명도소송에서 승소 판결을 받았다고 해서 점유자가 곧바로 건물을 비워주는 것은 아닙니다. 판결이 확정되어도 상대방이 자진해서 나가지 않으면 별도의 강제집행 절차를 밟아야 하고, 그 과정에서 반드시 거치는 단계가 바로 '계고'입니다. 상가 임대차라면 애초에 연체 합계가 3기분에 이르러 계약을 해지할 사유가 발생한 시점부터 소송이 시작되었을 것이고, 그 소송이 판결로 마무리된 이후에야 비로소 강제집행 국면으로 넘어갑니다.

문제는 계고라는 절차를 처음 접하는 임대인 대부분이 그 의미와 시점을 정확히 모른 채 막연히 기다리기만 한다는 점입니다. 계고가 언제 오는지, 계고를 받은 뒤 얼마나 지나야 실제로 짐을 빼올 수 있는지, 그 사이에 임대인이 무엇을 준비해야 하는지에 대한 정보가 충분하지 않습니다. 이 글에서는 명도소송 절차 전반이 아니라, 판결 확정 이후 계고가 나오기까지의 흐름과 계고 이후 본집행으로 이어지는 실무만을 집중적으로 다룹니다.

아래에서는 계고의 법적 의미와 오는 시점, 계고장에 해당하는 고시문에 담기는 내용, 계고 당일 현장에서 일어나는 일, 계고 이후 자진 이행하지 않을 때 본집행까지 걸리는 기간과 비용까지 순서대로 살펴봅니다.

강제집행이라는 단어 자체가 주는 무게감 때문에 막상 계고 단계에 접어들면 임대인도 상당한 부담을 느끼는 경우가 많습니다. 언제 연락이 올지, 어떤 서류가 더 필요한지, 상대방이 끝까지 버티면 어떻게 되는지 하나하나가 낯설고 불안하게 느껴지기 마련입니다. 이 글을 통해 계고부터 본집행까지의 전체 흐름을 미리 파악해 두면, 실제로 절차가 진행될 때 훨씬 침착하게 다음 단계를 준비할 수 있습니다.

부동산 인도 강제집행 예고, 계고는 언제 오나요

계고가 이루어지려면 먼저 판결문에 집행문을 부여받아야 합니다. 집행문은 판결이 실제로 집행할 수 있는 상태임을 법원이 공적으로 확인해 주는 절차로, 확정판결문과 함께 송달증명원을 첨부해 판결을 선고한 법원에 신청합니다. 송달증명원은 그 판결이 상대방에게 정상적으로 송달되었음을 증명하는 서류이며, 이 두 서류가 갖춰져야 비로소 강제집행을 신청할 수 있는 자격이 생깁니다. 서류 준비 단계에서 보정을 요구받으면 그만큼 시간이 더 소요될 수 있습니다.

집행문과 송달증명원을 받은 뒤에는 부동산 소재지를 관할하는 법원의 집행관 사무소에 강제집행(부동산 인도)을 신청합니다. 집행관 사무소는 신청서를 접수하면 사건을 배당하고, 담당 집행관이 현장 상황을 확인하기 위해 방문 일정을 잡습니다. 이 방문에서 이루어지는 것이 바로 계고이며, 집행관은 현장에서 점유자에게 자진 이행을 촉구하는 동시에 고시문을 눈에 띄는 곳에 부착합니다.

실무적으로 계고가 이루어지는 정확한 날짜는 사건마다 차이가 있습니다. 집행관 사무소의 사건 처리 순서, 현장 방문 일정, 점유자와의 연락 여부 등에 따라 달라지므로 일률적으로 며칠이라고 단정하기는 어렵습니다. 다만 전체적으로 보면 강제집행을 신청한 시점부터 실제로 짐을 빼내는 본집행까지 통상 약 3개월 정도가 소요되는 것으로 이해하면 전체 흐름을 가늠하는 데 도움이 됩니다.

명도소송과 강제집행은 왜 별도로 진행되나요

이는 명도소송이 '누가 부동산을 점유할 권리가 있는지'를 가리는 재판 절차인 반면, 강제집행은 그 판결 내용을 물리적으로 실현하는 집행 절차이기 때문입니다. 재판과 집행은 담당 기관과 절차, 필요한 서류가 모두 다르기 때문에 임대인 입장에서는 두 단계를 하나로 착각하지 않고 각각 순서에 맞게 준비해야 합니다. 건물명도(건물인도) 판결을 받는 것과 실제로 건물을 비워받는 것 사이에는 이처럼 한 단계가 더 남아 있는 셈입니다.

이러한 구조를 미리 이해하고 있으면, 판결을 받은 뒤 '왜 아직도 상대방이 나가지 않는지' 당황하기보다 강제집행 신청이라는 다음 단계가 남아 있다는 사실을 자연스럽게 받아들이고 순서대로 준비할 수 있습니다. 실제로 상담 과정에서도 판결과 집행을 하나의 절차로 오해해 시간을 허비하는 사례가 적지 않기 때문에, 이 구분을 정확히 알아두는 것만으로도 전체 일정을 훨씬 효율적으로 관리할 수 있습니다.

계고 전에 반드시 거쳐야 하는 절차

계고는 어느 날 갑자기 이루어지는 것이 아니라 아래와 같은 사전 절차를 거친 뒤에 실시됩니다. 각 단계가 형식적으로는 간단해 보이지만, 실무에서는 단계마다 서류 준비와 확인 작업이 필요합니다.

집행문 부여 신청 단계에서 서류가 미비하면 보정을 요구받아 절차가 지연될 수 있고, 강제집행 신청 시에는 집행관 사무소에 예납금을 납부해야 절차가 개시됩니다. 특히 계고 기일은 집행관의 사건 진행 상황에 따라 유동적이므로, 신청 이후 무작정 기다리기보다는 진행 상황을 주기적으로 확인하는 것이 바람직합니다. 서류 미비로 인한 지연은 미리 준비만 해두면 대부분 피할 수 있는 부분이기도 합니다.

강제집행 신청 전 임대인이 준비해야 할 서류

계고를 포함한 강제집행 절차를 지연 없이 진행하려면, 신청 단계에서 필요한 서류를 미리 갖춰두는 것이 중요합니다. 서류가 하나라도 빠지면 접수 자체가 반려되거나 보정 요구를 받아 그만큼 계고와 본집행이 늦어질 수 있습니다. 보정명령은 통상 재판부가 배정된 이후 단계에서 이루어지는 절차이지만, 강제집행 신청 접수 과정에서도 서류 미비가 확인되면 유사하게 보완을 요구받을 수 있으므로 처음부터 꼼꼼히 챙기는 편이 시간을 절약하는 길입니다.

• 확정판결문 정본(명도소송 판결)
• 송달증명원(상대방에게 판결이 송달되었다는 증명)
• 집행문(판결을 집행할 수 있는 상태임을 확인하는 문서)
• 신분증 및 위임장(변호사 등 대리인이 신청하는 경우)
• 부동산 현황을 확인할 등기부등본 등 자료

이 서류들은 대부분 명도소송을 진행하는 과정에서 이미 확보되어 있는 경우가 많지만, 판결 확정 이후 시간이 지나면서 원본을 분실하거나 최신 등기 내용과 차이가 생기는 경우도 있습니다. 변호사가 대리하여 진행하는 경우에는 이러한 서류 준비와 접수, 계고 기일 확인까지 함께 챙기기 때문에 임대인이 개별적으로 서류 양식을 알아보고 발급받아야 하는 부담이 크게 줄어듭니다. 특히 등기부등본은 강제집행 신청 시점에 맞춰 최신 내용으로 다시 발급받아 두는 것이 안전합니다.

계고장(고시문)에는 어떤 내용이 담기나요

• 사건번호와 채권자·채무자 표시
• 부동산의 표시(주소·호수 등 목적물 특정)
• 자진 이행을 촉구하는 기한
• 기한 도과 시 강제집행이 실시된다는 안내
• 집행관의 서명 또는 날인

고시문은 단순한 안내문이 아니라 이후 강제집행 절차의 적법성을 뒷받침하는 공식 문서입니다. 그래서 고시문이 부착된 사실 자체를 사진으로 남겨두는 경우가 많고, 집행관 역시 계고를 실시했다는 기록을 사건 서류에 남깁니다. 임대인 입장에서는 계고가 실시되었다는 통지를 받으면 그 시점부터 본집행까지 이어지는 절차를 미리 준비해 두는 것이 유리합니다.

계고 당일 현장에서는 무슨 일이 일어나나요

계고 당일 집행관은 먼저 자신의 신분과 방문 목적을 밝히고, 해당 부동산이 판결에서 정한 목적물과 일치하는지 현장에서 확인합니다. 점유자가 현장에 있으면 직접 자진 이행을 안내하고, 없으면 이웃이나 관리사무소 등을 통해 상황을 파악하기도 합니다. 이 과정에서 점유자와 대화가 이루어지면 자진 이행 일정을 협의하는 경우도 있지만, 협의 여부와 무관하게 고시문 부착과 기한 고지는 원칙대로 진행됩니다.

계고 당일 상황은 사건마다 상당히 다르게 흘러갑니다. 어떤 경우에는 점유자가 이미 이사를 준비하고 있어 계고 자체가 절차를 마무리하는 계기가 되기도 하고, 어떤 경우에는 점유자가 연락을 피하거나 문을 열어주지 않아 별다른 대화 없이 고시문만 부착하고 돌아가는 경우도 있습니다. 어느 쪽이든 계고가 실시되었다는 사실 자체가 이후 본집행을 신청할 수 있는 요건을 충족시킨다는 점은 동일합니다.

계고에 관해 흔히 하는 오해 바로잡기

계고라는 절차를 처음 접하다 보면 잘못된 정보나 막연한 추측만으로 상황을 판단하기 쉽습니다. 실제 상담에서도 반복적으로 나오는 오해 몇 가지를 짚어보면 다음과 같습니다.

이 밖에도 계고장을 받은 즉시 짐을 강제로 옮겨야 한다고 오해하거나, 반대로 계고를 받고도 시간을 충분히 벌 수 있다고 안일하게 생각하는 경우도 있습니다. 계고는 자진 이행의 마지막 기회이자 본집행으로 넘어가는 공식적인 절차의 일부이므로, 정확한 의미를 알고 다음 단계를 준비하는 것이 임대인에게도 점유자에게도 불필요한 갈등을 줄이는 방법입니다.

계고 기간 중 임대인이 해서는 안 되는 행동

계고를 받은 점유자가 여전히 나가지 않는다고 해서 임대인이 임의로 문을 잠그거나 짐을 마음대로 밖으로 옮기거나, 전기·수도를 끊는 등 스스로 명도를 시도하는 것은 위법한 행위가 될 수 있습니다. 판결과 계고를 거쳤다 하더라도 실제로 부동산을 비우게 하는 행위는 반드시 집행관을 통한 적법한 본집행 절차로만 이루어져야 합니다. 자력구제를 시도하면 오히려 임대인 본인이 별도의 법적 책임 문제에 휘말릴 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

계고 기간 동안 임대인이 할 수 있는 것은 자진 이행을 촉구하며 대화를 시도하거나, 본집행 신청을 미리 준비하는 것입니다. 감정적으로 대응하기보다는 정해진 절차에 따라 침착하게 다음 단계를 준비하는 것이 결과적으로 가장 빠르게, 그리고 가장 안전하게 부동산을 되찾는 방법입니다. 급한 마음에 임의로 조치를 취했다가 오히려 절차가 지연되거나 새로운 분쟁이 생기는 사례도 있는 만큼, 궁금한 점이 있다면 임의로 판단하기보다 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다. 특히 계고 이후에는 상대방도 심리적으로 예민해져 있는 시기이므로, 임대인이 감정적으로 부딪히기보다 절차에 따라 침착하게 대응하는 편이 갈등을 최소화하면서 목적을 달성하는 길입니다.

계고 후 자진 이행하지 않으면 며칠 만에 본집행 되나요

본집행 당일 부동산 안에 남아 있는 짐을 옮기는 인력은 임대인이 개인적으로 부르는 노무자나 이삿짐센터가 아니라, 법원 소속 집행관의 지휘 아래 움직이는 인력입니다. 즉 강제집행은 사인 간의 실력 행사가 아니라 법원의 공적 절차로 진행되며, 집행관이 전 과정을 지휘·감독합니다. 이 점을 정확히 알아두면 강제집행이 임대인 개인의 힘으로 이루어지는 절차가 아니라는 것을 이해하는 데 도움이 됩니다.

본집행 시 부동산 안에 남아 있는 가재도구나 집기 같은 동산은 별도로 정해진 절차에 따라 보관되며, 점유자가 찾아가지 않는 경우 처리 방법이 정해져 있습니다. 이 부분은 물건의 종류와 양, 현장 여건에 따라 세부 절차가 달라질 수 있어 진행 전 상담을 통해 정확한 안내를 받는 것이 필요합니다. 남은 동산이 많을수록 본집행 준비에 시간이 더 걸리는 경향이 있다는 점도 참고할 만합니다.

계고 이후 점유자가 스스로 나가면 어떻게 마무리되나요

계고를 받은 뒤 점유자가 자진 이행 의사를 밝히고 실제로 이사하는 경우도 드물지 않습니다. 고시문을 통해 강제집행이 실제로 임박했음을 체감한 점유자가 그제야 이사를 서두르는 사례가 적지 않기 때문입니다. 이 경우 점유자가 부동산을 완전히 비우고 열쇠를 인도하는 등 명도가 실질적으로 이루어졌음이 확인되면, 별도의 본집행 신청 없이도 강제집행 절차 자체는 그 시점에서 사실상 마무리됩니다.

다만 자진 이행이 이루어졌다고 해서 곧바로 안심하기보다는, 부동산 내부에 남아 있는 짐이 없는지, 관리비나 공과금 등 정산해야 할 부분은 없는지 함께 확인하는 절차를 거치는 것이 일반적입니다. 특히 상가처럼 시설물이 함께 딸린 경우에는 원상복구 여부까지 점검해야 추후 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다. 이러한 확인 절차를 소홀히 하면 명도가 끝난 뒤에도 정산 문제로 또 다른 다툼이 생길 수 있습니다. 열쇠를 넘겨받는 시점, 공과금 정산 방식, 남은 시설물의 처리 방향까지 미리 정리해 두면 자진 이행이 이루어졌을 때 곧바로 절차를 매듭지을 수 있습니다.

자진 이행 여부와 무관하게, 계고가 이루어진 이상 임대인은 자진 이행 기한이 지나는 시점까지 본집행 신청 여부를 결정할 수 있는 권리를 그대로 보유합니다. 즉 점유자가 이행 의사를 밝혔더라도 실제로 부동산을 비우기 전까지는 본집행 신청 절차를 함께 준비해 두는 것이 안전하며, 이렇게 병행 준비를 해두면 점유자가 약속을 이행하지 않을 경우에도 절차가 지체 없이 이어질 수 있습니다. 실무적으로도 자진 이행을 약속했다가 기한을 넘기는 사례가 드물지 않기 때문에, "곧 나가겠다"는 말만 믿고 준비를 중단하기보다는 본집행 신청서를 미리 갖춰 두고 상황을 지켜보는 방식이 훨씬 안전합니다.

강제집행 비용은 누가, 얼마나 부담하나요

위 표는 일반적인 기준을 정리한 것으로, 실제 비용은 부동산의 위치와 규모, 점유자의 협조 여부, 현장에 남아 있는 동산의 양 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 법원 실비는 열쇠 수리, 우편 송달 등 현장에서 실제로 발생하는 항목을 반영하기 때문에 사건마다 편차가 있습니다. 정확한 비용은 사안에 따라 다르며 상담 시 구체적으로 안내받는 것이 바람직합니다.

비용을 준비할 때는 각 항목이 어느 단계에서 발생하는지도 함께 파악해 두는 것이 좋습니다. 가처분 인지대와 내용증명 비용은 명도소송을 시작하기 전 단계에서, 법원 실비는 강제집행을 신청하고 계고와 본집행이 진행되는 단계에서 순차적으로 발생합니다. 선임 시 가처분과 내용증명 비용이 0원으로 처리되는 만큼, 전체 비용 구조를 미리 파악해 두면 자금 계획을 세우는 데 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문