이 글은 다음과 같은 질문을 가진 분을 위해 질문 순서대로 정리했습니다.

• 명도소송은 얼마나 걸리는지, 소장을 내기 전에 일정을 가늠하고 싶다
• 명도소송 절차와 단계별 기한을 한 장으로 보고 싶다
• 명도소송비용이 어떤 항목으로 이루어지고 최종적으로 누가 내는지 궁금하다
• 소장을 받은 임차인으로서 답변서를 내지 않으면 어떻게 되는지 알고 싶다
• 셀프 명도소송, 즉 변호사 없이 직접 진행해도 되는지 판단하고 싶다
• 상대가 항소하면 강제집행이 멈추는지 확인하고 싶다

명도소송은 얼마나 걸리나요?

명도소송은 얼마나 걸리느냐는 질문의 정확한 답은 "조문에 정해진 고정 기한 위에 송달·다툼·항소라는 세 변수가 더해진 만큼"입니다. 명도소송이란 임대차가 끝났거나 해지되었는데도 점유자가 건물을 비워 주지 않을 때 건물의 인도(명도)를 구하는 민사소송을 말합니다. 명도소송 기간을 알아볼 때 많은 분들이 인터넷에 떠도는 평균 개월 수부터 찾지만, 같은 원룸 사건이라도 피고가 소장을 바로 받고 다투지 않는 경우와 피고가 연락을 끊고 주소지에 살지 않는 경우는 일정이 전혀 다릅니다.

민사소송법이 정해 둔 고정 기한은 네 가지입니다. 첫째, 피고가 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(민사소송법 제256조 제1항). 둘째, 피고의 주소를 알 수 없어 공시송달을 하면 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생기고, 이 기간은 줄일 수 없습니다(제196조 제1항·제3항). 셋째, 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 이 기간은 불변기간입니다(제396조). 넷째, 판결은 소가 제기된 날부터 5월 이내에 선고하도록 정해져 있습니다(제199조).

제199조의 5월을 "명도소송은 5월 안에 반드시 끝난다"는 보장으로 읽으면 곤란합니다. 조문은 법원이 판결을 선고할 기간을 정해 두었지만, 실제 사건은 송달에 걸리는 시간, 변론기일이 몇 번 열리는지, 증인신문 같은 증거조사가 필요한지에 따라 그보다 길어질 수 있습니다. 반대로 피고가 다투지 않으면 답변서 기한이 지난 뒤 변론 없이 판결할 수 있는 길이 열려 일정이 훨씬 짧아질 여지도 있습니다.

판결 이후의 시간도 따로 계산해야 합니다. 명도 판결을 받았다고 점유자가 저절로 나가는 것은 아니고, 집행문을 받아 강제집행을 신청한 뒤 법원 소속 집행관이 현장에서 점유를 풀어 임대인에게 넘기는 절차를 거칩니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리므로, 명도소송 기간은 '판결까지'와 '실제로 건물이 비워지기까지'를 나눠서 보는 것이 정확합니다.

표에서 앞의 네 줄은 법률이 정한 숫자이고, 마지막 줄만 실무 소요입니다. 기한 계산에서 가장 흔한 실수는 기산점을 '판결 선고일'이나 '소장 접수일'로 착각하는 것입니다. 항소기간은 선고일이 아니라 판결서가 송달된 날부터 세고, 답변서 기한은 소장 접수일이 아니라 피고가 소장 부본을 송달받은 날부터 셉니다. 송달일이 언제인지 애매하다면 전자소송 기록의 송달 내역으로 확인해 두는 것이 안전합니다.

명도소송 절차는 어떻게 되나요?

명도소송 절차는 해지·종료 통지 → 점유이전금지가처분 → 소장 접수와 송달 → 답변서 또는 무변론판결 → 판결서 송달과 항소기간 → 강제집행 순서로 진행됩니다. 이 가운데 법이 소송의 요건으로 요구하는 단계와 실무상 먼저 해 두기를 권하는 단계를 구분하면 일정을 줄일 곳이 보입니다. 내용증명과 점유이전금지가처분은 소송 자체의 요건은 아니지만, 해지 의사표시가 상대방에게 도달했다는 증거를 남기고 소송 중 점유자가 바뀌는 위험에 대비하는 장치라서 소장보다 먼저 검토합니다.

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   해지·종료 통지(내용증명)

   계약이 끝났다는 뜻이나 해지 의사를 상대방에게 도달시키고, 도달 증빙을 보관합니다.
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   점유이전금지가처분

   현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 하는 다툼의 대상에 관한 가처분입니다(민사집행법 제300조 제1항).
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   소장 접수·소장 부본 송달

   법원은 소장 부본을 송달할 때 다투려면 30일 안에 답변서를 내야 한다는 취지를 피고에게 알려야 합니다(민사소송법 제256조 제2항).
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   답변서 또는 무변론판결

   다투는 답변서가 오면 변론기일이 열리고, 오지 않으면 변론 없이 판결할 수 있습니다(제257조 제1항).
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   판결 선고·판결서 송달

   판결서가 송달된 날부터 2주가 항소기간이며, 이 기간은 불변기간입니다(제396조).
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   집행문·강제집행

   집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 줍니다(민사집행법 제30조 제1항). 집행관의 고시문 계고를 거쳐 본집행으로 갑니다.

명도소송 절차에서 일정이 가장 많이 흔들리는 곳은 3단계 송달입니다. 피고가 주소지에 살지 않거나 우편물을 받지 않으면 원고는 주소를 다시 확인해 보정해야 하고, 그래도 당사자의 주소 등 또는 근무장소를 알 수 없으면 법원사무관등이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있습니다(민사소송법 제194조 제1항). 공시송달로 가면 첫 공시송달의 효력이 생기기까지 2주가 더 필요하고, 공시송달로 소장 부본을 받은 피고에게는 답변서 제출의무가 없으므로(제256조 제1항 단서) 무변론판결 경로가 아니라 변론기일에서 원고가 청구원인을 증거로 증명하는 경로로 갑니다.

명도소송 절차에서 두 번째로 일정을 좌우하는 곳은 4단계입니다. 피고가 판결이 선고되기까지 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 내면 무변론판결을 할 수 없고(제257조 제1항 단서), 변론기일에서 해지 사유·연체액 계산·보증금 정산 같은 쟁점을 다투게 됩니다. 피고가 다툰다는 사실 자체가 원고에게 불리하다는 뜻은 아니지만, 기일이 하나 늘 때마다 일정도 늘어납니다. 소장 단계에서 계약서·연체 내역·통지서와 도달 증빙을 빠짐없이 붙여 쟁점을 좁혀 두는 것이 기간 관리의 핵심인 이유입니다.

명도 소송비용은 얼마나 드나요?

명도 소송비용은 '법원 실비 + 변호사 보수 + 강제집행 비용' 세 덩어리로 나눠 보면 정확하고, 소송비용은 원칙적으로 패소한 당사자가 부담합니다(민사소송법 제98조). 명도소송비용을 한 줄 금액으로 묻는 분이 많지만, 어느 단계까지 진행되느냐에 따라 들어가는 항목이 달라집니다. 법도의 기준으로 말씀드리면 변호사 선임료는 200만원부터이고 사건마다 달라지며, 선임하시면 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원으로 함께 진행합니다. 내용증명만 따로 의뢰하시는 경우는 20만원입니다.

소송비용에 들어가는 변호사 보수는 당사자가 지급했거나 지급할 보수가 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서 소송비용으로 인정되는 구조입니다(제109조 제1항). 이겼다고 해서 지급한 선임료 전부가 그대로 상대방 부담으로 인정된다고 단정할 수 없으므로, 회수 가능한 범위를 미리 알고 계획을 세우는 편이 좋습니다. 같은 조 제2항은 여러 변호사가 소송을 대리했더라도 한 변호사가 대리한 것으로 보고 계산하도록 정하고 있습니다.

판결에서 소송비용의 부담을 정했더라도 구체적인 액수가 정해지지 않았다면, 그 재판이 확정되거나 집행력을 갖게 된 뒤 당사자의 신청을 받아 제1심 법원이 결정으로 액수를 확정합니다(제110조 제1항). 판결 주문에 소송비용을 피고가 부담한다는 문구만 있다고 돈이 자동으로 들어오는 것이 아니라, 소송비용액 확정 신청이라는 별도 단계를 거쳐야 실제로 청구할 수 있는 금액이 정해진다는 뜻입니다.

강제집행 단계의 비용은 집행관에게 맡기는 절차의 실비입니다. 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(민사집행법 제53조 제1항). 다만 집행을 시작하려면 채권자가 필요한 비용을 먼저 내야 하므로, 짐이 많은 상가나 창고는 반출·보관 실비가 커질 수 있다는 점을 일정과 함께 계획에 넣어 두어야 합니다. 구체적인 금액은 현장 규모를 듣고 상담 시 안내해 드립니다.

명도 소송을 당하면 어떻게 되나요?

명도 소송을 당하면 먼저 소장 부본을 받게 되고, 청구를 다투려면 받은 날부터 30일 이내에 답변서를 내야 하며, 내지 않으면 법원이 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(민사소송법 제256조 제1항, 제257조 제1항). 이 질문은 주로 소장을 받은 임차인이 검색하지만, 임대인도 상대방이 어떤 선택지를 갖는지 알아야 일정을 예측할 수 있으므로 양쪽 입장에서 함께 정리합니다.

무변론판결에는 예외가 있습니다. 직권으로 조사할 사항이 있거나, 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 변론 없이 판결하지 않습니다(제257조 제1항 단서). 30일이 지났더라도 선고 전에 다투는 답변서가 들어오면 사건은 변론 절차로 넘어갈 수 있다는 의미입니다. 반대로 피고가 청구의 원인이 된 사실을 모두 자백하는 취지의 답변서를 내고 따로 항변을 하지 않은 때에도 같은 무변론판결 규정이 준용됩니다(제257조 제2항).

판결이 나오면 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 법원이 직권으로 가집행의 선고를 하여야 합니다(민사소송법 제213조 제1항). 판결 주문에 가집행 선고가 붙어 있으면 그 판결은 확정 전에도 강제집행의 기초가 될 수 있습니다(민사집행법 제24조). 건물 인도 판결이 집행되면 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(제258조 제1항), 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담합니다(제53조 제1항). 소송비용 역시 패소한 쪽이 부담하는 것이 원칙입니다.

소장을 받은 임차인이 검토할 수 있는 길은 크게 세 가지입니다. 해지 사유나 연체액 계산이 사실과 다르다면 답변서로 다투고, 보증금 반환이나 정산 문제가 있다면 그 사정을 구체적으로 주장하며, 다툴 사유가 없고 이사 일정이 문제라면 원고와 인도 날짜를 협의하는 것입니다. 어느 쪽이든 송달받은 날부터 30일이라는 기한이 먼저 흐르므로 소장을 받은 날짜를 기록해 두는 것이 출발점입니다. 협의가 이루어지면 그 내용을 조서 등 집행할 수 있는 형태로 남길지도 함께 따져 보아야 합니다.

임대인 입장에서는 피고가 소장을 받았는지, 30일 안에 답변서를 냈는지가 일정의 첫 갈림길입니다. 답변서가 오지 않으면 무변론판결로 기간이 줄어들 여지가 있고, 답변서가 오면 그 내용을 보고 쟁점별 증거를 보완해야 합니다. 피고가 답변서에서 보증금 반환과의 관계나 연체액 계산을 문제 삼는 경우가 있는데, 그 주장이 받아들여질지는 계약서와 입금 내역에 따라 달라지므로 미리 단정하지 말고 자료로 대응하는 것이 좋습니다.

내 사건은 어느 쪽? 명도소송 기간이 갈리는 세 갈림길

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서·통지서·연체 내역을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

명도 소송을 변호사 없이 진행해도 되나요?

명도 소송은 변호사 없이 당사자 본인이 직접 진행할 수 있습니다. 민사소송에서 본인이 소장을 쓰고 기일에 출석하는 본인소송은 허용되며, 흔히 말하는 셀프 명도소송도 임대인이 직접 소장을 작성하고 재판에 나가는 경우를 가리킵니다. 다만 '본인이 직접 하는 것'과 '다른 사람에게 대신 맡기는 것'은 전혀 다른 문제입니다. 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없기 때문입니다(민사소송법 제87조).

변호사 없이 소송을 할 수 있나요? 대신 나갈 수 있는 사람의 범위

변호사가 아닌 사람이 대리할 수 있는 예외는 좁습니다. 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하여 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때에는 제87조를 적용하지 않는다고 정하고 있습니다(제88조 제1항). 허가를 받을 수 있는 사건의 범위와 대리인의 자격은 대법원규칙으로 정하고(같은 조 제2항), 법원은 언제든지 그 허가를 취소할 수 있습니다(같은 조 제3항). 지인이나 건물 관리인이 당연히 대신 출석할 수 있다고 생각하면 안 되는 이유입니다.

셀프 명도소송이 비교적 수월한 사건은 계약 종료나 해지 사유가 서류로 분명하고, 피고가 소장을 정상적으로 받으며, 다투지 않을 가능성이 높은 사건입니다. 반대로 차임 연체액이 해지 기준에 이르렀는지가 다퉈지거나, 보증금 정산·원상회복·권리금 주장이 함께 얽히거나, 점유자가 바뀔 조짐이 있거나, 피고 주소를 알 수 없어 공시송달로 가야 하는 사건은 서면과 증거를 설계하는 단계에서 시간이 많이 듭니다. 이런 사건에서 보정과 추가 서면이 반복되면 결과적으로 명도소송 기간이 늘어납니다.

본인소송에서 기간이 늘어나는 흔한 이유는 두 가지입니다. 하나는 청구취지에서 인도할 건물을 특정하는 내용(동·호수·면적, 일부만 점유한다면 도면)이 부족한 경우이고, 다른 하나는 해지 통지가 상대방에게 도달했다는 증거가 빠진 경우입니다. 셀프로 진행하든 선임하든 목적물 특정과 통지 도달 증거부터 점검하는 것이 기간 단축의 출발점입니다. 법도의 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』의 저자로서 명도 사건 800건 이상을 직접 진행해 왔고, 방문 없이 전화로 선임해 전국 사건을 진행할 수 있습니다.

명도소송 항소하면 기간은 얼마나 늘어나나요?

명도소송 항소가 제기되면 명도소송 기간은 항소심 절차만큼 늘어나지만, 1심 판결에 가집행의 선고가 붙어 있다면 항소만으로 집행이 저절로 멈추지는 않습니다. 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 판결서 송달 전에도 할 수 있으며, 이 기간은 불변기간입니다(민사소송법 제396조 제1항·제2항). 항소심에서도 판결은 기록을 받은 날부터 5월 이내에 선고하도록 정해져 있지만(제199조 단서), 실제 종결 시점을 보장하는 문구로 읽을 수는 없습니다.

가집행의 선고가 붙은 판결에 대하여 상소를 한 경우에는 제500조가 준용됩니다(제501조). 항소한 피고가 집행을 멈추려면 따로 신청을 해야 하고, 법원은 불복하는 이유로 내세운 사유가 법률상 정당한 이유가 있다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있는 때에 당사자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하지 아니하게 하고 강제집행을 일시정지하도록 명할 수 있습니다(제500조 제1항). 담보 없이 하는 강제집행의 정지는 그 집행으로 말미암아 보상할 수 없는 손해가 생기는 것을 소명한 때에만 합니다(같은 조 제2항). 정지 담보의 액수는 법원이 사건마다 정하므로 미리 단정할 수 없습니다.

임대인이 항소 소식을 들었다면 두 가지를 확인하면 됩니다. 첫째, 1심 판결 주문에 가집행 선고가 있는지입니다. 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 주므로(민사집행법 제30조 제1항), 가집행 선고가 있으면 확정을 기다리지 않고 집행을 준비할 수 있습니다. 둘째, 피고가 집행정지 신청을 했는지, 법원이 정지를 명했는지입니다. 정지 명령이 없다면 강제집행 일정은 그대로 진행될 수 있고, 정지 명령이 있다면 그 조건을 확인해 일정을 다시 짜야 합니다.

가집행으로 집행한 뒤 항소심에서 1심 판결이 바뀌면 가집행의 선고는 본안판결을 바꾸는 판결의 선고로 바뀌는 한도에서 효력을 잃고, 법원은 피고의 신청에 따라 가집행으로 지급한 물건을 돌려주고 가집행으로 인한 손해를 배상하도록 원고에게 명하여야 합니다(민사소송법 제215조 제1항·제2항). 다툼이 큰 사건에서는 가집행을 곧바로 실행할지, 확정을 기다릴지를 항소 이유의 무게와 함께 판단하는 것이 안전합니다.

명도소송 기간을 줄이는 판단 3가지와 오늘 할 일

명도소송 기간을 줄이는 방법은 법정 기한을 앞당기는 것이 아니라(공시송달 2주처럼 줄일 수 없는 기간도 있습니다), 기한이 시작되는 시점을 앞당기고 중간에 단계가 추가되는 것을 막는 것입니다. 아래 세 가지 판단은 소장을 내기 전에 끝내 두는 것이 좋습니다.

점유이전금지가처분을 소송보다 먼저 검토하는 이유는 일정 때문이기도 합니다. 판결을 받은 뒤 현장에 가 보니 다른 사람이 살고 있다면, 그 사람을 상대로 다시 절차를 밟아야 할지 따져야 하고 그만큼 건물을 돌려받는 날이 뒤로 밀립니다. 가처분은 선임하시면 0원으로 함께 진행하고, 인지대는 전자소송 할인을 감안해 통상 9,000원이므로 비용 부담이 크지 않은 단계입니다.

오늘 바로 할 수 있는 1차 조치는 다음과 같습니다. 서류를 이 순서대로 모아 두면 상담에서도 내 사건이 세 갈림길 중 어디에 있는지 빠르게 판단할 수 있습니다.

• 임대차계약서와 특약, 갱신·변경 계약서 정리
• 차임 지급일과 실제 입금일을 나란히 적은 연체 내역표 작성
• 해지·종료 통지서와 도달 증빙(내용증명 배달 결과, 문자 수신 기록) 보관
• 점유자의 실제 거주지·영업 여부와 다른 점유자 유무 확인
• 소장 접수일·송달일·판결서 송달일을 적을 기한 기록표 준비

명도소송 기간과 함께 자주 묻는 질문