임대사업을 하는 분들 중에서는 주택뿐만 아니라 상가 건물을 소유해 월세 수익을 얻거나, 투자 목적으로 상가를 매입하는 경우가 많습니다.

그런데 예상치 못한 분쟁이 발생해 임차인이 나가야 할 시점에 전혀 움직이지 않는다면, 이때는 어쩔 수 없이 상가 명도소송을 고려해야 합니다.

주거용 주택과 달리 상가는 사업장 운영과 직결되어 있어, 분쟁이 더욱 복잡해질 수 있는데요. 이번 글에서는 상가 명도소송의 절차와 유의사항을 임대인 관점에서 정리해보겠습니다.

우선, 명도소송이란 임차인이 기한이 다 되어도 건물을 비워주지 않을 때, 임대인이 법원에 소장을 제출해 점유를 종결시키는 소송입니다.

상가의 경우 임차인이 영업 중이므로 임대인과 마찰이 심화될 우려가 있습니다. 예컨대 임차인이 영업 손실을 이유로 버티거나, 이사 비용이 없다며 주장을 펼치는 경우가 많습니다. 그만큼 소송에 들어가기 전부터 협상이나 설득이 이뤄지면 좋지만, 반드시 성공한다고 장담할 수는 없습니다.

상가 분쟁에서 가장 중요한 단계는 명도소송절차입니다. 먼저 임대인은 임차인의 계약 위반(월세 연체, 계약 종료 후 무단점유 등)을 명확히 입증할 수 있는 서류와 증거를 준비해야 합니다. 계약서, 월세 입금 내역, 내용증명 발송 기록 등이 대표적이겠죠. 그런 다음 이를 근거로 법원에 소장을 접수하면 명도소송기간이 본격적으로 시작됩니다. 소송의 복잡도, 임차인의 대응 태도, 재판부 일정 등에 따라 몇 달에서 1년 이상 걸릴 수도 있습니다.

소송이 진행되면서 부담되는 명도소송비용도 고려해야 합니다. 인지대, 송달료, 변호사 선임료 등이 대표적이고, 임차인 측이 강하게 맞서면 변론 기일이 늘어날 수 있어 추가 비용이 생길 가능성이 있습니다. 상가 임대인의 경우 건물을 비워받지 못하는 기간 동안 임차인이 영업을 계속하거나, 아예 월세를 내지 않고 버티면 그만큼 수익 손실이 발생합니다. 따라서 소송을 결정했다면 시간을 최대한 단축할 방법을 찾는 것이 중요합니다.

만약 월세명도소송의 형태로 진행된다면, 주거용보다 상가가 월세 금액이 더 큰 경우가 많으므로, 임대인이 짊어지는 손실도 상당할 수 있습니다. 이때 임차인이 합의를 통해 퇴거할 의사가 있다면, 이사비나 권리금 문제를 조율해 분쟁을 빨리 마무리하는 방법도 있습니다. 하지만 협의가 전혀 안 되면 결국 판결 이후 명도소송강제집행까지 염두에 두어야 하죠.

소송에서 임대인이 승소해도, 임차인이 실제로 상가를 비우지 않으면 집행관과 함께 강제집행을 진행해야 합니다. 이때 영업 중인 시설, 기계, 재고 등이 상가 내부에 있을 수 있어, 집행이 오래 걸리고 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이것이 상가 명도소송을 더욱 까다롭게 만드는 이유입니다. 또한 때로는 임차인이 퇴거 직전까지 영업을 강행해 시설을 훼손하거나, 수익금을 제대로 정산하지 않고 도망가는 사례도 있으니 주의해야 합니다.

그렇다면 소송을 조금 더 원활하게 진행하려면 어떻게 해야 할까요? 우선, 명도소송변호사나 관련 전문가에게 자문을 받아 법적 근거와 서류를 철저히 준비하는 것이 기본입니다. 임차인과 협상을 진행한다면, 그 내용 또한 문서로 남겨 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용할 수 있도록 해야 합니다. 일부 임대인은 부동산명도소송 전담 전문가의 무료상담을 활용해 대략적인 소송 비용과 시간을 예측하고, 협상 전략을 세우기도 합니다.

아울러 상황에 따라 셀프 명도소송을 시도하는 분도 있지만, 상가의 경우는 이해관계가 복잡해질 여지가 많습니다. 물품이 많고, 권리금 문제가 얽히며, 임차인이 영업손실 보상을 요구할 수도 있기 때문입니다. 이런 점을 미리 파악하지 못하면 소송이 예기치 않게 길어지고, 결과적으로 임대인이 더 많은 손해를 볼 수도 있습니다.

끝으로, 건물명도소송과 마찬가지로 상가 분쟁도 임대차 계약서를 정확하게 작성하고, 임차인이 계약 조건을 위반했을 때는 조기에 문제 제기를 하는 것이 중요합니다. 명도를 둘러싼 분쟁은 어느 한쪽만 일방적으로 유리하기 어렵고, 결국 법적 판단이 내려지기까지 시간과 비용이 소요됩니다. 따라서 합의가 가능하다면 최대한 이른 시점에 협상을 통해 해결하고, 불가능하다면 법률 전문가와 함께 차근차근 소송 절차를 밟는 것이 상가 임대인으로서 현명한 선택입니다.