이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 전세 계약기간이 끝났는데 세입자가 "보증금 먼저 달라"며 이사를 미루고 있다.
• 새 세입자를 못 구해 보증금을 당장 돌려주기 어려운데, 명도소송이라도 진행할 수 있는지 궁금하다.
• 보증금을 준다고 해도 세입자가 못 믿겠다며 안 나가서 서로 먼저 움직이지 못하는 상태다.
• 월세 연체와 달리 전세는 명도소송을 어떤 방식으로 준비해야 하는지 잘 모르겠다.

전세 세입자가 계약기간이 끝났는데도 안 나가요, 왜 이런 일이 생기나요?

월세 연체로 인한 명도와 전세 명도의 가장 큰 차이가 바로 여기에 있습니다. 월세 연체 사건은 세입자가 의무를 다하지 않은 것이 명확해 상대적으로 명도 요건 판단이 단순한 편이지만, 전세는 계약기간 만료라는 사실 자체는 분명해도 임대인 측 의무(보증금 반환)가 함께 걸려 있어 절차를 준비하는 방식이 달라집니다.

특히 갭투자 형태로 여러 채를 보유한 임대인이거나, 새 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 돌려주려던 계획이 틀어진 경우에는 자금 마련 자체가 지연되면서 세입자와의 갈등이 길어지는 경우가 많습니다. 이런 상황일수록 감정적으로 대응하기보다, 법적으로 정해진 순서와 방법을 정확히 아는 것이 문제 해결의 출발점이 됩니다.

세입자 역시 다음 이사할 곳의 계약금을 치러야 하거나, 대출 상환 일정이 걸려 있는 등 나름의 사정이 있는 경우가 많습니다. 그래서 이 문제는 단순히 "임대인이 갑, 세입자가 을"인 구도로 접근하기보다, 서로의 사정을 파악하고 현실적인 일정을 맞춰가는 협의가 먼저 시도되는 것이 이상적입니다. 다만 협의가 이뤄지지 않을 때를 대비해 법적 절차도 함께 준비해두는 것이 안전합니다.

결론부터 말하면, 보증금을 당장 전액 마련하지 못한 상황이라도 명도소송 자체는 준비하고 진행할 수 있습니다. 다만 소송의 형태와 이후 강제집행 방법이 월세 연체 사건과는 다르게 설계되어야 하며, 이 부분을 정확히 알지 못하고 진행하면 시간과 비용만 낭비하는 결과로 이어질 수 있습니다.

세입자 입장에서도 무작정 버티는 것이 능사는 아닙니다. 보증금을 못 받았다고 해서 계약이 자동으로 연장되는 것은 아니며, 명도소송에서 패소하면 결국 집을 비워줘야 하는 상황을 맞을 수 있습니다. 다만 판결에 보증금 지급 조건이 함께 붙기 때문에, 세입자로서도 임대인이 보증금을 준비할 때까지는 일정 부분 시간을 벌 수 있는 구조인 것은 사실입니다.

결국 임대인과 세입자 모두 "누가 먼저 움직이느냐"의 문제로 갈등이 격화되는 경우가 많은데, 이 문제는 감정적인 줄다리기로 풀기보다 법이 정한 순서와 절차를 정확히 밟아가는 방식으로 풀어야 시간과 비용을 아낄 수 있습니다. 아래에서 구체적인 해법을 단계별로 살펴보겠습니다.

보증금 반환과 명도가 동시이행이라는 게 무슨 뜻인가요?

이 때문에 임대인이 아무 준비 없이 "계약기간 끝났으니 당장 나가라"는 내용증명만 보내고 명도소송을 제기하면, 세입자 측에서 동시이행항변권을 주장할 경우 무조건적인 인도 판결이 아니라 "보증금과 상환으로 인도하라"는 형태의 판결(상환이행판결)이 나오는 경우가 일반적입니다. 즉 임대인이 보증금을 지급하거나 최소한 지급 의사와 능력을 제대로 밝히지 않으면, 판결을 받아도 곧바로 강제집행으로 이어지기 어려운 구조가 됩니다.

반대로 임대인 입장에서는 보증금 반환의무를 실제로 이행하거나, 이행할 준비가 되어 있다는 점(이행의 제공)을 명확히 갖추어두면 세입자의 항변권이 소멸하거나 약화됩니다. 그래서 전세 명도소송을 준비할 때는 소송 서류뿐 아니라 보증금 마련 계획을 함께 세우는 것이 실무상 매우 중요합니다.

동시이행 관계라고 해서 세입자가 무한정 버틸 수 있는 것은 아닙니다. 임대인이 보증금을 실제로 준비해 지급하거나 공탁하는 등 이행 제공을 마쳤다면, 그 이후에도 세입자가 나가지 않는 것은 더 이상 정당한 항변으로 인정되기 어려워집니다. 이 지점을 정확히 만들어내는 것이 전세 명도소송의 핵심 전략입니다.

동시이행 관계를 정확히 이해하지 못한 채 감정적으로 대응하는 경우도 많습니다. 임대인 입장에서는 "계약이 끝났으니 당연히 나가야 한다"고 생각하기 쉽지만, 법적으로는 임대인 스스로도 자신의 의무(보증금 반환)를 다하지 않은 상태이므로 세입자에게 일방적으로 책임을 묻기 어려운 구조라는 점을 받아들이는 것이 협상의 출발점이 됩니다.

반대로 세입자 측에서 지나치게 오래 점유를 유지하며 관리비나 공과금조차 정리하지 않는 경우에는, 임대인이 이 부분에 대한 손해배상이나 부당이득 반환을 함께 검토할 수도 있습니다. 동시이행 관계가 명도의무를 완전히 없애는 것이 아니라, 이행 순서를 조율하는 장치라는 점을 정확히 이해해야 불필요한 오해를 줄일 수 있습니다.

순서가 꼬이는 전형적인 상황들

실제 상담에서 자주 마주치는 상황과, 그에 대한 실무적 판단 기준을 정리하면 다음과 같습니다.

보증금을 다 준비하지 못했는데도 명도소송을 진행할 수 있나요?

이 방식의 장점은 자금이 완전히 마련되기를 기다렸다가 그제야 소송을 시작하는 것보다 전체 기간을 단축할 수 있다는 점입니다. 소송이 진행되는 동안 새 세입자를 구하거나 다른 자금 조달 방법을 병행할 수 있어, 판결이 나올 즈음에는 보증금 지급 준비도 함께 끝나 있는 경우가 많습니다.

다만 상환이행판결을 받은 뒤 강제집행을 신청하려면, 임대인이 보증금 지급 의무를 이행했다는 사실을 집행 단계에서 증명해야 합니다. 실제로 지급했거나, 세입자가 수령을 거부하는 경우에는 법원에 공탁한 뒤 공탁서를 증빙자료로 제출하는 방식이 일반적으로 활용됩니다.

보증금 규모가 크고 자금 마련이 어려운 상황이라면, 금융기관의 임대보증금 반환자금 대출 등 별도의 자금 조달 방법을 함께 검토하는 것도 방법입니다. 어떤 방법이 현재 상황에 맞는지는 보증금 액수와 자금 사정에 따라 달라지므로 상담을 통해 구체적으로 안내받으시는 것이 정확합니다.

중요한 것은 "돈이 없으니 아무것도 못 한다"고 손을 놓지 않는 것입니다. 자금 마련에 시간이 걸리더라도 내용증명 발송과 점유이전금지가처분 신청 같은 절차는 먼저 진행해둘 수 있고, 이렇게 준비된 상태에서 자금이 마련되는 즉시 다음 단계로 넘어가면 전체 기간을 상당히 단축할 수 있습니다.

세입자가 먼저 전세금반환소송을 걸어오면 어떻게 해야 하나요?

세입자가 먼저 소송을 걸어왔다고 해서 임대인이 불리해지는 것은 아닙니다. 오히려 세입자 측이 소송을 시작했다는 것은 협상보다 법적 절차로 해결하겠다는 의사를 명확히 밝힌 것이므로, 임대인도 그에 맞춰 반소나 별도 소송을 통해 건물 인도 문제를 함께 정리하는 것이 유리할 수 있습니다.

이런 경우 임대인 입장에서 가장 중요한 것은 소장을 받은 뒤 답변 기한을 놓치지 않는 것입니다. 답변서를 제때 제출하지 않으면 세입자의 청구가 그대로 인정되어 불리한 판결로 이어질 수 있으므로, 소장을 받는 즉시 상담을 통해 대응 방향을 정하는 것이 중요합니다.

반소를 제기하면 별도로 명도소송을 새로 시작하는 것보다 시간과 비용을 아낄 수 있다는 장점도 있습니다. 같은 재판부가 보증금 반환과 건물 인도 문제를 한꺼번에 심리하기 때문에, 두 절차를 따로 진행할 때보다 전체적인 사건 처리 기간이 줄어드는 경우가 많습니다.

해법 1 — 변제공탁으로 동시이행 항변을 해소하는 방법

공탁은 세입자가 "보증금을 받지 않겠다"거나 수령을 미루며 일부러 시간을 끄는 상황에서 특히 유용합니다. 임대인이 정당한 금액을 공탁했는데도 세입자가 계속 점유를 유지한다면, 그 시점부터는 세입자의 점유가 정당한 권리 행사로 인정받기 어려워집니다.

다만 공탁을 하려면 보증금에 해당하는 자금이 실제로 준비되어 있어야 합니다. 자금이 없는 상태에서는 공탁 자체가 불가능하므로, 앞서 설명한 자금 조달 방법과 함께 검토해야 합니다. 또한 공탁 금액이나 절차에 다툼이 있을 수 있어, 정확한 금액 산정과 서류 준비는 미리 확인해두는 것이 안전합니다.

공탁을 진행할 때는 세입자에게 공탁 사실을 통지하는 절차도 함께 챙겨야 합니다. 통지가 제대로 이뤄지지 않으면 이후 세입자가 "공탁 사실을 몰랐다"고 다툴 여지가 남을 수 있으므로, 공탁서 원본과 통지 서류를 함께 보관해두는 것이 이후 강제집행 신청 단계에서도 중요한 증빙이 됩니다.

공탁 이후에도 세입자가 계속 점유를 유지한다면, 이미 진행 중인 명도소송에서 공탁 사실을 추가로 주장하거나, 판결이 이미 나온 상태라면 공탁서를 첨부해 곧바로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 이 시점부터는 절차가 월세 연체 사건과 크게 다르지 않게 진행됩니다.

해법 2 — 신규 세입자 계약과 명도소송을 병행하는 방법

가장 실무에서 많이 활용되는 방법은 명도소송 절차를 진행하면서 동시에 새로운 세입자를 구해 자금을 마련하는 방식입니다. 소송이 재판부 배정을 거쳐 변론 기일이 잡히기까지의 기간 동안 부동산 중개를 통해 신규 계약을 진행하면, 판결이 선고될 무렵에는 보증금 지급 준비도 어느 정도 갖춰지는 경우가 많습니다.

다만 신규 세입자와 계약을 체결하려면 기존 세입자가 언제 나갈지가 어느 정도 예측 가능해야 하므로, 명도소송의 진행 상황을 신규 계약 일정과 계속 맞춰가는 조율이 필요합니다. 이 과정에서 신규 세입자에게 잔금일을 넉넉히 잡아두거나, 명도가 지연될 가능성을 미리 고지해두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 방법입니다.

점유이전금지가처분은 이 상황에서도 여전히 중요합니다. 세입자가 소송 도중 다른 사람에게 점유를 넘기거나 전대를 놓는 등의 변수가 생기면 신규 계약 일정 전체가 흔들릴 수 있으므로, 명도소송 제기와 함께 가처분을 먼저 진행해두는 것이 안전합니다.

협의가 가능한 세입자라면 소송까지 가지 않고, 신규 세입자의 계약금이 들어오는 시점에 맞춰 이사 날짜와 보증금 지급일을 서면으로 합의하는 방법도 있습니다. 다만 합의서에는 지급 시기와 이행하지 못했을 때의 처리까지 명확히 적어두어야 추후 분쟁을 막을 수 있습니다.

신규 세입자를 구하는 과정에서 기존 세입자가 집을 보여주는 것 자체를 거부하는 경우도 있습니다. 이런 경우 무리하게 강제로 집을 보여달라고 요구하기보다, 협의를 통해 방문 일정을 조율하거나 사진·영상 자료로 대체하는 방법을 검토하는 것이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 협조가 전혀 이뤄지지 않는다면 이 부분도 소송 진행 과정에서 함께 참작될 수 있는 사정이 됩니다.

전세 명도소송은 월세 연체 명도소송과 무엇이 다른가요?

그럼에도 큰 틀의 절차는 동일합니다. 협의 시도(내용증명) → 점유이전금지가처분 → 명도소송 → 강제집행의 흐름은 전세 사건에서도 그대로 적용되며, 강제집행 단계에서 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것도 동일합니다. 다만 명도소송 단계에서 보증금 지급 조건을 어떻게 구성하느냐가 전세 사건만의 차이점입니다.

강제집행에 이르렀을 때 짐 반출 역시 이삿짐센터 직원이나 사설 노무자가 임의로 진행하는 것이 아니라 법원 소속 집행관의 지휘로 정해진 절차에 따라 이뤄지는 점도 동일합니다. 이 단계에서는 임대인이 보증금 지급(또는 공탁) 사실을 증명하는 서류를 함께 준비해 제출해야 합니다.

항목	내용
변호사 선임료	200만원부터(사안별 상이)
점유이전금지가처분	선임 시 0원
내용증명	선임 시 0원 · 단독 진행 20만원
가처분 인지대	통상 9,000원
법원 실비 합계(인지대·송달료 등)	대략 50만~100만원
강제집행(별도 계약)	신청~본집행 약 3개월

여기에 더해 전세 사건은 보증금 마련·공탁에 필요한 실비(공탁금, 공탁 관련 비용)가 별도로 발생할 수 있습니다. 이 부분은 보증금 액수에 따라 크게 달라지므로 일률적으로 안내하기 어렵고, 사건 서류를 검토한 뒤 구체적으로 안내받는 것이 정확합니다.

비용을 아까워해 혼자 진행하다가 동시이행 관계를 제대로 반영하지 못한 소장을 제출하면, 재판부가 보정을 요구하거나 원하는 형태의 판결을 받지 못해 처음부터 다시 준비해야 하는 경우도 있습니다. 특히 보증금 지급 조건을 소장에 어떻게 기재하느냐에 따라 이후 강제집행 가능 여부가 크게 갈리기 때문에, 처음부터 정확하게 설계하는 것이 시간과 비용을 아끼는 길입니다.

엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』을 직접 저술한 부동산·민사 전문 변호사로, 명도소송 800건 이상, 부동산 관련 소송 7,000건 이상을 직접 진행해 온 경험을 바탕으로 보증금 마련 전략과 소송 절차를 함께 설계해 진행합니다. 방문 없이 전화로도 선임이 가능하며 전국 사건을 다루고 있습니다.

선임 절차는 1차 상담·서류 준비 → 심층 상담 → 선임계약 → 소송 진행의 4단계로 진행됩니다. 1차 상담에서는 임대차계약서, 보증금 수령·지급 내역, 세입자와 나눈 대화 내용을 바탕으로 현재 동시이행 관계가 어떻게 형성되어 있는지, 자금 마련 계획은 어떻게 세워야 하는지를 먼저 확인합니다.

자주 묻는 질문