• 월세가 몇 번 밀렸는데 언제부터 계약을 해지할 수 있는지 헷갈린다.
• 소송을 시작하면 끝날 때까지 보증금이 버틸 수 있을지 걱정된다.
• 세입자가 연락을 피하고 있어 소장이 제대로 전달될지 모르겠다.
• 일부만 먼저 갚겠다는 말에 소송을 미뤄야 할지 고민하고 있다.

STEP 01 · 출발선월세 명도 소송 기간은 언제부터 세나요?

월세 명도 소송 기간은 소장을 낸 날이 아니라 해지 의사표시가 세입자에게 도달한 날부터 실질적으로 시작된다고 보는 것이 정확합니다. 「민법」 제111조①은 '상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다'고 정하고 있어, 해지 통지를 보낸 날이 아니라 세입자가 받은 날이 기준이 됩니다.

임대인이 명도소송에서 구하는 것은 임대차 종료를 원인으로 한 건물 인도이므로, 종료 시점이 흐릿하면 소송 전체의 출발선이 흔들립니다. 해지 통지를 내용증명과 배달증명으로 보내고, 문자나 메신저로도 함께 보내 수신 화면을 보관해 두는 이유가 여기에 있습니다. 도달 증빙이 분명하면 소장에 종료일을 정확히 적을 수 있고, 그 뒤 기간의 차임 상당액도 함께 청구할 수 있습니다.

해지 통지를 따로 보내지 않고 소장에 해지 의사를 함께 적는 방식도 실무에서 쓰입니다. 다만 이때는 해지 효력을 소장 부본이 세입자에게 도달한 때를 기준으로 따지게 되어, 송달이 늦어지면 종료 시점도 함께 늦어질 수 있습니다. 세입자 주소가 불안정하다면 소송 전에 해지 통지를 먼저 도달시켜 두는 것이 소송 시계를 앞당기는 첫 번째 장치입니다.

STEP 02 · 해지 기준주택 2기·상가 3기, 해지 기준부터 확인하세요

월세 명도 소송에서 해지할 수 있는 시점은 건물 종류에 따라 다릅니다. 주택 임대차는 「민법」 제640조에 따라 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 해지할 수 있고, 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법)이 적용되는 상가는 같은 법 제10조의8에 따라 차임연체액이 3기의 차임액에 달해야 해지할 수 있습니다. 두 기준을 섞어 쓰면 해지 통지 자체가 효력을 다투는 대상이 됩니다.

여기서 '기'는 연속된 개월 수가 아니라 연체액의 합계를 말합니다. 중간에 일부를 내고 다시 밀린 경우라도 밀린 금액을 모두 더해 2기분 또는 3기분에 이르렀는지를 봅니다. 상가법 제10조의8은 제2조③에 따라 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 상가 임대차에도 적용되므로, 보증금이 크다는 이유만으로 2기 기준을 적용해서는 안 됩니다.

주택에서는 「주택임대차보호법」 제6조③도 함께 봐야 합니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제6조①의 법정갱신이 적용되지 않습니다. 만료가 가까운 계약이라면 해지와 갱신 문제를 함께 정리해 두어야 소송 중 '계약이 자동으로 연장됐다'는 다툼을 줄일 수 있습니다. 주거와 영업을 겸하는 건물처럼 어느 기준인지 애매하다면 해지 통지를 보내기 전에 먼저 확인하는 편이 안전합니다.

STEP 03 · 비교표두 시계를 맞대 보면 무엇이 보이나요?

보증금 소진 시계는 세입자가 내지 않은 월세와 계약이 끝난 뒤 계속 머무는 기간의 차임 상당액이 보증금을 얼마나 빨리 줄이는지를 보는 시계입니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 건물을 돌려받을 때까지 생긴 차임 등 임차인의 채무를 담보한다는 취지여서, 연체가 길어질수록 보증금으로 덮을 수 있는 몫이 줄고 보증금을 넘는 부분은 따로 받아 내야 하는 돈이 됩니다.

아래 표는 숫자를 넣지 않은 가상의 예입니다. 보증금이 월세 여러 달 치에 해당하는 주택에서 월세가 밀리기 시작했다고 가정하고, 각 구간에서 두 시계가 어떻게 움직이는지 나란히 놓았습니다.

표에서 보듯 보증금 소진 시계는 한 번도 멈추지 않습니다. 소송 시계가 늦어지는 구간마다 보증금도 함께 깎이므로, 늦어질 구간을 미리 줄이는 것이 곧 보증금을 지키는 일입니다. 보증금이 바닥나기 전에 집행까지 갈 수 있을지는 보증금 규모, 연체 속도, 세입자의 대응을 함께 놓고 봐야 판단할 수 있습니다.

소송 전 먼저 챙길 1차 조치 3가지

STEP 04 · 법정 기간월세명도소송절차 단계별 법정 기간 표

월세명도소송절차는 해지 통지, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행 순서로 진행되고 단계마다 법률이 정한 기간이 있습니다. 법률이 정한 기간은 당사자가 마음대로 줄일 수 없는 고정 구간이라, 전체 월세 명도 소송 기간을 가늠할 때 바닥선 역할을 합니다. 표의 강제집행 기간만은 법정 기간이 아니라 실무상 걸리는 기간입니다.

공시송달 사건은 계산이 하나 더 붙습니다. 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기고, 공시송달로 소장을 받은 피고에게는 30일 답변서 제출 의무가 없습니다(제256조① 단서). 또 공시송달의 방법으로 기일통지서를 송달받은 당사자가 출석하지 않은 경우에는 자백간주 규정이 준용되지 않으므로(제150조③), 임대인은 계약서와 연체 내역, 통지 기록으로 청구 원인을 증명할 준비를 해야 합니다.

반대로 세입자에게 소장이 정상적으로 송달되고 30일 안에 답변서가 오지 않으면, 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(제257조①). 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 세입자가 청구를 다투는 취지의 답변서를 내면 그러하지 아니하므로, 무변론 판결을 전제로 일정을 단정해서는 안 됩니다.

STEP 05 · 장치와 변수소송 시계를 앞당기는 장치 4가지와 늦추는 변수

소송 시계를 앞당기는 장치는 해지 통지 도달, 점유이전금지가처분, 송달 주소 확보, 가집행 선고 네 가지입니다. 장치마다 줄여 주는 구간이 다르므로 하나만 고르기보다 사건에 맞게 조합하는 것이 좋습니다.

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   해지 통지 도달

   계약 종료 시점을 소장 송달 전으로 당겨 둡니다. 배달증명과 문자 수신 기록을 함께 남깁니다.

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   점유이전금지가처분

   강제집행은 판결이나 집행문에 성명이 표시된 사람에 대해서만 개시할 수 있어(민사집행법 제39조①), 현상이 바뀌면 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 때 미리 신청합니다(제300조①). 고지일부터 2주 안에 집행해야 합니다.

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   송달 주소 확보

   주민등록 주소 외에 실제 거주지와 직장 자료를 소장 단계부터 준비합니다. 소장 부본을 송달할 수 없으면 보정명령 규정이 준용되어(민사소송법 제255조②) 그만큼 시간이 듭니다.

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   가집행 선고

   재산권의 청구에 관한 판결은 가집행 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 선고하여야 하므로(민사소송법 제213조①), 가집행이 붙은 판결이면 확정을 기다리지 않고 강제집행을 신청할 수 있습니다(민사집행법 제24조).

늦추는 변수도 미리 알아 두어야 합니다. 세입자 주소를 몰라 공시송달로 가는 경우, 세입자가 답변서로 다투며 변론기일이 이어지는 경우, 소송 중 다른 사람이 들어와 점유자가 바뀌는 경우, 판결 뒤 항소와 함께 강제집행정지를 구하는 경우가 대표적입니다. 임대인이 막을 수 없는 변수도 있지만, 증거와 주소 자료를 먼저 갖추면 늘어나는 폭은 줄일 수 있습니다.

세입자의 말에 일정이 흔들리는 경우도 많습니다. 자주 듣는 말과 판단 기준을 정리하면 다음과 같습니다.

STEP 06 · 판결 뒤가집행 선고와 판결 뒤 강제집행은 어떻게 이어지나요?

명도 판결을 받은 뒤의 강제집행은 「민사집행법」 제258조에 따라 진행되며, 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 합니다(제258조①). 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 하므로(제258조②), 집행 당일 일정도 미리 맞춰 두어야 합니다.

강제집행에는 집행문이 있는 판결정본이 필요하고, 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주며, 소송기록이 상급심에 있는 때에는 그 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(제28조①②). 또 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(제39조①). 판결서 송달 확인이 늦어지면 집행 신청 단계에서 다시 시간을 잃게 됩니다.

집행을 신청할 때 채권자는 법원이 정하는 금액을 집행비용으로 미리 내야 하고(제18조①), 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하며 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는 구조입니다(제53조①). 신청부터 본집행까지는 약 3개월이 걸리는 것이 보통이지만 사안에 따라 다릅니다. 집행관이 고시문으로 자진 퇴거를 알린 뒤, 본집행 날 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 진행됩니다.

법도 명도소송센터는 『명도소송 매뉴얼』 저자 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며, 명도소송 800건+와 점유이전금지가처분 600건+를 다뤄 왔습니다. 월세 명도 소송 기간이 늘어나는 지점은 판결 이후보다 해지 통지, 송달, 점유자 확인처럼 소송 앞단에서 생기는 경우가 많으므로, 처음 준비 단계에서 두 시계를 함께 점검하는 것이 가장 효과적입니다.

FAQ명도소송 기간, 자주 묻는 질문