빨라집니다.

매수청구가 실제로 행사되면 철거 청구가 그대로 받아들여지기 어려워질 여지가 있어, 청구취지를 어떻게 조정할지 다시 검토해야 할 수 있습니다. 결론은 계약 내용과 지상물 상태에 따라 달라지므로 단정하기 어렵습니다. 또 제643조는 기간이 만료한 경우를 전제로 하므로, 토지 임대차가 어떤 이유로 끝났는지도 함께 확인해야 합니다.

철거토지인도소송 판결 뒤 집행은 어떻게 하나요?

철거토지인도소송에서 이기면 판결 주문마다 집행 방법이 나뉩니다. 토지 인도 부분은 「민사집행법」 제258조에 따른 인도집행으로, 건물 철거 부분은 같은 법 제260조에 따른 대체집행으로 실현합니다.

토지인도 판결만 있고 철거 주문이 없으면 건물은 그대로 남습니다. 건물은 제258조③이 말하는 목적물이 아닌 동산이 아니기 때문입니다. 반대로 철거 판결만 있고 인도 주문이 없으면 건물을 허문 뒤에도 땅의 점유를 넘겨받는 절차가 남습니다. 그래서 건물이 있는 땅은 철거와 인도를 한 소장에 함께 담는 것이 기본입니다.

집행 기간은 지상물에 따라 다릅니다. 인도집행은 통상 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리고, 철거가 붙으면 대체집행 결정을 받는 절차가 더해져 사안에 따라 기간이 달라집니다. 남은 짐은 법원 소속 집행관에 의하여 반출되며, 토지 소유자가 직접 짐을 옮기는 방식이 아닙니다.

토지인도소송 소가와 소송비용, 숫자 없이 구조로 보기

토지인도소송 소가는 금액을 적어 넣는 청구가 아니어서 대법원규칙인 민사소송 등 인지규칙이 정한 산정 기준에 따라 목적물인 토지의 가액을 바탕으로 계산합니다. 「민사소송법」 제27조①은 하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우에는 그 여러 청구의 값을 모두 합하여 소송목적의 값을 정한다고 정합니다. 인도 범위가 전부인지 일부인지, 철거 청구가 함께 있는지에 따라 계산이 달라질 수 있어 사건마다 따져 봐야 합니다.

토지인도소송소송비용은 「민사소송법」 제98조에 따라 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙이며, 소송 단계 항목으로는 인지대, 송달료, 측량감정 비용 등이 있습니다. 판결 뒤 인도집행·대체집행에 드는 집행비용은 이와 구분됩니다. 「민사집행법」 제53조①은 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다고 정합니다. 다만 같은 법 제18조①은 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자가 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다고 정하므로, 판결 뒤에 드는 돈도 처음부터 계산에 넣어 두어야 합니다.

법도의 선임료는 200만원부터이며 지상물의 종류, 피고 수, 측량 필요 여부에 따라 달라집니다. 선임하시면 내용증명과 가처분 수임료는 0원이고, 법원에 내는 실비는 별도입니다. 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』의 저자로 사건을 직접 진행하며, 강제집행 200건 이상을 다뤘고 공인중개사 자격도 갖추고 있어 등기·대장 확인 단계부터 함께 점검합니다.

토지인도 자주 묻는 질문