부동산 분쟁은 주택이나 상가처럼 건물이 있는 곳만 일어나는 것이 아닙니다. 빈 땅을 임대했다가 계약 종료 후에도 돌려받지 못하거나, 무단으로 점유당하는 경우에도 소송이 필요해집니다. 이를 가리켜 ‘토지인도소송’이라고 부르며, 명도소송의 한 유형으로 볼 수 있습니다. 이번 글에서는 토지인도소송을 진행할 때 어떤 과정을 거치고, 주의해야 할 부분은 무엇인지 알아보겠습니다.

토지인도소송이 필요한 상황은 다양합니다. 임대차계약이 끝났는데도 임차인이 여전히 땅을 점유하며 사용하고 있는 사례가 대표적입니다. 혹은 계약서 없이 구두로만 사용을 허락해줬다가, 나중에 임차인이 그 땅을 떠나지 않는 경우도 있습니다. 명도소송이란 재산권을 되찾기 위한 절차이므로, 토지 점유가 불법이라는 사실을 증명하는 것이 핵심입니다. 즉, “계약이 끝났고, 토지를 반환받을 권리가 임대인에게 있다”는 점을 입증해야 합니다.

토지인도소송과 건물명도소송, 상가 명도소송 등은 큰 틀에서 유사하지만, 차이가 있다면 ‘현장에서 확인할 시설물이나 건물이 적을 수 있다’는 점입니다. 토지라면 건물이 존재하지 않을 수도 있고, 임차인이 직접 농사를 짓거나 간이 시설물을 세워 사용하는 정도일 때가 많습니다. 따라서 임대인은 “임차인이 해당 토지를 어떻게 사용하고 있었는지”에 대한 증거를 확보해야 합니다. 사진, 위성지도, 주변인의 증언 등이 유용할 수 있습니다.

소송이 시작되면, 부동산명도소송 절차와 마찬가지로 임대인은 소장을 통해 임차인의 무단점유 사실과 계약 종료 사실을 주장·입증합니다. 임차인 측이 “계약이 유효하다”거나 “임대인이 허락을 연장해줬다”고 주장할 수 있으므로, 임대인이 작성한 계약서, 해지 통보 기록, 토지 사용 목적이 기재된 문서 등을 꼼꼼히 준비하는 것이 좋습니다. 특히 토지 사용 기간을 특정하고, 연장 계약이 없었다는 점을 분명히 밝혀야 합니다.

판결에서 임대인이 승소하면, 임차인은 해당 토지를 비워줘야 합니다. 하지만 실제로 토지 위에 임차인의 농작물이나 시설물이 남아 있다면, 이를 두고 갈등이 발생할 수 있습니다. 예를 들어 임차인이 “작물이 아직 수확 시기가 되지 않아 나갈 수 없다”거나, “시설물을 철거하는 비용을 임대인이 부담해야 한다”고 주장하기도 합니다. 명도집행 단계에 들어가면 집행관이 해당 토지를 직접 방문해 임차인의 물건을 치워야 하며, 이 과정에서도 비용이 발생할 수 있습니다.

또한 토지인도소송에서는 건물 관련 분쟁보다 상대적으로 배상 문제가 단순할 수 있지만, 무단점유 기간에 대한 사용료나 임대료 상당액을 청구하는 사안이 있을 수 있습니다. 임대인이 토지를 활용할 기회를 빼앗겼다는 점을 들어 손해배상을 요구하기도 하는데, 이 부분은 재판부가 “무단점유 기간”과 “임대인이 입은 실질적 손해” 등을 종합적으로 고려해 판단합니다. 따라서 임대차계약서와 더불어 “토지를 어떻게 활용하려 했는지” 등에 대한 자료를 제시하면 도움이 될 수 있습니다.

토지인도소송이 번거롭다고 느껴질 수 있지만, 임차인이 불법 점유를 계속한다면 임대인으로서는 소송을 통해서만 해결책을 마련할 수 있습니다. 다만 소송이 장기화되지 않도록, 임대차 종료 사실을 충분히 알렸다는 증거(내용증명 등)를 마련하고, 향후 집행 과정에서 발생할 비용을 염두에 두며 초반부터 확실한 전략을 세우는 편이 좋습니다. 과거 유사 사건을 많이 다룬 전문가와 상담해 예상 시나리오를 듣고 대비한다면, 돌발 상황이 생겨도 대처하기가 훨씬 수월해집니다.

결국 토지인도소송은 명도소송이라는 큰 테두리 안에서, 대상이 건물이냐 토지냐에 따라 약간의 차이가 있을 뿐입니다. 임차인이 무단점유를 고집한다면, 법원 판결을 통해 강제력을 행사하는 수밖에 없습니다. 그 과정에서 필요한 서류와 증거, 집행 비용 등을 제대로 준비하면, 부동산 소유권을 빠르게 회복할 수 있을 것입니다. 이미 토지 분쟁으로 고민 중이라면, 소송 절차를 간과하지 말고 정확한 정보와 전문가의 조언을 바탕으로 명도 과정을 진행해보시기 바랍니다.