주택 명도소송 기간, 세 구간으로 나누면 계산이 됩니다

주택 명도소송 기간을 물으면 보통 소송 기간만 떠올리지만, 집이 비워지는 날은 소송 앞뒤 구간에서 더 크게 움직입니다. 소장을 내기 전에 임대차가 언제 끝나는지 확정되어야 하고, 판결을 받은 뒤에도 강제집행이라는 별도 절차가 남아 있기 때문입니다.

세 구간은 서로 이어져 있습니다. 주택 명도소송 기간이 늘어지는 경우를 보면 첫 구간에서 종료일을 잘못 잡으면 소송에서 아직 계약이 끝나지 않았다는 항변을 받아 둘째 구간이 길어지고, 둘째 구간에서 보증금 정산을 정리하지 않으면 셋째 구간에서 집행 개시가 늦어질 수 있습니다. 기간 단축은 각 구간의 지연 요인을 미리 지우는 작업입니다.

임대인이 밟는 전체 순서는 아래와 같고, 지금 어느 단계인지 표시해 두면 남은 기간을 가늠하기 쉽습니다.

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   종료 통지·내용증명

   만료일과 통지 기간을 맞춰 갱신하지 않겠다는 뜻을 전하고, 연체가 있으면 해지 통지를 남깁니다.

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   점유이전금지가처분

   소송 중 점유자가 바뀌는 위험에 대비해 소장과 함께 또는 그 전에 신청합니다.

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   명도소송

   소장 송달, 답변서, 변론, 판결 순서로 진행되며 법정 기한이 이 구간에 몰려 있습니다.

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   강제집행

   고시문으로 자진 이행 기회를 주는 경우가 많고, 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸립니다.

주택명도소송이란? 주택명도 뜻과 소송이 다루는 범위

주택명도 뜻은 주택의 점유를 넘겨받는 것, 즉 사람과 짐을 내보내고 열쇠와 함께 집을 돌려받는 것입니다. 판결문에서는 보통 '건물인도'라는 표현을 쓰는데, 건물명도와 건물인도는 같은 뜻으로 쓰입니다.

주택명도소송이란 임대차가 끝났는데도 주택을 비워 주지 않는 임차인이나 권원 없이 거주하는 사람을 상대로 주택의 인도를 구하는 소송입니다. 주택명도소송뜻을 찾는 임대인이 놓치기 쉬운 점은 판결만으로 집이 비워지지 않는다는 것입니다. 판결 뒤에는 「민사집행법」 제258조에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 강제집행을 거쳐야 하고, 이 집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(같은 조 제2항).

주택명도소송에는 밀린 차임이나 종료 후 차임 상당액 청구를 함께 담는 경우가 많고, 청구 범위가 넓을수록 다툼도 넓어질 수 있습니다.

종료 확정 구간을 늘리는 주택 고유의 변수 4가지

주택 명도소송 기간이 길어지는 가장 큰 이유는 첫 구간에 있습니다. 주임법의 기간·갱신 특칙 때문에 임대인이 생각한 만료일과 법이 보는 만료일이 다를 수 있습니다.

제6조의2의 제목에는 '묵시적 갱신'이라는 말이 쓰여 있어 실무에서도 그렇게 부르지만, 가리키는 것은 제6조①에 따른 법정갱신입니다. 이렇게 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2). 갱신요구권으로 갱신된 임대차의 해지에도 이 규정이 준용됩니다(제6조의3④). 임대인은 차임 연체 같은 해지 사유가 없다면 갱신된 기간이 끝나는 날을 기준으로 다시 계산하게 됩니다.

갱신요구를 거절할 수 있는 사유는 제6조의3① 단서 1호부터 9호까지 열거되어 있습니다. 임대인이 많이 드는 사유는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우(1호)와 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우(8호)입니다. 실거주를 이유로 거절해 놓고 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인은 임차인이 입은 손해를 배상하여야 하므로(같은 조 ⑤), 실거주 계획은 구체적으로 세워 두어야 합니다. 또 갱신요구권을 이미 한 번 쓴 임차인은 다시 행사할 수 없으므로, 그 뒤 만료 때는 제6조①의 통지 기간을 지켰는지가 쟁점이 됩니다.

1차 조치: 구간별 날짜 계산표. 아래 칸을 계약서와 달력으로 채워 보면 첫 구간이 언제 끝날 수 있는지 윤곽이 잡힙니다. 가상의 예로, 1년 계약 만료 3주 전에 처음 나가 달라고 연락한 임대인이라면 임차인이 2년을 주장할 경우 만료일 자체가 1년 뒤로 밀리고, 통지 기간도 그 만료일을 기준으로 다시 세어야 합니다.

문장보다 통지 기간 안에 전달된 기록이 중요하므로 내용증명과 문자 기록을 함께 남겨 둡니다.

월세가 밀렸다면 종료일을 앞당길 수 있나요?

월세가 2기분에 달하도록 밀렸다면 만료를 기다리지 않고 종료일을 앞당길 수 있습니다. 「민법」 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있어, 주택 임대인은 이 해지 통지로 첫 구간을 줄일 수 있습니다.

연체는 갱신 단계에서도 효과가 있습니다. 주임법 제6조③은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 법정갱신(제6조①)을 적용하지 않는다고 정하고, 제6조의3① 단서 1호는 연체 사실을 갱신요구 거절 사유로 둡니다.

두 제도는 목적이 달라 섞어 쓰면 안 되고, 해지를 택했다면 해지 통지가 전달된 날짜를 증거로 남겨 둡니다.

세 지점 중 하나라도 애매하다면 계약서·통지 기록·연체 내역을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

소송 구간에서 법으로 정해진 기한은 무엇인가요?

소송 구간에서 「민사소송법」이 숫자로 정해 둔 기한은 아래 표가 대표적이고, 변론기일 간격이나 선고까지의 개월 수는 법원 사정과 다툼의 정도에 따라 달라 단정할 수 없습니다.

세입자 연락이 끊겨 공시송달로 가면 효력 발생까지 2주가 더해집니다. 공시송달로 소장을 받은 피고에게는 답변서 제출 기한 규정이 적용되지 않아 보통 변론기일에서 임대인이 증거로 청구를 증명합니다.

반대로 세입자가 소장을 직접 받고도 30일 안에 답변서를 내지 않으면 무변론판결로 소송 구간이 크게 짧아질 수 있습니다. 세입자가 다투는 답변서를 내면 변론기일이 잡히고, 판결 뒤 항소가 들어오면 항소심 기간이 더해집니다.

주택명도소송절차를 줄이는 수단 3가지

주택명도소송절차에서 명도소송 기간 단축을 위해 임대인이 쓸 수 있는 수단은 점유이전금지가처분, 무변론판결, 가집행 선고 세 가지입니다.

가처분은 소장과 함께 또는 그 전에 신청하는 경우가 많습니다. 법도는 선임 시 가처분 0원·내용증명 0원이며, 법원 실비는 별도입니다.

보증금을 먼저 줘야 집행이 되나요?

판결 주문이 보증금 반환과 상환으로 인도하라는 형태라면, 임대인이 보증금 지급 등 반대의무를 이행했거나 이행을 제공했다는 것을 증명해야 강제집행을 시작할 수 있습니다. 「민사집행법」 제41조①은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정합니다.

이 구조의 뿌리는 동시이행입니다. 「민법」 제536조①에 따라 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있고, 주임법 제4조②는 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. 다만 판결 주문이 어떤 형태로 나올지는 임차인의 주장과 사건 사정에 따라 달라지므로 미리 단정할 수 없습니다.

집행 구간을 줄이려면 보증금에서 공제할 밀린 차임·관리비 내역과 남은 보증금 지급 방법을 미리 준비해 둡니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는데, 집행관이 먼저 고시문으로 자진 이행 기회를 주는 경우가 많아 이 사이에 정산이 정리되면 자진 퇴거로 끝나기도 합니다.

집행에 필요한 비용은 채권자가 미리 내야 하고(「민사집행법」 제18조①), 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 진행됩니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(제258조③). 법도는 명도 사건 800건 이상을 진행하며 이 마지막 구간의 정산 문제를 다뤄 왔습니다.

명도소송기간 임대료·비용, 자주 묻는 질문 3가지