• 상가 임차인의 차임이 밀렸는데 지금까지 몇 기가 쌓였는지 헷갈린다
• 계약 만료가 다가오는데 갱신 거절 통지를 언제 보내야 하는지 모르겠다
• 임차인이 권리금 이야기를 꺼내며 점포를 비우지 않겠다고 한다
• 명도 비용의 세금 처리와 상가 월세 부가세까지 궁금하다

QUESTION 1건물 명도는 무슨 뜻인가요?

건물 명도는 건물의 점유를 넘겨받아 사실상 지배를 되찾는 것을 말하며, 건물명도와 건물인도는 같은 뜻으로 쓰입니다. 법률 문언은 주로 '인도'라는 말을 쓰는데, 「민사집행법」 제258조의 제목도 부동산 등의 인도청구의 집행입니다. 실무와 일상에서는 임차인이 짐을 빼고 열쇠를 돌려주는 과정 전체를 명도라고 부릅니다.

상가 명도 뜻을 한 줄로 정리하면, 이 개념을 상가건물에 적용한 것입니다. 「민법」 제192조제1항은 물건을 사실상 지배하는 자에게 점유권이 있다고 정하고 있어, 건물주가 소유자라도 임차인이 점포를 사실상 지배하는 동안에는 점유가 임차인에게 있습니다. 건물주가 임의로 열쇠를 바꾸거나 집기를 내놓으면 별도의 민사·형사 분쟁으로 번질 수 있으므로, 상가 명도는 계약 종료 사유를 갖춘 뒤 합의 퇴거나 판결, 강제집행의 순서로 진행합니다.

흔한 오해 하나는 명도와 인도가 서로 다른 절차라는 생각입니다. 청구취지에 '인도하라'고 적든 실무에서 명도소송이라 부르든 목표는 같습니다. 차이는 상대방과 점유 형태에서 생기며, 퇴거 항목에서 다시 다룹니다.

KEY POINT상가 명도가 주택과 달라지는 세 갈림길

상가 명도는 연체 해지 기준, 갱신요구권의 전체 기간, 권리금 회수기회 보호라는 세 지점에서 주택 등 다른 건물 임대차와 결론이 달라집니다. 상가법이 적용되는 상가에서는 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다(제10조의8). 상가법이 적용되지 않는 주택 등 건물 임대차는 「민법」 제640조에 따라 2기가 기준이므로, 상가명도 소송기준을 세울 때 두 숫자를 섞으면 해지 통지 자체가 흔들립니다.

갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사하고, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다(제10조제1항·제2항). 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등 제10조제1항 각 호의 사유가 있으면 거절할 수 있습니다.

권리금 회수기회 보호는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 임대인이 정해진 방해행위로 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해하지 못하게 하는 제도입니다(제10조의4제1항). 다만 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니합니다. 3기 연체 사실이 분명하면 임대인은 이 단서에 따라 보호 의무에서 벗어나지만, 연체 기수 계산이 틀리면 결론도 함께 흔들립니다.

상가 안에서도 환산보증금이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는지에 따라 적용 조문이 달라집니다. 상가법 제2조제3항이 열거한 조문만 초과 상가에도 적용되기 때문입니다.

초과 상가는 제10조제4항이 적용되지 않으므로 갱신 거절 통지를 놓쳤다고 곧바로 1년 법정갱신이 되는 구조가 아니며, 갱신 여부를 민법 규정에 따라 따로 따져야 합니다. 반대로 3기 연체 해지와 권리금 회수기회 보호는 초과 상가에도 그대로 적용됩니다.

세 갈림길 가운데 하나라도 애매하다면 계약서와 입금 내역을 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5657

QUESTION 2명도 소송을 당하면 어떻게 되나요?

명도 소송을 당한 임차인이 청구를 다투려면 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(「민사소송법」 제256조제1항). 다만 피고가 공시송달의 방법에 따라 소장의 부본을 송달받은 경우에는 그러하지 아니합니다.

임차인이 답변서를 내지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(제257조제1항). 그러나 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 그러하지 아니합니다. 답변서가 들어오면 변론기일이 잡히고 임차인의 항변을 하나씩 정리하는 상가 명도소송 절차로 넘어갑니다.

상가 사건에서 임차인이 주로 내세우는 항변은 연체 기수 다툼, 갱신요구권 행사, 권리금 회수 방해, 원상복구 범위입니다. 건물주가 기수별 연체 내역표, 갱신 거절 통지의 발송·도달 자료, 원상복구 범위 메모를 미리 갖춰 두면 항변마다 대응 서면을 빠르게 낼 수 있습니다. 판결 뒤에도 임차인이 스스로 점포를 비우지 않으면 강제집행 단계로 넘어갑니다.

QUESTION 3명도 강제집행에는 얼마나 걸리나요?

명도 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것이 일반적인 흐름이고, 상가 명도소송 기간 전체를 계산할 때도 판결 뒤 이 구간을 따로 잡아 두어야 합니다. 민사집행의 신청은 서면으로 하여야 하고(「민사집행법」 제4조), 신청할 때 채권자는 법원이 정하는 금액을 미리 내야 합니다(제18조제1항). 이후 집행관이 고시문으로 자진 이행을 알린 뒤 본집행 날짜가 정해집니다.

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   판결·집행문 준비 — 판결 정본과 집행문, 송달 관련 서류를 갖춥니다.
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   강제집행 신청·비용 예납 — 서면으로 신청하고 법원이 정하는 금액을 미리 냅니다(제4조, 제18조제1항).
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   고시문 부착 — 집행관이 현장에 자진 이행을 알리는 고시문을 붙입니다.
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   본집행 — 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고, 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 합니다(제258조제1항·제2항).
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   남은 동산 처리 — 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고, 채무자도, 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족이나 대리인·고용인도 없으면 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(제258조제3항부터 제5항까지).

약 3개월을 늘리는 변수는 대체로 네 가지입니다. 임차인 외의 사람이 점포를 점유하고 있는 경우, 집행 당일 채권자나 대리인이 출석하지 못한 경우, 비용 예납이 늦어진 경우, 남은 집기가 많아 보관·매각 절차가 길어지는 경우입니다. 명도강제집행에서 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 진행되며, 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제258조제6항).

점유자 변동은 미리 대비하는 편이 확실합니다. 소송 전에 점유이전금지가처분을 해 두면 판결 뒤 낯선 점유자가 나타나는 위험을 줄이는 데 도움이 됩니다.

QUESTION 4명도 집행 비용은 얼마나 드나요?

명도 집행 비용은 정해진 정액이 아니라 사건마다 법원이 정하는 금액을 채권자가 먼저 내는 구조입니다(「민사집행법」 제18조제1항). 채권자가 이 비용을 미리 내지 아니한 때에는 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있습니다(제18조제2항). 상가 명도비용은 점포 규모, 남은 집기의 양, 보관 필요 여부 같은 현장 사정에 따라 커질 수 있습니다.

먼저 내더라도 끝까지 건물주 몫으로 남는 것은 아닙니다. 다만 상대방에게 재산이 없으면 실제 회수는 별개의 문제이므로, 보증금 정산에서 함께 다룰 수 있는 항목이 무엇인지도 따져 봐야 합니다.

법도의 명도 사건 선임료는 200만원부터이며 사건별로 달라지고, 선임하면 가처분과 내용증명은 0원입니다. 인지·송달료·열쇠 수리처럼 법원과 현장에서 드는 실비는 별도이고, 사건 기준으로 상담 때 안내합니다.

QUESTION 5명도 비용은 필요경비에 해당하나요?

명도 비용이 임대소득 등의 필요경비에 해당하는지는 세법이 정하는 영역이라, 이 글에서 해당한다거나 해당하지 않는다고 단정하지 않습니다. 같은 명도 비용이라도 소득의 종류, 장부 방식, 비용의 성격에 따라 세무 처리가 달라질 수 있으므로 세무 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.

법률 쪽에서 정리해 둘 수 있는 것은 상대방에게 돌려받을 수 있는 비용과 건물주가 최종 부담하는 비용의 구분입니다. 소송비용과 집행비용은 원칙적으로 패소자·채무자 부담이므로 회수할 몫이 있고, 변호사 보수 가운데 소송비용으로 인정되지 않는 부분처럼 건물주에게 남는 몫도 있습니다. 세무 상담 때는 영수증·이체 내역·판결문을 한 묶음으로 보여 주면 회수된 금액과 남은 금액을 나눠 설명하기 쉽습니다.

QUESTION 6상가 월세에 부가세가 붙나요?

상가 월세에 부가가치세가 붙는지, 누가 신고·납부하는지는 세법 영역이어서 임대인의 사업자 유형 등을 놓고 세무 전문가에게 확인해야 합니다. 명도 사건에서 건물주가 직접 챙길 부분은 계약서에 차임이 부가세 포함으로 적혀 있는지, 부가세 별도로 적혀 있는지입니다.

차임 표기 방식은 연체 기수 계산과 내용증명 금액 표기에 그대로 영향을 줍니다. 부가세를 포함한 금액을 1기 차임으로 볼지, 부가세를 뺀 금액만 차임으로 볼지에 따라 3기에 달했는지 판단이 달라질 수 있어, 계약서 문구와 실제 입금 내역, 세금계산서 발행 내역을 함께 확인해야 합니다. 내용증명에도 차임과 부가세를 나눠 적어 두면 기수 다툼을 줄일 수 있습니다.

QUESTION 7퇴거는 무슨 뜻인가요?

퇴거는 점유자가 그 건물에서 물러나는 것을 말하며, 점유를 넘겨받는 인도와 구별되어 쓰입니다. 임차인처럼 점포를 독립해 점유하는 사람에게는 인도를 구하고, 그 공간에 함께 머무는 사람이나 철거 대상 건물 안의 점유자에게는 퇴거를 구하는 식으로 청구취지가 나뉘는 경우가 있습니다.

상가에서는 무단 전차인, 같은 점포를 함께 쓰는 동업자, 매대만 빌린 사람처럼 계약 당사자가 아닌 점유자가 섞여 있는 일이 드물지 않습니다. 집행은 판결이나 집행문에 성명이 표시된 사람에 대해 개시되므로(「민사집행법」 제39조제1항), 누구에게 인도를 구하고 누구에게 퇴거를 구할지는 소장을 쓰기 전에 점유 현황을 확인해 정해야 합니다.