월세 미납 내용증명 양식, 꼭 들어갈 7칸

월세 미납 내용증명 양식에는 당사자, 목적물, 계약 내용, 기수별 연체 내역표, 요구 사항, 이행 기한, 해지 또는 법적 조치의 일곱 칸이 들어가야 합니다. 인터넷 서식 상당수는 한두 문단의 독촉에 그쳐 소송에서 필요한 정보가 빠져 있습니다. 소송에서 확인하는 것은 몇 기분이 언제 밀렸고 임대인이 언제 어떤 의사표시를 했는지이며, 일곱 칸은 그 두 가지를 남기는 최소 구성입니다.

내용증명 우편은 어떤 내용의 문서를 언제 누구에게 보냈는지를 우체국이 증명해 주는 제도일 뿐, 문서 안의 주장이 맞다고 확인해 주지는 않습니다. 그래서 월세 미납 내용증명의 내용은 감정이 담긴 문장보다 날짜와 기수, 금액 칸을 정확히 채우는 쪽에 힘을 써야 합니다.

일곱 칸 가운데 가장 공을 들여야 하는 칸은 ④ 기수별 연체 내역표입니다. 월세라면 한 달 치 차임이 1기가 되므로, 각 기의 지급일과 약정 차임, 실제 입금일과 입금액을 한 줄씩 적고 마지막 열에 누적 연체액을 둡니다. 누적 연체액이 몇 기분인지는 표 아래 한 문장으로 정리합니다. 중간에 차임이 바뀌었다면 바뀐 시점부터 약정 차임 칸을 따로 적어야 합니다.

계약서에 지급일이 적혀 있지 않은 경우도 있습니다. 민법 제633조는 건물이나 대지의 차임을 매월 말에 지급하도록 정하고 있으므로, 지급일 칸에는 계약서의 약정일을 우선 적고 약정이 없다면 이 조문에 따른 날짜를 기준으로 표를 짭니다. 통장 이체 기록, 영수증, 입금 약속 문자는 내역표를 뒷받침하는 자료입니다.

관리비와 공과금은 계약서가 차임에 포함시켰는지에 따라 취급이 달라질 수 있습니다. 차임연체액에 관리비를 그대로 더해 2기·3기를 계산하면 상대방이 바로 그 부분을 문제 삼을 수 있으므로, 월세 미납 내용증명서에서는 차임 연체 내역과 관리비 미납 내역을 다른 표나 다른 줄로 나누어 적는 편이 안전합니다.

주택·원룸·상가·공장, 연체 기준이 다르면 해지 문단도 다르다

해지 문단에 적을 기준 숫자는 건물의 겉모습이 아니라 상가법이 적용되는 임대차인지에 따라 갈립니다. 상가법 제2조 제1항은 이 법이 상가건물, 곧 제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다고 정합니다. 상가법이 적용되면 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때가 해지 기준이고(제10조의8), 적용되지 않는 주택·원룸 등 건물의 임대차는 민법 제640조에 따라 2기의 차임액에 달하는 때가 기준입니다.

보증금이 큰 상가라고 해서 기준이 민법 2기로 내려가지는 않습니다. 상가법 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 하면서도, 같은 조 제3항에서 제10조의8을 포함한 일부 조문은 그 초과 임대차에도 적용한다고 정하고 있습니다. 그래서 환산보증금이 기준을 넘는 상가도 해지 문단은 3기 기준으로 써야 하고, 갱신요구 거절 사유를 정한 제10조 제1항도 같은 제3항에 따라 적용됩니다.

사무실이라고 해서 곧바로 2기 기준이 되는 것도, 공장이라고 해서 당연히 상가법 밖에 있는 것도 아닙니다. 사업자등록의 대상이 되는 건물인지, 목적물의 주된 부분을 영업용으로 쓰는지 같은 사실관계에 따라 적용 법이 갈리고, 특히 공장의 상가법 적용 여부는 사안별로 다퉈질 수 있습니다. 적용 법이 애매할 때 임대인이 택할 수 있는 보수적인 방법은 연체액이 3기분에 이르는 시점을 해지 기준으로 삼는 것입니다. 3기분에 달한 연체액은 2기분 기준도 함께 넘기 때문입니다.

'기'는 차임을 지급하기로 정한 시기의 단위입니다. 월세 계약이라면 1기가 한 달 치 차임이므로, 2기는 두 달 치, 3기는 석 달 치 차임액을 뜻합니다. 두 조문 모두 '연체액'을 기준으로 삼기 때문에 밀린 달이 연속되었는지는 따지지 않고 밀린 금액의 합계가 기준에 달했는지를 봅니다.

목적별 문구 3종, 독촉(최고)형·해지 통지형·갱신거절 예고형

월세 미납 내용증명은 목적을 하나로 정해야 받는 사람도, 나중에 기록을 읽는 법원도 헷갈리지 않습니다. 독촉(최고)형은 아직 해지 기준에 이르지 않았거나 관계를 이어 가고 싶을 때, 해지 통지형은 연체액이 이미 기준에 달한 것을 확인했을 때, 갱신거절 예고형은 지금 해지까지는 원하지 않지만 만기에 계약을 정리하고 싶을 때 씁니다. 아래 문구는 예시이며 실제 효과는 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

해지 사유와 갱신거절 사유는 조문 문언부터 다릅니다. 해지 조문은 차임연체액이 기준에 "달하는 때"를 요건으로 삼는 반면, 갱신 단계의 조문은 연체한 "사실이 있는 경우"를 사유로 둡니다. 상가법 제10조 제1항 제1호는 "임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"를, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호는 "임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우"를 갱신요구 거절 사유로 정합니다. 주택은 여기에 더해 같은 법 제6조 제3항이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 법정갱신 규정(제6조 제1항)을 적용하지 않는다고 정합니다.

갱신거절 예고형은 통지 시기도 함께 맞춰야 효과를 기대할 수 있습니다. 주택은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지 등을 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 구조이고(주택임대차보호법 제6조 제1항), 상가법 적용 상가는 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 않으면 법정갱신이 되는 구조입니다(상가법 제10조 제4항). 다만 상가법 제10조 제4항은 제2조 제3항의 열거 조문에 없어 환산보증금 초과 상가에는 적용되지 않습니다. 갱신 단계의 결론은 계약 경과에 따라 달라지므로 문구에서 결과를 단정하지 않는 것이 좋습니다.

세 문구를 한 통에 섞어 쓰는 것이 가장 흔한 실수입니다. "계약을 해지하니 나가 달라, 다만 만기에는 갱신을 거절한다"처럼 적으면 해지를 한 것인지 예고만 한 것인지 읽는 사람마다 해석이 갈립니다. 민법 제543조 제2항은 "전항의 의사표시는 철회하지 못한다"고 정하므로, 해지 의사가 분명하지 않은 문서는 임대인에게 불리한 방향으로 다퉈질 여지를 남깁니다. 실무에서는 "기한까지 지급하지 않으면 별도 통지 없이 계약이 해지된 것으로 한다"는 조건부 문구를 쓰기도 하지만, 기한이 지난 시점에 연체액이 기준에 달해 있었는지 등에 따라 효과가 다퉈질 수 있으니 문구 하나에 모든 것을 맡기지 않는 편이 안전합니다.

월세 미납 내용증명 효력은 언제 생기나요?

월세 미납 내용증명의 효력은 보낸 날이 아니라 임차인에게 도달한 때 생깁니다. 민법 제111조 제1항은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정하고, 해지 역시 상대방에 대한 의사표시로 하므로(제543조 제1항) 같은 원칙을 따릅니다. 이행 기한을 발송일이 아니라 "수령일부터 ○일"로 적는 이유도 여기에 있습니다. 도달한 날을 증명할 수 있도록 배달 기록을 함께 남겨 두어야 합니다.

반송이나 폐문부재로 돌아온 경우에는 도달 여부가 다툼이 됩니다. 수취를 거절한 경우처럼 도달로 볼 여지가 있는 상황도 있지만 사안마다 판단이 달라지므로, 돌아온 봉투와 반송 사유 기록은 버리지 말고 보관해야 합니다. 주소가 확실하지 않다면 실제 거주지나 영업장을 다시 확인해 재발송하고, 그래도 전달되지 않으면 명도소송 소장에 해지 의사표시를 함께 적어 소장 송달로 전달하는 방법도 실무에서 쓰입니다.

밀린 월세 자체의 소멸시효도 함께 봐야 합니다. 민법 제163조 제1호는 "이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권"을 3년의 단기소멸시효 대상으로 정하고 있어, 월 단위로 정한 차임 채권은 이 조항에 따라 3년 시효가 문제됩니다. 독촉형 내용증명은 시효 법리에서 최고에 해당하는데, 민법 제174조는 "최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다"고 정합니다. 내용증명만 반복해서는 시효 관리에 한계가 있다는 뜻입니다.

상가월세 미납 내용증명, '3개월 연속' 밀려야 해지할 수 있나요?

아닙니다. 상가법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때" 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정할 뿐, 석 달 연속 미납을 요건으로 두지 않습니다. 한 달 밀리고 두 달 내고 다시 밀리는 식이어도 밀린 금액의 합계가 3기분의 차임액에 이르면 해지 기준에 닿는 구조입니다.

가상의 예로 계산 흐름을 보겠습니다. 월세 상가에서 1월분은 전액 미납, 2월분은 절반만 입금, 3월분은 전액 미납, 4월분은 다시 절반만 입금했다면, 4월분 지급일이 지난 시점의 미납 합계는 1기분과 반 기분, 1기분, 반 기분을 더한 3기분이 됩니다. 연속으로 석 달을 통째로 밀린 적은 없지만 상가법 기준에 닿는 셈입니다. 같은 흐름이 상가법이 적용되지 않는 원룸이었다면 3월분 지급일이 지난 시점에 이미 2기분 기준에 이릅니다.

일부 입금이 섞이면 어느 달 차임에 먼저 충당되었는지가 문제됩니다. 입금된 돈이 가장 오래된 달부터 갚아진 것으로 보느냐, 최근 달 차임으로 들어간 것으로 보느냐에 따라 내역표의 모양이 달라지고, 충당은 당사자의 지정과 민법의 충당 규정에 따라 판단되므로 사안마다 다툼이 생길 수 있습니다. 내용증명의 내역표에는 입금일과 입금액을 있는 그대로 적고, 충당 방식은 임대인이 정리한 기준을 표 아래에 짧게 밝혀 두는 것이 뒤탈을 줄입니다.

해지 통지를 보내기 직전에 통장을 다시 확인하는 습관도 필요합니다. 해지 통지가 도달하기 전에 임차인이 밀린 돈을 갚아 연체액이 기준 아래로 내려갔다면, 해지 효력을 다투는 근거가 될 수 있습니다. 상가월세 미납 내용증명의 작성일·발송일·도달일 사이 입금 여부를 날짜별로 기록해 둡니다.

월세미납 내용증명 대처, 일부 입금·반박 답장·무시

월세미납 내용증명을 받은 임차인의 반응은 대체로 일부 입금, 반박 답장, 무응답 세 가지로 나뉩니다. 반응별 답을 미리 정해 두면 감정적인 문자 공방을 줄일 수 있습니다. 임차인의 주장도 사정에 따라 일리가 있을 수 있으므로 근거를 확인한 뒤 답하는 것이 좋습니다.

무응답이면 대응이 단순합니다. 도달 뒤 이행 기한이 지나도록 반응이 없을 때 해지 통지형이었다면 다음 단계인 점유이전금지가처분과 명도소송 준비로 넘어가고, 독촉형이었다면 연체액이 기준에 달했는지 다시 계산해 해지 통지를 보낼지 결정합니다. 임차인이 답장을 보내 왔다면 그 답장은 자백이나 사정 설명이 담긴 자료가 될 수 있으므로 원본을 그대로 보관합니다.

오늘 바로 할 수 있는 1차 조치는 네 가지입니다.

1. 차임 지급일 확인 · 계약서의 약정일, 약정이 없으면 민법 제633조 기준을 적습니다.
2. 기수별 연체 내역표 · 통장 내역으로 기마다 입금일·입금액·미납액을 채웁니다.
3. 해지 문단 선택 · 적용 법(2기·3기)과 기준 충족 여부로 독촉형·해지형을 고릅니다.
4. 도달 증빙 보관 · 배달 기록, 반송 봉투, 답장 원본을 한 폴더에 모읍니다.

세 가지 갈림길에서 결론이 갈립니다. 같은 연체라도 아래 세 지점에서 어느 쪽에 서 있는지에 따라 보낼 문서의 종류와 문장이 달라집니다.

위 세 가지 중 하나라도 애매하다면 계약서와 통장 내역을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

보낸 뒤 순서, 점유이전금지가처분에서 강제집행까지

해지 통지가 도달했는데도 임차인이 건물을 비우지 않으면, 다음 순서는 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행입니다. 월세 미납 내용증명 양식은 이 흐름의 첫 장이기 때문에, 처음부터 소송에서 그대로 쓸 수 있는 형태로 작성해 두면 이후 단계가 빨라집니다. 내역표의 숫자는 소장의 청구취지와 청구원인으로, 도달 기록은 해지 효력의 증거로 이어집니다.

가처분을 먼저 검토하는 이유는 집행의 상대방이 판결에 표시된 사람으로 정해지기 때문입니다. 민사집행법 제39조 제1항은 강제집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달했거나 동시에 송달한 때에만 집행을 개시할 수 있도록 정합니다. 소송 도중 다른 사람이 점유하면 절차가 길어질 수 있으므로, 임차인이 영업 양도나 전대를 언급한다면 가처분을 앞당겨 검토합니다.

법도의 비용 안내 기준은 다음과 같습니다. 명도소송 선임료는 200만원부터이고(사안별 상이), 선임하면 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원으로 함께 진행되며, 내용증명만 단독으로 맡기는 경우는 20만원입니다. 인지·송달료·열쇠수리공·우편료 같은 법원 실비는 합계 대략 50만~100만원 범위에서 사건에 따라 달라집니다.

법도의 명도 사건은 『명도소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 직접 진행합니다. 엄정숙 변호사는 부동산·민사 분야를 다루며 공인중개사 자격을 갖추고 명도 사건 800건 이상을 수행해 왔습니다. 방문 없이 전화로 상담과 선임이 가능하며 전국 사건을 진행합니다.

월세 미납 내용증명 양식, 자주 묻는 질문