월세 계약기간, 계약서 숫자와 법이 보는 기간이 다른 이유

월세 계약기간은 계약서에 적은 숫자만으로 정해지지 않습니다. 주택과 상가에는 각각 임차인을 보호하기 위한 최단 기간 규정이 있어서, 계약서에 그보다 짧은 기간을 적어도 법은 최단 기간만큼 계약이 이어지는 것으로 봅니다.

「주택임대차보호법」(이하 주택임대차법) 제4조 제1항은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 정합니다. 같은 항 단서는 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 덧붙입니다. 짧은 기간을 고를 수 있는 선택권은 임차인에게만 있으므로, 임대인은 계약서의 1년을 근거로 2년이 되기 전에 비워 달라고 요구하기 어렵습니다.

「상가건물 임대차보호법」(이하 상가임대차법) 제9조 제1항도 같은 구조입니다. 기간을 정하지 아니하거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보고, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 다만 상가임대차법 제9조는 같은 법 제2조 제3항에 열거되어 있지 않아, 대통령령으로 정하는 보증금액(환산보증금)을 초과하는 상가 임대차에는 적용되지 않습니다.

월세 계약기간 1년으로 쓰면 어떻게 되나요? 주택과 상가 비교표

월세 계약기간 1년으로 쓴 계약서는 주택이냐 상가이냐에 따라 결과가 갈립니다. 주택이라면 법은 2년으로 보므로 임차인이 원하면 2년을 채워 살 수 있고, 임차인이 1년 만에 나가고 싶다면 1년 기간이 유효하다고 주장할 수도 있습니다. 상가라면 1년은 최단 기간을 충족하므로 그대로 1년 계약입니다.

표에서 가장 자주 헷갈리는 칸은 통지 기간입니다. 시작은 둘 다 만료 6개월 전이지만 마감은 주택 2개월 전, 상가 1개월 전입니다.

환산보증금을 초과하는 상가에는 최단 기간(제9조), 법정갱신과 그 해지(제10조 제4항·제5항), 보증금 반환 때까지의 존속(제9조 제2항)이 적용되지 않습니다. 이런 상가는 제2조 제3항에 열거된 갱신요구권(제10조 제1항·제2항)과 차임연체 해지(제10조의8) 등만 적용되므로, 계약서의 기간 약정과 민법 규정을 함께 봐야 합니다.

월세 계약기간 만료, 나가 달라는 통지는 언제까지 해야 하나요?

만료에 맞춰 집이나 점포를 돌려받으려면 임대인은 정해진 통지 기간 안에 갱신하지 않겠다는 뜻을 임차인에게 알려야 합니다. 주택은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지, 상가는 6개월 전부터 1개월 전까지가 그 기간입니다.

주택임대차법 제6조 제1항은 임대인이 이 기간에 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 임대차기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 같습니다. 상가임대차법 제10조 제4항도 임대인이 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우 임대차기간이 만료된 때에 같은 효과(존속기간 1년)를 정합니다.

1. 1만료 6개월 전 — 통지 창이 열리는 날입니다.
2. 2통지 발송과 도달 — 내용증명처럼 받은 날짜가 남는 방법으로 보냅니다.
3. 3만료 2개월 전(주택) · 1개월 전(상가) — 통지 창이 닫힙니다. 이 날을 넘기면 갱신을 막기 어렵습니다.
4. 4만료일 — 통지가 기간 안에 도달했다면 법정갱신 없이 끝나고(임차인의 갱신요구는 별도), 아니라면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.

오늘 바로 할 수 있는 1차 조치는 내 계약의 '법정 기간 계산표'를 만드는 것입니다. 아래 다섯 칸을 채우면 통지 시점이 보입니다.

가상의 예로, 주택 월세계약서에 1년을 적었고 임차인이 2년을 살겠다고 한다면 계산의 출발점은 계약서상 만료일이 아니라 계약 시작일부터 2년이 되는 날입니다. 그 날을 기준으로 6개월 전과 2개월 전을 표시하고, 여유 있게 통지를 보내는 것이 안전합니다.

월세 계약기간 연장, 법정갱신과 갱신요구권은 무엇이 다른가요?

계약 연장은 두 갈래로 일어납니다. 하나는 통지 기간에 아무 통지가 없어 법이 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 법정갱신이고, 다른 하나는 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하는 갱신입니다.

주택에서 특히 주의할 점은 법정갱신이 되지 않는 임차인이 있다는 것입니다. 주택임대차법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 갱신요구 거절 사유는 제6조의3 제1항 각 호에 따로 열거되어 있어, 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우나 임대인(직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우처럼 조문마다 준비할 증거가 달라집니다.

갱신요구권을 이미 한 번 쓴 주택 계약이라면, 그 갱신된 기간이 끝날 때 임차인은 다시 갱신을 요구할 수 없으므로 정당한 사유를 따질 단계가 아닙니다. 이때 쟁점은 임대인이 제6조 제1항의 통지 기간을 지켰는지입니다. 통지 기간을 넘기고 임차인도 통지하지 않았다면 제6조 제1항에 따라 다시 임대차한 것으로 보게 되어, 갱신요구권을 다 쓴 계약도 존속기간 2년이 새로 시작됩니다.

월세 계약기간 중 퇴거, 세입자가 중간에 나가겠다고 할 때

기간 중 퇴거는 계약이 어떤 상태에 있느냐에 따라 해지 효력이 생기는 시점이 다릅니다. 처음 약정한 기간 안이라면 계약서에 중도 해지권을 보류한 문구가 있는지가 출발점이고, 법정갱신이나 갱신요구로 이어진 기간이라면 법이 정한 해지 규정을 먼저 봅니다.

처음 약정한 기간 안에 해지권 보류 문구가 없다면, 세입자의 일방 통보만으로 계약이 끝난다고 보기 어렵고 대개 임대인과의 합의 문제로 넘어갑니다. 아래는 월세 계약기간 전 퇴거를 두고 자주 오가는 말과 판단입니다.

세입자가 기간 중 나가는 경우 보증금 반환 시기는 계약이 언제 끝나느냐와 맞물립니다. 합의로 끝낸다면 퇴거일, 보증금 반환일, 월세·관리비 정산, 원상회복 범위를 합의서 한 장에 적어 두는 것이 좋습니다.

아파트 월세 계약기간과 보증금, 기간이 끝나도 계약이 남는 이유

아파트 월세에도 주택임대차법이 그대로 적용되므로 2년 미만으로 정했다면 2년으로 봅니다. 계약기간이 끝났다고 해서 모든 관계가 그날 정리되는 것은 아닙니다. 주택임대차법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다.

상가도 비슷합니다. 상가임대차법 제9조 제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다고 정합니다(환산보증금 이하 상가). 그래서 보증금에서 공제할 밀린 월세·관리비 항목을 미리 정리해 두는 일도 명도 준비의 일부입니다.

월세 계약기간이 끝났는데 안 나갈 때, 명도 준비 순서

월세 계약기간이 끝났는데도 임차인이 나가지 않으면, 임대인은 계약이 적법하게 끝났다는 근거를 정리한 뒤 명도 절차를 밟습니다. 일반적인 순서는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행입니다. 판결에 따른 인도 집행은 민사집행법 제258조에 따라 법원 소속 집행관에 의하여 진행되고, 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월을 예상합니다.

1. 종료 근거 정리법이 보는 만료일, 통지 도달 기록, 연체 내역
2. 명도 내용증명계약 종료와 인도 요구를 문서로 남김
3. 점유이전금지가처분점유자가 바뀔 위험에 대비
4. 명도소송 · 강제집행판결 뒤 집행관이 인도 집행

계약 종료 근거는 기간 만료와 갱신거절 통지, 그리고 차임 연체를 이유로 한 해지로 나뉩니다. 해지 사유는 상가임대차법 제10조의8(차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때)과, 상가임대차법이 적용되지 않는 주택 등 건물 임대차의 민법 제640조(2기)로 나뉩니다. 갱신거절 사유인 주택 제6조의3 제1항 제1호(2기 연체 사실)·상가 제10조 제1항 제1호(3기 연체 사실)와는 조문과 효과가 다르므로 섞지 않아야 합니다.

법도 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』 저자로 명도 사건 800건 이상을 직접 진행해 왔고, 상담에서는 계약서와 통지 기록을 놓고 법이 보는 만료일부터 다시 계산합니다. 새로 계약하는 단계라면 만료 때 명도를 대비해 제소전화해를 검토할 수 있고, 건물명도 공증은 임대차 종료에 따라 임차건물을 돌려주기 전 6개월 이내에만 작성할 수 있다는 점도 알아 두면 좋습니다.

위 세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 통지 기록을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

월세 명도 소송 기간은 얼마나 걸리나요? 남은 질문 세 가지