세입자 강제퇴거, 임대인이 혼자 하면 안 되는 이유

임대인이 세입자를 직접 내보내면 점유를 되찾기는커녕 형사 문제와 손해배상 다툼을 떠안을 수 있습니다. 건물의 소유자가 임대인이더라도 세입자가 실제로 살거나 영업하는 공간은 세입자가 점유하는 곳으로 다뤄질 여지가 크기 때문입니다. 법은 점유를 넘겨받는 일을 법원 소속 집행관에게 맡겨 두었고, 임대인의 몫은 그 절차를 여는 서류를 갖추는 일입니다.

자주 문제가 되는 행동은 세 가지입니다. 세입자 몰래 문을 열고 들어가 잠금장치를 바꾸거나 비밀번호를 알아내 들어가는 행위는 「형법」 제319조 제1항(주거침입), 세입자의 짐을 내다 버리거나 숨기는 행위는 제366조(재물손괴등), 상가의 전기·수도를 끊어 영업을 막는 행위는 제314조 제1항(제313조의 방법 또는 위력으로 업무를 방해한 경우의 업무방해)이 문제될 수 있습니다. 죄가 실제로 성립하는지는 점유 상태와 행위 방법에 따라 사안별로 판단되므로 단정할 수 없지만, 어느 쪽이든 임대인에게 유리한 선택은 아닙니다.

오늘 할 일 다섯 가지는 뒤에서 볼 해지 통지, 가처분 신청서, 소장에 그대로 들어가는 재료입니다. 연체표와 통지 기록이 정리되어 있으면 소송에서 보정·추가 입증에 쓰는 시간이 줄어듭니다.

세입자 강제퇴거명령, 법원에 그런 명령이 따로 있나요?

일반 임대인이 법원에 신청해 받는 세입자 강제퇴거명령이라는 이름의 절차는 따로 없습니다. 검색에서 말하는 강제퇴거명령은 대개 경매에서 부동산을 산 사람이 받는 인도명령이거나, 명도소송 판결 뒤 집행관이 하는 인도집행 가운데 하나를 가리킵니다.

「민사집행법」 제136조 제1항의 인도명령은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원이 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 제도로, 경매 매수인을 위한 절차입니다. 임대차계약을 맺고 세입자를 들인 임대인은 이 조문을 쓸 수 없습니다. 임대인은 판결을 받은 뒤 같은 법 제258조 제1항에 따라 집행관이 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하는 방식으로 집행합니다.

명칭을 정확히 알아야 하는 이유는 출발 서류가 다르기 때문입니다. 인도명령은 경매 절차 안에서 매수인이 법원에 내는 신청이고, 임대인의 인도집행은 판결을 받은 뒤 집행관에게 내는 신청입니다.

월세세입자 강제퇴거, 몇 기가 밀려야 해지할 수 있나요?

월세세입자 강제퇴거의 출발점은 연체 기수를 세는 일이고, 상가건물 임대차보호법이 적용되지 않는 주택 등은 2기, 상가는 3기의 차임액에 달해야 해지할 수 있습니다. 「민법」 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정하고, 「상가건물 임대차보호법」(상가법) 제10조의8은 그 기준을 3기의 차임액으로 둡니다.

해지는 임대인이 마음먹는 것만으로 효력이 생기지 않습니다. 「민법」 제111조 제1항에 따라 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생기므로, 해지 통지가 세입자에게 도달했다는 사실을 나중에 증명할 수 있어야 합니다. 문자나 메신저도 도달이 인정될 여지는 있지만 누가 언제 받았는지 다툼이 생기기 쉬워, 내용증명을 함께 보내 두는 편이 안전합니다.

해지 통지의 도달이 불분명하거나 해지의 효력이 다투어질 때에도 길이 닫히는 것은 아닙니다. 주택은 「주택임대차보호법」 제6조 제3항에 따라 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 같은 조 제1항의 법정갱신이 적용되지 않으므로, 기간 만료를 원인으로 인도를 구하는 길을 함께 검토할 수 있습니다. 해지 사유와 갱신을 막는 사유는 근거 조문이 다르고 계약갱신요구권 행사 여부도 따로 따져야 하므로, 소장에서도 나눠 적는 것이 좋습니다.

세입자 강제퇴거 방법 4단계, 단계별로 손에 쥘 서류

세입자 강제퇴거 방법은 해지 통지, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행의 4단계이고, 각 단계에서 다음 단계의 재료가 되는 서류가 하나씩 남아야 합니다. 세입자 강제 퇴거하는 방법을 찾는 임대인 대부분이 소송부터 떠올리지만, 실제로 전체 기간을 좌우하는 것은 그 앞의 통지와 가처분입니다.

점유이전금지가처분은 「민사집행법」 제300조 제1항이 정한 다툼의 대상에 관한 가처분으로, 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 합니다. 가처분 결정은 같은 법 제301조로 준용되는 제292조 제2항에 따라 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘기면 집행하지 못하므로, 결정을 받으면 곧바로 집행 신청까지 이어 가야 합니다.

법도에서는 명도소송을 선임하면 내용증명과 점유이전금지가처분을 별도 비용 없이 함께 진행해, 1단계부터 4단계까지 서류가 한 흐름으로 이어지도록 준비합니다. 단계 사이가 끊기지 않아야 판결 뒤 집행 신청까지 기다리는 시간이 줄어듭니다.

명도소송 후 강제집행 뜻은? 세입자 강제퇴거 신청 요건 5가지

명도소송 후 강제집행은 판결로 확인된 인도 의무를 법원 소속 집행관이 실제로 실행하는 절차이고, 세입자 강제퇴거 신청은 판결 등 집행권원을 받은 뒤에야 할 수 있습니다. 판결문이 있다고 바로 집행되는 것이 아니라, 아래 다섯 가지가 갖춰져야 집행이 개시됩니다.

1. 서면 신청 · 「민사집행법」 제4조는 민사집행의 신청을 서면으로 하여야 한다고 정합니다.
2. 집행력 있는 정본 · 제28조 제1항에 따라 강제집행은 집행문이 있는 판결정본이 있어야 할 수 있고, 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주며 소송기록이 상급심에 있으면 그 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(같은 조 제2항).
3. 성명 표시 · 제39조 제1항에 따라 집행을 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있어야 합니다.
4. 판결 송달 · 제39조 제1항은 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 강제집행을 개시할 수 있다고 정합니다.
5. 비용 예납 · 제18조 제1항에 따라 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고, 내지 않으면 제18조 제2항에 따라 신청이 각하되거나 집행절차가 취소될 수 있습니다.

강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것이 보통이고, 그 사이 계고 단계에서 자진 퇴거를 권하는 고시문이 붙는 경우가 많습니다. 본집행 날에는 제258조 제2항에 따라 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 집행이 이루어지므로 일정을 미리 비워 두어야 합니다.

세입자 강제퇴거 쉬운방법, 시간을 줄이는 합법 선택지 3가지

세입자 강제퇴거 쉬운방법은 절차를 생략하는 것이 아니라, 판결 확정을 기다리는 시간과 절차를 다시 밟아야 하는 위험을 처음부터 줄이는 것입니다. 법이 허용하는 범위에서 시간을 줄이는 선택지는 크게 세 가지입니다.

세 가지 선택지는 모두 소장을 쓰기 전에 설계해야 효과가 있습니다. 판결이 나온 뒤에 빠진 점유자를 발견하거나 합의 내용을 집행할 수 없는 문서로만 남겨 둔 사실을 알게 되면, 줄이려던 시간이 오히려 늘어납니다.

내 사건은 어느 쪽일까? 결과가 갈리는 세 갈림길

같은 연체·만료 사건이라도 아래 세 지점에서 기간과 판결의 모양이 갈립니다.

집행 당일 세입자 짐은 어떻게 되나요?

집행 당일 세입자의 짐은 임대인이 아니라 법원 소속 집행관이 「민사집행법」 제258조에 따라 처리하며, 임대인이 임의로 버리거나 팔 수 없습니다. 제258조는 집행 목적물이 아닌 동산이 어디로 가는지를 네 단계로 정해 두었습니다.

강제집행 비용은 「민사집행법」 제53조 제1항에 따라 채무자가 부담하고 그 집행에서 우선 변상받는 구조이지만, 신청 단계에서는 제18조 제1항에 따라 채권자가 미리 내야 합니다. 짐만 두고 연락이 끊긴 세입자라도 판결과 집행 없이 임대인이 문을 열고 들어가 짐을 치우면 첫 번째 섹션에서 본 형사 문제가 다시 생길 수 있습니다.

세입자 강제퇴거 자주 묻는 질문