‘경매 강제집행’이라는 말에 섞여 있는 두 절차

‘경매 강제집행’을 검색하는 사람은 크게 두 부류입니다. 한쪽은 돈을 받지 못한 채권자가 채무자의 부동산을 경매에 부치려는 경우이고, 다른 쪽은 경매로 집을 산 낙찰자가 그 집을 비워 받으려는 경우입니다. 두 절차는 이름이 비슷해도 근거 조문, 신청하는 사람, 끝나는 지점이 모두 다르므로 처음부터 갈라서 봐야 엉뚱한 서류를 준비하지 않습니다.

참고로 임대차가 끝났는데 세입자가 나가지 않아 판결을 받은 임대인의 집행은 민사집행법 제258조(부동산 등의 인도청구의 집행)에 따른 일반 명도 집행이고, 제136조의 인도명령은 경매 매수인을 위한 제도입니다.

이런 상황이라면 이 글의 6단계가 답입니다

• 잔금(매각대금)을 다 냈는데 전 소유자나 채무자가 계속 살고 있습니다.
• 매각물건명세서에 임차인이 있었고, 그 임차인이 배당이나 이사비를 이유로 버티고 있습니다.
• 대금을 낸 지 몇 달이 지나 6월 마감이 신경 쓰입니다.
• 인도명령 결정은 받았는데 점유자가 연락을 끊었습니다.
• 집행 비용과 기간을 미리 알고 이사·수리 일정을 짜고 싶습니다.

경매 강제집행 절차, 낙찰자에게는 6단계

경매 강제집행 절차는 낙찰자 기준으로 대금 납부, 인도명령 신청, 심문·결정·송달, 집행관 위임, 계고, 본집행의 6단계로 이어집니다. 각 단계는 앞 단계가 갖춰져야 다음으로 넘어갈 수 있습니다. 다만 단계마다 걸리는 시간은 점유자의 태도와 송달 상황에 따라 크게 달라집니다.

1. 매각대금 완납 — 민사집행법 제135조는 “매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다”고 정합니다. 낙찰자가 소유자로서 인도를 구할 수 있는 출발점이자 6월 신청 기한이 시작되는 날입니다.
2. 인도명령 신청 — 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있습니다(제136조①). 실무상 신청서에는 상대방과 점유 부분을 되도록 구체적으로 특정합니다.
3. 심문·결정·송달 — 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에게 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 하고, 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 심문한 때에만 예외입니다(제136조④). 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다(⑤).
4. 집행관에게 집행 위임 — 채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(제136조⑥). 민사집행을 신청하는 채권자는 법원이 정하는 비용을 미리 내야 합니다(제18조①).
5. 계고(고시문) — 실무에서는 본집행에 앞서 집행관이 현장을 찾아 고시문을 붙이고 자진 인도를 촉구하는 계고 절차를 거치는 경우가 많습니다. 계고 이후 본집행까지의 기간은 사건과 현장 사정에 따라 달라 일률적으로 말하기 어렵습니다.
6. 본집행 — 법원 소속 집행관이 점유자의 점유를 풀어 매수인에게 넘기는 단계입니다. 잠긴 문을 여는 조치(제5조①), 저항이 있을 때의 원조 요청(②), 증인 참여(제6조), 남은 짐의 처리(제258조③⑤⑥)가 이 단계에서 문제됩니다.

인도명령은 판결이 아니라 결정이지만 집행의 근거가 되기에는 충분합니다. 민사집행법 제56조 제1호는 ‘항고로만 불복할 수 있는 재판’을 집행권원으로 정하고 있고, 인도명령은 즉시항고로 다투는 재판이므로 이 범주에 들어갑니다. 그래서 낙찰자는 별도의 명도소송 판결 없이도 인도명령 결정을 근거로 집행관에게 집행을 맡길 수 있습니다.

6단계 중 낙찰자가 가장 자주 소홀히 하는 지점은 두 번째 단계의 시계입니다. 6월은 대금을 낸 날부터 흐르고, 점유자와 이사비를 두고 협상하느라 신청을 미루는 동안에도 멈추지 않습니다. 협상을 하더라도 인도명령 신청은 먼저 해 두고 대화를 병행하는 편이 절차상 손해가 적습니다.

인도명령이 막히는 두 경우

인도명령은 ① 대금을 낸 뒤 6월이 지난 경우와 ② 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에 막히고, 이때는 인도명령 대신 명도소송 같은 다른 경로를 검토해야 합니다. 두 경우 모두 낙찰자의 소유권이 흔들리는 것은 아니지만, 둘째 경우에는 점유자의 권원이 소송에서도 쟁점이 되어 곧바로 점유를 되찾는다고 단정할 수 없습니다.

첫째, 대금을 낸 뒤 6월이 지난 경우

민사집행법 제136조①은 매수인이 ‘대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면’ 법원이 인도를 명할 수 있다고 정합니다. 6월이 지나면 인도명령이라는 간이한 절차를 쓸 수 없으므로, 낙찰자는 소유자로서 건물인도를 구하는 명도소송을 제기하고 판결을 받아 제258조 절차로 집행해야 합니다. 소송에는 소장 제출, 송달, 변론, 판결 확정 또는 가집행 선고 같은 단계가 더해지므로 기간과 비용이 모두 늘어납니다.

둘째, 대항할 수 있는 권원이 인정되는 경우

제136조① 단서는 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 하지 않는다고 정합니다. 대표적으로 문제되는 것이 대항력을 갖춘 임차인입니다. 주택임대차보호법 제3조의5는 경매가 행하여진 경우 임차권이 경락에 따라 소멸하는 것을 원칙으로 하면서, 단서에서 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다고 정합니다.

남은 보증금을 누가 어떤 범위에서 부담하는지는 배당 결과, 임대차의 내용, 대항요건을 갖춘 시점에 따라 달라지므로 일률적으로 단정할 수 없습니다. 반대로 매각물건명세서에는 임차인으로 적혀 있지만 실제로는 대항력의 요건을 갖추지 못했거나 보증금을 모두 배당받은 경우라면 인도명령의 대상이 될 여지가 생깁니다. 결국 기준은 점유자의 이름표가 아니라 그 점유가 매수인에게 대항할 수 있는 것인지입니다.

점유자 확인의 출발점은 경매 기록입니다. 법원은 경매개시결정을 한 뒤에 바로 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 명하여야 하고(제85조①), 매각물건명세서에는 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술이 적힙니다(제105조①2호). 낙찰 전에 봤던 이 기록을 대금 납부 직후 다시 꺼내 현재 점유자와 맞춰 보는 것이 첫 작업입니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 매각물건명세서, 현황조사 기록, 대금 납부 영수증을 함께 놓고 판단해야 정확합니다. 서류를 보면서 순서를 정리해 드립니다 — 무료 전화상담 02-591-5657

경매 강제집행 계고와 본집행 현장

경매 강제집행 계고는 본집행 전에 점유자에게 자진 인도를 촉구하는 실무 절차이고, 본집행 현장에서 집행관이 할 수 있는 일과 해야 하는 일은 민사집행법 제5조·제6조·제258조가 정합니다. 낙찰자가 현장의 규칙을 미리 알고 있으면 당일의 혼선과 추가 비용을 줄일 수 있습니다.

계고 단계에서는 집행관이 현장을 방문해 고시문을 붙이고 스스로 비우지 않으면 본집행을 하겠다는 뜻을 알립니다. 많은 점유자가 이 고시문을 보고 이사 일정을 잡기 때문에 계고는 실제 집행보다 협상의 전환점 역할을 하는 경우가 많습니다. 낙찰자는 계고 이후 점유자와 나눈 연락, 이사 약속, 열쇠 인계 약속을 문자나 서면으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

증인 요건은 낙찰자가 자주 오해하는 부분입니다. 제6조는 증인을 성년 두 사람이나 특별시·광역시의 구 또는 동 직원, 시·읍·면 직원 또는 경찰공무원 중 한 사람으로 정하고 있어 ‘반드시 성인 두 명’만 되는 것은 아닙니다. 어떤 경우에 증인이 필요한지는 저항이 있었는지, 채무자의 주거에서 집행하는지 같은 조문의 요건에 따라 달라지므로 현장 상황을 집행관과 미리 맞춰 두는 것이 안전합니다.

남은 짐은 누가 어떻게 처리하나

본집행에서 시간이 가장 많이 드는 것은 문이 아니라 짐입니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(제258조③), 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 합니다(④). 채무자와 그런 사람이 모두 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(⑤).

채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제258조⑥). 수취를 게을리하는 주체는 채무자이고, 매각과 공탁도 낙찰자가 아니라 집행관이 법원의 허가를 받아 하는 일입니다. 짐 반출 역시 법원 소속 집행관에 의하여 이루어지므로, 낙찰자가 사람을 불러 임의로 짐을 빼는 방식과는 성격이 전혀 다릅니다.

강제집행까지 얼마나 걸리나요?

강제집행까지 걸리는 기간은 법이 정한 기한과 실무 소요를 나눠 봐야 하며, 집행 신청부터 본집행까지는 통상 약 3개월 정도를 예상하되 사건마다 달라집니다. 법정 기한은 지나면 길이 막히는 숫자이고, 실무 소요는 준비에 따라 줄일 수 있는 숫자입니다.

인도명령 결정에 대한 즉시항고는 재판을 고지받은 날부터 1주의 불변기간 이내에 원심법원에 항고장을 제출하여야 하고(제15조②), 항고장에 항고이유를 적지 아니한 때에는 항고장을 제출한 날부터 10일 이내에 항고이유서를 내야 합니다(③). 점유자가 즉시항고를 해도 그 자체로 집행이 멈추지는 않지만, 항고법원은 즉시항고에 대한 결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하게 하지 아니하고 원심재판의 집행을 정지하도록 명할 수 있습니다(⑥). 그래서 낙찰자는 상대가 항고했는지보다 정지 결정이 나왔는지를 확인해야 합니다.

실무 소요를 늘리는 변수는 대체로 다섯 가지입니다. 채무자·소유자 외 점유자에 대한 심문, 결정의 송달 지연, 즉시항고와 정지 신청, 집행비용 예납의 부족, 현장의 저항이나 부재입니다. 특히 예납은 낙찰자 쪽에서 통제할 수 있는 변수인데, 채권자가 비용을 미리 내지 아니한 때에는 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있습니다(제18조②).

송달은 대금 납부 전부터 준비할 수 있습니다. 점유자의 실제 거주 여부, 우편물 수령 상황, 다른 거소가 있는지를 미리 파악해 두면 결정 송달 단계에서 시간을 아낄 수 있습니다. 반대로 점유자가 바뀌거나 연락이 끊기면 그만큼 일정이 밀리므로, 기간을 줄이는 가장 확실한 방법은 대금 납부 직후 신청서를 내고 송달받을 곳을 정확히 적는 것입니다.

강제집행의 유효 기간은 얼마나 되나요?

경매 인도명령에서 법이 숫자로 정한 것은 ‘대금을 낸 뒤 6월 이내’라는 신청 기한이고, 결정을 받은 뒤 언제까지 집행을 위임해야 하는지는 제136조에 따로 적혀 있지 않아 단정하기 어렵습니다. 그래서 결정을 받았다면 남은 기간을 계산하며 기다리기보다, 점유자가 응하지 않는 것이 확인되는 대로 집행 위임을 준비하는 편이 안전합니다.

유효 기간보다 실제로 집행을 흔드는 것은 사람의 변화입니다. 민사집행법 제39조①은 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정하고, 이 규정은 제57조에 따라 인도명령 같은 그 밖의 집행권원에도 준용됩니다. 인도명령에 적힌 점유자가 아닌 다른 사람이 들어와 살고 있다면 그 사람에게 곧바로 집행할 수 있는지가 문제됩니다.

점유자가 바뀔 조짐이 보이면 점유이전금지가처분을 검토합니다. 민사집행법 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다. 가처분 뒤에 점유를 넘겨받은 사람에게 어떤 방식으로 집행할 수 있는지는 사안별 판단이 필요해 일률적으로 말하기 어렵지만, 가처분을 해 두면 점유가 언제 누구에게 넘어갔는지를 정리할 기준점이 생깁니다.

대금을 낸 뒤 6월 안이라면 새로 확인된 점유자를 상대로 인도명령 신청을 검토할 수 있고, 6월이 지났다면 명도소송 경로를 따져야 합니다.

경매 강제집행 비용은 얼마나 드나요?

경매 강제집행 비용은 정해진 고정 금액이 아니라 법원이 정하는 예납금과 현장 변수로 정해지며, 낙찰자가 먼저 미리 낸 뒤 채무자에게 부담시키는 구조입니다. 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고(제18조①), 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(제53조①).

인도 집행에는 함정이 하나 있습니다. 금전 집행처럼 매각대금이 생기는 절차가 아니어서 그 집행에 의하여 우선적으로 변상받을 재원이 마땅치 않습니다. 낙찰자가 먼저 낸 집행비용을 점유자에게 받아 내려면 비용을 정리해 별도로 청구하는 단계를 생각해 두어야 하고, 점유자에게 압류할 재산이 있는지에 따라 실제 회수 가능성이 달라집니다.

비용을 키우는 가장 큰 변수는 짐의 양과 보관 기간입니다. 생활 집기가 가득한 주택, 설비가 많은 점포, 물건이 쌓인 창고는 운반과 보관에 드는 비용이 커지고, 채무자가 짐을 찾아가지 않으면 보관이 길어집니다. 계고 이후 점유자와 이사 일정을 합의해 자진 반출을 이끌어 내면 본집행 자체가 필요 없어져 비용이 가장 크게 줄어듭니다.

6월을 넘겨 명도소송으로 가야 한다면 비용 구조가 달라집니다. 소송에는 인지·송달료 같은 법원 실비가 더해지고, 법도에서 명도소송을 맡는 경우 법원 실비는 대략 50만~100만원 범위로 안내하며 선임료는 200만원부터 사건별로 정합니다. 소송을 맡기면 점유이전금지가처분과 내용증명 비용은 따로 받지 않고, 강제집행은 별도 계약으로 진행합니다.

강제집행 법무사 비용은 얼마인가요?

강제집행 법무사 비용은 법이 정한 단일 금액이 없고, 신청서 작성만 맡기는지 현장 대응과 후속 회수까지 맡기는지 위임 범위에 따라 정해지는 별개의 비용입니다. 법원에 내는 집행 예납금과 대리인에게 주는 보수는 성격이 다르므로 견적을 받을 때 두 가지를 나눠서 확인해야 합니다.

견적을 비교할 때는 금액보다 범위를 먼저 봅니다. 인도명령 신청서와 집행 위임 서류 작성만 포함하는지, 심문과 즉시항고 대응이 포함되는지, 계고와 본집행 당일 협의가 포함되는지, 6월을 넘기거나 대항 권원 문제가 생겨 소송으로 넘어가면 어떻게 되는지를 차례로 묻는 것이 좋습니다.

소송으로 넘어가는 순간 대리인의 자격 문제가 생깁니다. 민사소송법 제87조는 “법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다”고 정합니다. 대항 권원이 문제될 여지가 있는 점유자이거나 6월 마감이 가까운 사건이라면 처음부터 소송 전환 가능성까지 염두에 둔 상담을 받는 편이 이중 비용을 줄이는 방법입니다.

법도에서는 『명도소송 매뉴얼』을 쓴 엄정숙 변호사가 직접 사건을 진행하며, 명도 사건 800건 이상과 강제집행 200건 이상을 다뤄 왔습니다. 인도명령으로 끝날 사건인지, 처음부터 소송을 준비해야 할 사건인지는 매각물건명세서와 점유 현황을 함께 봐야 판단할 수 있어서 상담에서는 이 두 자료를 먼저 확인합니다.

경매 강제집행 절차, 자주 묻는 질문