내가 들어가 살 집인데 세입자가 안 나갈 때 — 실거주로 전세 세입자 내보내기, 갱신거절부터 명도소송까지 집주인 절차 총정리
법도명도
본문
내가 들어가 살 집인데,
세입자가 나가지 않습니다
실거주로 전세 세입자 내보내기 — 실거주는 법이 인정하는 정당한 사유이지만, ‘통보 시기’와 ‘실거주 증명’이라는 두 관문을 넘지 못하면 오히려 집주인이 2년을 더 기다리게 됩니다. 갱신거절부터 명도소송까지, 순서대로 정리했습니다.
“실거주 통보를 했는데도 못 나간다며 계약을 갱신하겠다고 합니다. 어떻게 해야 하나요?”
전셋집에 집주인이 직접 들어가 살기 위해 세입자에게 실거주를 통보했는데, ‘못 나간다’, ‘계약갱신요구권을 행사하겠다’는 답이 돌아오면 막막할 수밖에 없습니다. 실거주는 주택임대차보호법이 정한 정당한 갱신거절 사유이지만, 몇 가지 원칙을 지키지 못하면 오히려 세입자가 2년을 더 눌러앉는 결과로 이어질 수 있습니다.
아래에서 실거주로 전세 세입자 내보내기의 핵심 원칙 세 가지와, 세입자가 끝내 버틸 때 집을 되찾는 명도소송 절차·비용을 순서대로 정리했습니다.
실거주 갱신거절, 이 세 가지에서 승패가 갈립니다
‘실거주니까 당연히 나가야 한다’로 끝나지 않습니다. 실무에서 집주인이 놓치기 쉬운 지점이 바로 여기입니다.
실거주는 정당한 사유
주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제8호. 집주인 본인 또는 부모·자녀 등 직계존비속이 실제 거주하려는 경우에는 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
법이 보장하는 집주인의 권리통보 시기를 놓치면 2년
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절을 통보해야 합니다. 이 시기를 넘기면 묵시적 갱신이 성립해 동일 조건으로 2년이 자동 연장됩니다.
기록 남는 방식으로 통보 필수증명 책임은 집주인에게
대법원은 실거주 의사가 진짜라는 점을 집주인이 증명해야 한다고 보았습니다. 통상적으로 수긍할 만한 수준의 근거가 없으면, 말만으로는 갱신거절이 인정되기 어렵습니다.
진정성 있는 준비가 관건내 상황이 정당한 갱신거절에 해당하는지 궁금하다면
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‘언제 통보했는가’가 가장 먼저 결정합니다
실거주 사유가 아무리 확실해도, 정해진 기간 안에 갱신거절을 통보하지 않으면 계약은 그대로 2년 연장됩니다.
‘실제로 들어가 살 마음이 있었는가’를 집주인이 입증
실거주 갱신거절에서 가장 치열하게 다투어지는 지점입니다. 대법원은 이에 대한 판단 기준을 명확히 했습니다.
실거주 의사가 진짜임을 집주인이 증명해야 한다
대법원은 집주인의 실거주 의사가 통상적으로 수긍할 만한 수준으로 진실하다고 인정되어야 하고, 그 증명 책임은 집주인에게 있다는 취지로 판단하며 실거주 갱신거절의 기준을 제시했습니다. 즉, ‘내가 들어가 산다’는 말만으로는 부족하고, 그 의사가 진정하다는 점이 객관적으로 드러나야 합니다.
거꾸로, 실거주를 이유로 세입자를 내보낸 뒤 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 세를 주면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다. 그래서 처음부터 전략과 근거를 갖춰 진행하는 것이 중요합니다.
버티는 세입자, 이 순서로 집을 되찾습니다
정당하게 갱신거절을 했는데도 세입자가 나가지 않으면, 법적 절차로 건물 인도를 청구할 수 있습니다. 실무 흐름은 다음과 같습니다.
내용증명 발송
갱신거절 및 계약 종료 의사를 기록이 남는 내용증명으로 발송합니다. 실거주 사유와 시점을 명확히 남겨 두는, 법적 증거력을 확보하는 첫 단계입니다.
선임 시 내용증명 비용 0원점유이전금지가처분 약 1개월
소송 중 세입자가 점유를 제3자에게 넘기는 상황을 막아 두는 절차입니다. 이 조치를 먼저 해 두어야 판결의 효력을 안정적으로 확보할 수 있습니다.
선임 시 가처분 변호사 비용 0원명도소송(건물 인도청구) 통상 3~6개월
법원에 집을 비워 달라고 청구하는 본안 소송입니다. 실거주의 정당성과 증거를 재판부에 제시하며, 사안에 따라 기간은 더 길어질 수 있습니다.
강제집행 신청~본 집행 약 3개월
승소 판결 후에도 세입자가 나가지 않으면, 법원 소속 집행관에 의해 짐을 강제로 반출하는 절차가 진행됩니다. 실제 집을 되찾는 마지막 단계입니다. (강제집행은 별도 선임)
얼마나 드는지 먼저 알려드립니다
사건 난이도와 증거 상태에 따라 달라질 수 있으며, 정확한 금액은 무료 전화상담에서 투명하게 안내해 드립니다.
인지·송달료·열쇠수리공·우편료 등대략 50만~100만원
지금 상황, 어느 단계부터 준비해야 할까요?
통보 시기가 남았는지, 이미 지났는지에 따라 대응이 완전히 달라집니다. 전화만으로 방향을 잡아 드립니다.
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『명도소송 매뉴얼』 저자가 직접 당신의 사건을 맡습니다
실거주 갱신거절은 ‘정당성 준비’가 절반입니다. 수천 건의 부동산 소송 경험이 그 준비의 힘이 됩니다.
소송 경험
진행
금지가처분
직접 경험
엄정숙 변호사
부동산전문·민사전문으로 등록된 변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고 있으며, 『명도소송 매뉴얼』의 저자입니다. 실거주 갱신거절부터 명도소송, 강제집행까지 이어지는 전 과정을 실제로 다뤄 온 경험을 바탕으로, 사건을 직접 진행합니다.
복잡하지 않습니다, 전화 한 통이면 됩니다
방문하지 않아도 다음 4단계로 진행됩니다.
1차 상담·서류 준비
계약서·통보 내역 등 기초 확인
심층 상담
사건 분석과 전략 안내
선임계약
비용·진행 방식 확정
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내용증명부터 순서대로
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