당구장이나 스크린골프연습장을 운영하던 임차인이 매출 부진이나 계약 만료를 이유로 폐업하면서, 정작 가게 안에 있는 당구대와 스크린 시스템, 프로젝터, 타석 매트 같은 설비는 그대로 남겨둔 채 사라지는 경우가 적지 않습니다. 임대인 입장에서는 명도소송을 통해 부동산을 돌려받는 것 자체도 문제지만, 그 안에 남은 무겁고 부피 큰 설비를 어떻게 처리해야 하는지가 또 다른 고민거리로 남습니다.

원룸이나 사무실처럼 가재도구·집기 위주인 공간과 달리, 당구장·스크린골프연습장은 바닥에 고정된 당구대, 벽면에 설치된 스크린과 프로젝터, 타석 매트처럼 일반 이삿짐과는 성격이 다른 설비가 남아 있습니다. 이런 설비는 부피와 무게 때문에 반출 자체에 인력과 시간이 많이 들고, 보관할 장소를 구하는 일도 쉽지 않아 강제집행 단계에서 예상보다 절차가 길어지는 원인이 되곤 합니다.

이 글에서는 이런 상황에서 임대인이 임의로 설비를 치워도 되는지부터, 명도소송 확정판결에 따른 강제집행에서 이 유체동산을 실제로 어떻게 처리하는지, 그리고 판결과 강제집행 신청 단계에서 미리 준비해두어야 할 것은 무엇인지까지 순서대로 정리했습니다.

당구장이나 스크린골프연습장은 대체로 임대 면적이 넓고 시설 투자 규모도 커서, 임차인이 폐업하면서 남기고 간 설비의 가치와 부피 자체가 일반 근린생활시설보다 큰 편입니다. 임대인 입장에서는 다음 임차인을 들이기 위해서라도 하루빨리 매장을 비워야 하는데, 안에 남은 설비를 어떻게 정리해야 다음 단계로 넘어갈 수 있는지 막막해하는 경우를 실무에서 자주 봅니다.

이런 사례를 여러 건 접하다 보면, 임대인들이 가장 궁금해하는 지점은 대체로 비슷합니다. 지금 당장 문을 열고 들어가 설비를 치워도 되는지, 치운다면 누구를 불러야 하는지, 치우고 난 설비는 어떻게 처리해야 하는지, 그리고 이 모든 과정에 시간과 비용이 얼마나 드는지입니다. 아래에서 이 물음에 하나씩 답해 나가겠습니다.

폐업한 당구장에 남은 당구대, 임대인이 그냥 치워도 될까요?

결론부터 말씀드리면 안 됩니다. 임차인이 폐업 후 연락이 끊겼다고 해서, 또는 임대차 기간이 끝났다고 해서 임대인이 임의로 당구대나 스크린 시스템을 반출하거나 처분하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 아무리 임대인이 정당한 권리자라 하더라도, 법이 정한 절차를 거치지 않고 스스로 점유를 회복하거나 물건을 치우는 방식(이른바 자력구제)은 원칙적으로 금지되어 있고, 이렇게 임의로 처리하면 오히려 임대인이 새로운 분쟁에 휘말릴 여지가 생길 수 있습니다.

임차인이 아무리 연락이 되지 않고 매장을 사실상 방치한 것처럼 보여도, 남아 있는 당구대나 스크린 시스템의 소유권이 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 임차인이 나중에 나타나 자신의 물건을 임의로 처분했다고 문제 삼을 가능성을 배제할 수 없으므로, 임대인 입장에서는 답답하더라도 정식 절차를 통해 정리하는 것이 이후 분쟁을 줄이는 방법입니다.

정식 절차란 명도소송을 제기해 확정판결을 받고, 그 판결에 따라 강제집행을 신청해 집행관을 통해 부동산을 인도받는 과정을 말합니다. 이 과정에서 목적물 안에 남아 있는 당구대나 스크린 시스템 같은 동산도 함께 처리되는데, 그 처리 방식은 뒤에서 살펴볼 민사집행법 제258조가 정하는 순서를 따르게 됩니다.

연락이 끊긴 임차인을 상대로 명도소송을 진행해야 하는 경우에는 소장 송달 자체가 지연될 수 있어, 초본 열람이나 공시송달 같은 별도 절차가 필요할 수도 있습니다. 다만 이 부분은 사안에 따라 진행 방식이 달라질 수 있어 이 글에서는 유체동산 처리 절차에 초점을 맞춰 설명합니다.

임대인이 자력구제를 하지 못하도록 정한 원칙은 임차인을 보호하기 위한 것이라기보다, 사인 간의 실력 행사로 분쟁이 걷잡을 수 없이 커지는 것을 막기 위한 것에 가깝습니다. 임대인이 아무리 정당한 권리자라 해도 스스로 문을 따고 들어가 설비를 치우면, 그 과정에서 물리적 충돌이나 물건 파손 같은 새로운 문제가 생길 수 있고, 임차인이 나중에 나타나 설비 처분에 대해 이의를 제기할 여지도 남습니다. 법원과 집행관을 거치는 정식 절차는 다소 시간이 걸리더라도 이런 위험을 줄이고, 나중에 문제가 되더라도 절차가 적법했다는 점을 뒷받침할 수 있는 근거가 된다는 점에서 임대인에게도 결과적으로 안전한 방법입니다.

명도소송 절차 지도, 어느 단계에서 유체동산이 다뤄지는가

당구장·스크린골프연습장 명도소송도 다른 상가 명도소송과 마찬가지로 큰 흐름은 동일합니다. 임대차 종료를 알리는 내용증명을 보내고, 소송이 진행되는 동안 점유자가 바뀌는 것을 막기 위한 점유이전금지가처분을 신청한 뒤, 명도소송을 제기해 확정판결을 받고, 마지막으로 그 판결에 따라 강제집행을 신청하는 순서로 이어집니다. 유체동산 처리 문제는 이 중 마지막 단계인 강제집행 단계에서 본격적으로 다뤄집니다.

강제집행은 명도소송과는 별도의 절차이자 별도 계약으로 진행되며, 확정판결을 받았다고 해서 자동으로 부동산이 비워지는 것은 아닙니다. 판결이 확정된 뒤에도 임차인이 스스로 나가지 않으면, 임대인 쪽에서 별도로 강제집행을 신청해야 실제로 점유를 돌려받을 수 있습니다. 당구장·스크린골프연습장처럼 대형 설비가 남아 있는 사안에서는 이 강제집행 신청 단계부터 설비 처리를 염두에 두고 준비하는 것이 중요합니다.

강제집행 신청 시에는 확정판결정본과 송달증명원 등 첨부서류가 필요하며, 서류가 갖춰지면 집행관이 배정되어 강제집행 절차가 시작됩니다. 실제로 현장에 나가 집행을 실시하는 본집행 전에는 통상 계고라는 사전 예고 절차를 거치는데, 이때 안내되는 문서를 실무에서는 고시문이라고 부릅니다. 계고 이후에도 임차인이 자진해서 나가지 않으면 본집행 날짜를 잡아 실제로 설비와 짐을 반출하게 됩니다.

계고 단계에서 집행관이 현장에 나가 남아 있는 당구대·스크린 시스템 등의 현황을 확인하고 고시문을 부착하는 경우가 많은데, 이때 임대인 쪽에서도 함께 현장을 살펴 설비 규모를 다시 한번 확인해두면 이후 본집행 일정을 준비하는 데 도움이 됩니다. 계고와 본집행 사이에는 일정한 간격이 있어, 그 기간 동안 임차인이 자진해서 설비를 반출하거나 연락을 취해오는 경우도 실무에서 종종 있습니다.

강제집행 중 유체동산은 어떤 순서로 처리되나

명도소송 확정판결에 따른 강제집행에서 유체동산 처리는 민사집행법 제258조가 정하는 절차를 따릅니다. 이 조문은 부동산 등 인도청구의 집행을 다루는 조문으로, 경매 매수인에게 적용되는 인도명령 절차(민사집행법 제136조)와는 별개의 조문이라는 점을 먼저 구분해두어야 합니다. 명도소송 판결에 따른 강제집행이라면 제258조가 적용되는 절차입니다.

제258조에 따르면 집행관은 채무자, 즉 임차인의 점유를 배제하고 부동산을 채권자인 임대인에게 인도하는 방식으로 집행을 실시합니다. 이때 채권자나 그 대리인이 현장에 출석한 경우에만 집행이 이루어진다는 점도 함께 정하고 있어, 임대인 쪽에서도 집행 당일 출석 준비가 필요합니다.

이 순서를 당구장·스크린골프연습장 사례에 대입해보면, 집행 당일 현장에 남아 있는 당구대와 스크린 시스템, 프로젝터, 타석 매트는 모두 강제집행의 대상인 부동산 자체가 아니라 '목적물 아닌 동산'으로 취급됩니다. 집행관은 이 설비들을 현장에서 제거하는 절차를 진행하되, 채무자나 그 대리인, 동거 친족을 만날 수 있으면 그 자리에서 인도하고, 아무도 만나지 못하면 채무자의 비용으로 보관 조치를 취하게 됩니다.

보관된 설비를 임차인, 즉 채무자 쪽에서 계속 수취하지 않고 방치하면, 집행법원의 허가를 받아 매각한 뒤 그 비용을 공제한 나머지 금액을 공탁하는 절차로 마무리됩니다. 즉 폐문부재나 연락 두절 상황이라 하더라도 이 순서를 거치면 절차가 계속 진행되며, 곧바로 집행 자체가 불가능해지는 것은 아닙니다.

여기서 한 가지 자주 헷갈리는 부분이 있습니다. 강제집행이라고 하면 목적물인 부동산만 넘겨받으면 끝이라고 생각하기 쉽지만, 실제로는 그 안에 남은 동산까지 함께 정리해야 절차가 완결됩니다. 당구대나 스크린 시스템을 그대로 둔 채 부동산 인도만 마쳤다고 착각하면, 이후 다음 임차인을 들이는 과정에서 다시 설비 처리 문제로 돌아오게 되므로, 강제집행 신청 단계에서부터 동산 처리까지 하나의 절차로 염두에 두는 것이 바람직합니다.

벽·바닥에 고정된 스크린골프 시스템도 일반 유체동산과 똑같이 취급되나요?

법적인 처리 순서 자체는 앞서 살펴본 제258조③~⑥이 그대로 적용되지만, 실제 반출 과정에서는 일반 가재도구와 당구장·스크린골프연습장의 고정형 설비 사이에 현실적인 차이가 큽니다. 이 차이를 미리 이해해두면 강제집행 단계에서 예상치 못한 지연을 줄이는 데 도움이 됩니다.

법 조문상으로는 벽이나 바닥에 나사로 고정되어 있는지 여부가 '목적물 아닌 동산'인지를 가르는 절대적인 기준은 아닙니다. 당구대나 스크린 시스템처럼 부동산 자체와 일체를 이루는 정착물이 아니라 임차인의 영업 설비에 해당한다면, 제258조③의 처리 대상인 동산으로 다뤄지는 경우가 일반적입니다. 다만 개별 설비가 부동산에 어느 정도로 부합되어 있는지, 분리에 큰 손상이 따르는지 등은 현장 상황에 따라 달라질 수 있어 단정하기는 어렵습니다.

실무적으로 더 중요한 차이는 법적 취급보다 반출 과정 자체에 있습니다. 당구대는 상판과 다리, 쿠션이 결합된 무거운 구조물이고, 스크린골프 시스템은 스크린과 프로젝터, 센서 장비, 타석 매트가 각각 설치돼 있어 반출 전 분해 작업이 필요한 경우가 많습니다. 이런 특성 때문에 일반 가재도구보다 반출에 걸리는 시간과 보관 장소 확보의 어려움이 커질 수 있다는 점을 미리 염두에 두는 것이 좋습니다.

예를 들어 타석이 여러 개인 스크린골프연습장이라면 타석마다 설치된 스크린과 프로젝터, 센서, 매트를 각각 확인해야 해 현장 파악 자체에도 시간이 더 걸릴 수 있습니다. 당구장도 당구대 수가 많을수록, 그리고 상판이 대리석 재질처럼 무거운 종류일수록 반출 인력과 이동 동선을 더 꼼꼼히 살펴야 합니다. 이런 점들은 법 조문에 나오는 내용은 아니지만, 실제 강제집행 현장에서 절차가 매끄럽게 진행되는지를 좌우하는 실무적인 변수입니다.

판결 주문과 강제집행 신청 단계에서 미리 준비할 것

당구장·스크린골프연습장처럼 고정형 대형 설비가 남아 있을 가능성이 있는 사안이라면, 명도소송 판결이 확정되기 전 단계부터 강제집행을 염두에 둔 준비가 필요합니다. 판결 주문에 부동산의 인도만 적혀 있어도 집행 자체에는 문제가 없지만, 소송 진행 과정에서 남아 있는 설비의 종류와 규모를 미리 파악해두면 강제집행 신청 시 예상 소요 시간을 가늠하는 데 도움이 됩니다.

강제집행을 신청할 때는 확정판결정본과 송달증명원 등 기본 서류 외에도, 현장에 남아 있는 설비 현황을 정리해 집행관에게 미리 안내해두는 것이 실무적으로 유용합니다. 당구대가 몇 대인지, 스크린골프 시스템이 몇 타석인지, 설비가 얼마나 무거운지를 미리 파악해두면 집행 당일 필요한 인력 규모를 가늠하는 데 참고가 됩니다.

보관 장소 확보 문제도 미리 검토해둘 부분입니다. 앞서 살펴본 것처럼 채무자나 그 관계자를 만나지 못하면 집행관이 채무자의 비용으로 동산을 보관하게 되는데, 당구대나 스크린 시스템처럼 부피가 큰 설비는 일반 컨테이너나 창고보다 넓은 보관 공간이 필요할 수 있어 이 부분이 절차 진행 속도에 영향을 줄 수 있습니다.

설비 반출은 임대인이나 임대인이 개인적으로 부른 인력이 임의로 진행하는 것이 아니라, 이삿짐센터가 아닌 법원 소속 집행관의 지휘 아래 정해진 절차대로 이루어집니다. 집행 당일 임대인 쪽에서는 채권자 또는 그 대리인 자격으로 현장에 출석해야 집행이 진행될 수 있다는 점도 함께 기억해두어야 합니다.

현장을 미리 확인해 설비 목록과 사진을 정리해두는 것도 유용한 준비입니다. 당구대와 스크린 시스템의 대수, 상태, 배치를 사진과 목록으로 남겨두면 집행관에게 현황을 설명하기 수월해질 뿐 아니라, 이후 임차인이 설비 관련 다툼을 제기할 경우에도 당시 상태를 확인할 수 있는 자료로 활용될 수 있습니다. 다만 이런 자료를 남기는 것과 별개로 실제 반출·보관·매각 절차는 앞서 살펴본 제258조의 순서를 그대로 따르게 됩니다.

임차인이 나중에 설비값을 돌려달라고 하면 어떻게 되나요?

당구대나 스크린골프 시스템처럼 값이 나가는 설비를 두고 나간 임차인이, 이후 유익비나 부속물매수청구권을 주장하며 그 비용을 돌려달라고 요구하는 경우가 있을 수 있습니다. 이는 유체동산 처리 절차와는 별개의 쟁점으로 구분해서 봐야 합니다.

유익비는 임차인이 목적물의 가치를 객관적으로 늘리기 위해 지출한 비용을 임대차 종료 시 상환받을 수 있다는 주장이고, 부속물매수청구권은 건물의 사용 편익을 위해 부속된 물건을 임대인에게 매수하라고 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 다만 이런 주장이 실제로 인정되는지, 어느 범위까지 인정되는지는 설비의 성격과 계약 내용, 설치 경위 등 개별 사실관계에 따라 달라질 수 있어 이 글에서 결론을 단정하기는 어렵습니다.

중요한 것은 이런 주장이 있다고 해서 강제집행 자체가 중단되거나 유체동산 처리 절차가 달라지는 것은 아니라는 점입니다. 유익비나 부속물매수청구권 문제는 별도의 항변이나 청구로 다투어지는 쟁점이고, 명도소송 확정판결에 따른 강제집행은 앞서 살펴본 제258조의 절차대로 진행됩니다. 다만 소송 단계에서 이런 주장이 제기될 가능성이 있다면 미리 대응을 준비해두는 것이 안전합니다.

실무적으로는 임대차계약서에 원상회복 의무와 시설물 처리에 관한 조항을 명확히 해두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 방법입니다. 계약서에 임차인이 설치한 설비를 임대차 종료 시 임차인 비용으로 철거·반출하도록 명시해두었다면, 이후 유익비나 부속물매수청구권을 둘러싼 다툼이 생기더라도 계약서가 중요한 판단 자료가 될 수 있습니다.

당구대나 스크린골프 시스템은 임대인이 처음부터 설치해둔 붙박이 설비가 아니라, 임차인이 영업을 위해 별도로 반입하거나 설치한 영업용 설비인 경우가 대부분입니다. 이런 경우에는 애초에 건물의 객관적 가치를 늘리기 위한 지출이라기보다 임차인 자신의 영업을 위한 투자에 가깝다고 볼 여지도 있어, 유익비 상환 청구가 그대로 받아들여질지는 더욱 단정하기 어려운 영역입니다. 다만 이 역시 설치 경위와 계약 내용을 구체적으로 살펴봐야 판단할 수 있는 문제이므로, 일률적으로 결론짓기보다는 사안별 상담이 필요합니다.

비용과 기간, 그리고 선임 절차

당구장·스크린골프연습장 명도소송도 다른 상가 명도소송과 마찬가지로 변호사 선임료와 법원 실비로 비용 구조가 나뉩니다. 다만 고정형 설비가 남아 있는 사안에서는 강제집행 단계의 실비 항목이 더 늘어날 수 있다는 점을 미리 알아두는 것이 좋습니다.

설비 보관·매각 처리 실비는 설비의 규모와 보관 기간에 따라 달라질 수 있어 위 실비 항목과 별개로 안내드리며, 정확한 금액은 상담을 통해 사안별로 확인해드립니다. 승소가 확정되면 소송비용액확정신청을 통해 지출한 비용의 상당 부분을 상대방에게 청구할 수 있는 절차도 있으니, 비용을 전부 손해로만 여길 필요는 없습니다.

기간 면에서는 강제집행 신청부터 실제 본집행까지 통상 약 3개월 정도가 걸리는 것으로 안내드리고 있습니다. 다만 이는 사건마다 달라질 수 있는 대략적인 기준이며, 당구장·스크린골프연습장처럼 고정형 설비가 많은 사안에서는 반출·보관 절차 때문에 실제 소요 기간이 더 늘어날 수도 있어 단정하기는 어렵습니다.

비용을 아끼려고 셀프소송으로 명도소송을 진행하다가 점유이전금지가처분을 미리 해두지 않아, 소송 도중 점유자가 바뀌면서 처음부터 다시 진행해야 했던 사례도 실무에서 종종 접하게 됩니다. 당구장·스크린골프연습장처럼 설비 규모가 큰 사안일수록 초기 단계의 절차 설계를 얼마나 꼼꼼히 해두는지가 전체 회수 기간과 비용에 직결된다는 점을 강조해두고 싶습니다.

선임 절차는 1차 상담 및 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행이라는 네 단계로 이루어지며, 방문 없이 전화로도 상담과 선임이 가능하고 전국 사건을 진행하고 있습니다. 저희 법무법인은 『명도소송 매뉴얼』을 직접 집필한 엄정숙 변호사가 명도소송 800건 이상, 강제집행 200건 이상을 직접 수행한 경험을 바탕으로, 당구장·스크린골프연습장처럼 고정형 설비가 있는 사안에서도 강제집행 신청 단계부터 반출 계획을 함께 검토해드립니다.

자주 묻는 질문

결론 한 줄 정리

당구장·스크린골프연습장 명도소송에서 임차인이 남기고 간 당구대·스크린 시스템 같은 설비는 임대인이 임의로 치울 수 없고, 명도소송 확정판결에 따른 강제집행에서 민사집행법 제258조가 정하는 순서(집행관의 제거·인도, 관계자에게 인도, 보관, 매각 후 공탁)를 그대로 따르게 됩니다. 일반 가재도구보다 반출 난도가 높고 보관 장소 확보가 까다로울 수 있는 만큼, 강제집행 신청 단계에서부터 설비 현황을 미리 정리해두는 것이 절차를 매끄럽게 이어가는 실무적인 방법입니다.

결국 이 유형의 명도소송에서 핵심은 부동산을 돌려받는 판결 자체보다, 그 이후 강제집행 단계에서 남은 설비를 어떻게 정리하느냐에 있다고 해도 지나치지 않습니다. 판결을 받는 것과 실제로 매장을 비워 다음 임차인을 들일 수 있는 상태로 만드는 것 사이에는 강제집행이라는 별도의 절차가 놓여 있고, 당구장·스크린골프연습장처럼 설비가 많은 사안에서는 이 마지막 단계를 어떻게 준비하느냐에 따라 전체 회수 기간이 달라질 수 있습니다.