명도집행 뜻, 집행관이 하는 일과 건물주가 하는 일

명도집행은 건물을 비워 돌려받을 권리를 법원 소속 집행관의 손으로 실현하는 강제집행입니다. 「민사집행법」(이하 민집법) 제2조는 민사집행은 이 법에 특별한 규정이 없으면 집행관이 실시한다고 정하고 있어, 건물주가 직접 문을 열거나 짐을 내놓는 방식은 처음부터 예정되어 있지 않습니다. 실무에서 쓰는 건물명도와 건물인도는 같은 뜻이고, 명도강제집행·인도집행이라는 말도 같은 절차를 가리킵니다.

건물주(채권자)가 할 일은 세 가지로 좁혀집니다. 집행을 서면으로 신청하고, 법원이 정한 비용을 미리 내고, 본집행 날 인도받기 위해 출석하는 것입니다. 민집법 제258조 제2항은 인도 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정하므로, 건물주 본인이 그날 갈 수 없다면 대리인을 세워야 합니다.

건물주가 판결문을 들고 스스로 잠금장치를 바꾸거나 짐을 밖으로 내놓으면, 판결이 있더라도 형사 문제로 번질 수 있습니다. 판결은 집행관이 강제력을 쓸 근거일 뿐, 건물주에게 자력으로 비울 권한을 주지 않습니다.

명도 집행 하는 방법, 판결·화해조서·인도명령 중 무엇을 들고 있나요?

명도 집행 하는 방법은 손에 든 집행권원에 따라 출발점이 갈립니다. 집행권원이란 강제집행을 해도 된다는 근거가 되는 문서로, 명도 사건에서는 판결, 화해조서, 경매 인도명령 세 가지가 대표적입니다.

판결로 시작하는 경우, 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 합니다(제24조). 그리고 집행문이 있는 판결정본, 즉 집행력 있는 정본이 있어야 할 수 있습니다(제28조 제1항). 판결이 아직 확정되지 않았어도 주문에 가집행 선고가 붙어 있으면 집행을 시작할 수 있다는 점은 자주 간과됩니다.

재판상 화해나 제소전화해로 작성된 화해조서는 민집법 제56조 제5호가 정한, 확정판결과 같은 효력을 가지는 것으로서 집행권원이 됩니다. 이런 집행권원에 기초한 강제집행에는 제57조에 따라 제58조 및 제59조에서 규정하는 바를 제외하고는 제28조 내지 제55조의 규정이 준용되므로, 판결과 마찬가지로 집행문을 받는 단계를 거칩니다. 화해조서에 인도 날짜가 적혀 있는지, 보증금 반환과 맞물려 있는지에 따라 집행을 시작할 수 있는 시점이 달라질 수 있습니다.

경매 낙찰자는 명도소송 없이 인도명령으로 출발할 수 있습니다. 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있고(제136조 제1항), 이들이 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(제6항). 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되면 인도명령이 나오지 않는다는 한계가 있습니다.

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명도 집행 절차 5단계, 신청서부터 남은 짐까지

명도 집행 절차는 어떤 집행권원으로 시작하든 현장에서는 같은 다섯 단계로 진행됩니다.

다섯 단계 가운데 건물주가 직접 결정해야 하는 지점은 예납과 본집행 출석 두 곳이고, 나머지는 집행관이 진행합니다. 다만 본집행 날 남은 짐을 어디에 둘지는 미리 생각해 두어야 현장에서 당황하지 않습니다.

명도집행 기간은 얼마나 걸리나요? 약 3개월을 늘리는 변수

명도집행 기간은 강제집행 신청부터 본집행까지 약 3개월이 일반적인 흐름입니다. 법에 정해진 기한이 아니라 실무상 걸리는 시간이어서, 사건마다 앞당겨지기도 하고 늘어나기도 합니다. 기간을 늘리는 변수는 대체로 네 가지로 묶입니다.

새 임차인 입점이나 매매 잔금처럼 특정 날짜까지 반드시 비워야 하는 사정이 있다면, 신청 단계에서 그 날짜를 기준으로 거꾸로 일정을 잡는 것이 좋습니다. 구체적인 소요 기간은 사안에 따라 다르며 상담 시 안내합니다.

건물명도 집행 당일, 문이 잠겨 있거나 저항이 있으면 어떻게 되나요?

집행 당일 문이 잠겨 있어도 집행관은 집행을 하기 위하여 필요한 경우 채무자의 주거·창고 그 밖의 장소를 수색하고 잠근 문과 기구를 여는 등 적절한 조치를 할 수 있습니다(민집법 제5조 제1항). 현장에서 자주 듣는 말과 조문을 나란히 놓으면 다음과 같습니다.

건물주가 현장에서 감정적으로 맞서면 일정만 길어집니다. 점유자와의 대화는 집행관에게 맡기고, 건물주는 인도받을 범위(호수·층·부속 창고 등)가 판결 주문이나 조서 문구와 맞는지 확인하는 데 집중하는 편이 낫습니다.

경매 명도 집행, 6월 시한과 점유자 심문은 어떻게 진행되나요?

경매 명도 집행은 인도명령으로 시작할 수 있지만, 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청해야 한다는 시한이 있습니다(제136조 제1항). 6월이 지나면 인도명령 대신 명도소송 등 다른 경로를 검토해야 하므로, 잔금 납부일을 기준으로 일정을 잡는 것이 출발점입니다.

법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 합니다(제136조 제4항). 다만 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니합니다. 임차인·전차인 같은 제3자가 점유하는 경매 부동산은 심문 때문에 결정까지 시간이 더 걸릴 수 있습니다.

인도명령 신청에 관한 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다(제136조 제5항). 그런데 이런 즉시항고는 집행정지의 효력을 가지지 아니하므로(제15조 제6항 본문), 점유자가 항고했다는 사실만으로 집행이 멈추지는 않습니다. 다만 항고법원(재판기록이 원심법원에 남아 있는 때에는 원심법원)은 즉시항고에 대한 결정이 있을 때까지 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 집행정지 등을 명할 수 있어, 정지 결정이 나왔는지 확인해야 합니다.

남은 짐과 비용, 명도소송 강제집행 비용은 누가 내나요?

명도소송 강제집행 비용은 최종적으로 채무자가 부담하지만, 신청할 때는 채권자인 건물주가 먼저 미리 냅니다. 민집법 제53조 제1항은 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는다고 정하고, 제18조 제1항은 채권자가 법원이 정하는 금액을 미리 내야 한다고 정합니다.

남은 짐은 건물주가 마음대로 버릴 수 있는 물건이 아닙니다. 채무자가 수취를 게을리 하면 집행관이 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 매각하므로, 처분도 법원 절차 안에서 이루어집니다.

예납한 비용을 돌려받는 경로는 밀린 차임 등 금전 청구가 함께 있는지에 따라 달라지므로, 서류를 보고 상담 시 안내합니다.

명도집행 자주 묻는 질문