• 소장이나 판결문에 '건물인도'라고 적혀 있는데 명도·퇴거와 무엇이 다른지 헷갈립니다.
• 소송을 하면 소송비용과 집행비용을 결국 누가 내는지 알고 싶습니다.
• 판결에 가집행 문구가 붙었는데 확정 전에 집행해도 되는지 모르겠습니다.
• 경매로 산 건물이라 인도명령과 소송 중 어느 쪽인지 정해야 합니다.

건물인도 뜻, 명도·퇴거·인도명령과 어떻게 다른가

건물인도 뜻은 건물에 대한 사실상의 지배, 즉 점유를 상대방에게 옮겨 주는 것입니다. 「민법」 제192조①은 "물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다"고 정하고 있어, 열쇠를 갖고 짐을 두고 그곳에서 살거나 영업하는 사람을 보통 건물의 점유자로 봅니다. 소장·판결문에 쓰는 '인도'와 현장에서 쓰는 '명도'는 같은 것을 가리키는 말입니다.

용어가 헷갈리는 이유는 비슷한 말이 서로 다른 절차를 가리키기 때문입니다. 퇴거는 점유자가 건물에서 나가는 것을 뜻하는 말로 형사 조문과 소송 청구에서 각각 쓰이고, 인도명령은 경매로 부동산을 산 매수인이 신청하는 법원의 결정 절차입니다. 네 용어를 나란히 놓으면 내 사건에 맞는 말이 무엇인지 정리됩니다.

표에서 가장 자주 섞이는 것이 '건물인도명령'이라는 검색어입니다. 일반 임대인은 인도명령을 신청할 수 없고, 판결이나 화해조서 같은 집행권원을 받아 「민사집행법」 제258조에 따라 집행합니다. 경매 매수인이라도 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하지 않았다면 인도명령 대신 소송 등 다른 경로를 검토해야 합니다.

건물 인도 소송이란 무엇인가요?

건물 인도 소송이란 건물을 점유한 사람을 상대로 그 건물을 원고에게 인도하라는 판결을 구하는 민사소송입니다. 청구의 근거는 크게 두 갈래로, 임대인은 임대차가 끝났다는 사실을, 소유자는 자기 소유권과 상대방에게 점유할 권리가 없다는 사실을 내세웁니다. 근거가 달라지면 피고가 다툴 지점과 원고가 낼 증거도 달라지므로 소장을 쓰기 전에 어느 쪽인지부터 정해야 합니다.

임대인이 곧 소유자인 경우가 많아 두 근거가 겹치기도 합니다. 계약이 있었다면 계약서와 통지 기록으로 다툼의 범위를 좁힐 수 있고, 계약 자체가 없는 점유자라면 소유권이 출발점이 됩니다. 주택은 「주택임대차보호법」, 상가는 「상가건물 임대차보호법」이 계약 종료 시점과 갱신 여부를 좌우하므로 어느 법이 적용되는지도 같이 확인해야 합니다.

계약 종료형에서 특히 놓치기 쉬운 것이 통지의 도달입니다. 「민법」 제111조①은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정하므로, 해지나 갱신거절은 보낸 날이 아니라 임차인에게 도달한 날을 증명할 수 있어야 합니다. 그래서 명도 내용증명이 소송의 첫 증거가 됩니다.

소송비용은 누가 부담하나요?

소송비용은 원칙적으로 패소한 당사자가 부담합니다(「민사소송법」 제98조). 명도소송에서 임대인이 이기면 인지대·송달료 같은 소송비용을 상대방에게 물릴 근거가 생기지만, 판결 주문에 피고가 부담한다고 적혔다고 해서 금액까지 자동으로 정해지는 것은 아닙니다.

소송비용의 부담을 정하는 재판에서 그 액수가 정하여지지 아니한 경우, 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 제1심 법원이 당사자의 신청을 받아 결정으로 소송비용액을 확정합니다(제110조①). 신청할 때에는 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 하고(②), 그 결정에는 즉시항고를 할 수 있습니다(③).

집행비용은 순서가 조금 다릅니다. 집행을 신청하는 채권자가 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하므로(「민사집행법」 제18조①), 실제로는 임대인이 먼저 비용을 들이고 나중에 채무자 부담분을 회수하는 구조입니다. 강제집행의 기초가 된 판결이 파기된 때에는 반대로 채권자가 그 비용을 채무자에게 변상하여야 합니다(제53조②).

건물인도소송비용을 미리 가늠하려는 분이 많아 법도의 기준도 밝혀 둡니다. 선임료는 200만원부터이고 사건별로 다르며, 선임하시면 점유이전금지가처분과 내용증명은 0원입니다. 인지·송달료·열쇠 수리 비용 등 법원 실비는 대략 50만~100만원 수준이며, 정확한 범위는 건물 규모와 점유 상황을 듣고 안내해 드립니다.

건물인도 가집행, 판결 확정 전에 집행해도 되나

인도 판결에 가집행 선고가 붙어 있으면 판결이 확정되기 전이라도 그 판결로 강제집행을 할 수 있습니다. 「민사집행법」 제24조는 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정합니다.

건물을 넘겨 달라는 청구는 재산권의 청구이므로, 법원은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 합니다(「민사소송법」 제213조①). 법원은 채권전액을 담보로 제공하고 가집행을 면제받을 수 있다는 것을 선고할 수도 있고(②), 이런 선고는 판결주문에 적어야 하므로(③) 결국 주문을 읽으면 답이 나옵니다.

가집행에는 되돌림 위험이 있습니다. 가집행의 선고는 그 선고 또는 본안판결을 바꾸는 판결의 선고로 바뀌는 한도에서 그 효력을 잃고(제215조①), 본안판결을 바꾸는 경우 법원은 피고의 신청에 따라 가집행의 선고에 따라 지급한 물건을 돌려줄 것과 가집행으로 말미암은 손해 또는 그 면제를 받기 위하여 입은 손해를 배상할 것을 원고에게 명하여야 합니다(②). 그래서 상대가 항소했다는 사실만으로 가집행이 막히지는 않지만, 항소심에서 뒤집힐 여지가 있는지 따져 보고 집행 시점을 정하는 것이 안전합니다.

청구 근거가 계약 종료인지 소유권인지, 주문에 가집행이 붙었는지에 따라 다음 순서가 달라집니다. 판결문과 계약서를 함께 보고 판단해야 정확하니, 애매하면 무료 전화상담 02-591-5657로 확인해 보세요.

인도 명령 집행에는 얼마나 걸리나요?

인도명령에 대해 법이 정한 시간은 신청 기한이지 집행 소요 기간이 아닙니다. 경매 매수인은 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청해야 인도명령을 받을 수 있고(「민사집행법」 제136조①), 상대가 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자가 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다(⑥). 결정이 나온 뒤 집행까지 걸리는 시간은 법원 일정과 점유 상황에 따라 달라집니다.

인도명령의 상대방은 채무자·소유자 또는 부동산 점유자이지만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 인도명령을 할 수 없습니다(① 단서). 채무자 및 소유자 외의 점유자에게 인도명령을 하려면 원칙적으로 그 점유자를 심문하여야 하고, 대항할 수 있는 권원이 없음이 명백하거나 이미 심문한 때에만 예외가 됩니다(④).

판결에 따른 인도집행은 「민사집행법」 제4조에 따라 서면으로 신청하고, 제28조①에 따라 집행문이 있는 판결정본이 있어야 할 수 있습니다. 인도집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 하며(제258조②), 법도에서 안내하는 일반적인 기간은 강제집행 신청부터 본집행까지 약 3개월입니다.

퇴거는 무슨 뜻인가요?

퇴거는 점유자가 건물에서 나가는 것을 말하며, 형사 조문에서 쓰일 때와 소송 청구에서 쓰일 때 의미가 다릅니다. 「형법」 제319조②는 사람의 주거나 관리하는 건조물 등에서 퇴거요구를 받고 응하지 아니한 자를 처벌하는 규정입니다. 다만 계약이 끝난 임차인이 나가지 않는다고 해서 곧바로 이 죄가 성립한다고 단정할 수는 없고, 오히려 임차인이 아직 점유하는 곳에 임대인이 함부로 들어가면 같은 조 ①이 문제될 수 있어 성립 여부는 사안마다 따져야 합니다.

소송에서 말하는 퇴거 청구는 인도를 받을 상대가 아닌 점유자에게 그 건물에서 나가라고 구하는 형태로 쓰입니다. 예를 들어 철거를 구하는 건물에 다른 사람이 살고 있을 때처럼, 누구에게 인도를 구하고 누구에게 퇴거를 구할지는 판례가 다뤄 온 영역이라 청구취지를 짜기 전에 사안별 확인이 필요합니다.

소송 중에 점유가 다른 사람에게 넘어가면 판결을 받고도 집행이 막힐 수 있습니다. 그래서 「민사집행법」 제300조①의 다툼의 대상에 관한 가처분, 즉 점유이전금지가처분을 먼저 검토합니다. 이 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 합니다.

건물인도소송절차 4단계 한눈에

전체 절차는 명도 내용증명, 점유이전금지가처분, 소송, 강제집행의 4단계로 정리됩니다. 강제집행은 소송과 별도로 신청하는 절차이고, 단계마다 남긴 기록이 다음 단계의 증거가 됩니다.

판결을 받았다면 주문의 인도 한 줄을 다섯 군데로 나눠 읽어 보세요. 첫째, 피고 이름이 실제 점유자와 같은지 봅니다. 둘째, 건물 표시와 층·호수 범위가 실제 점유 부분과 맞는지 봅니다. 셋째, 보증금 반환과 동시에 인도하라는 문구가 있다면 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다(「민사집행법」 제41조①). 넷째, 가집행 문구가 있는지, 다섯째, 소송비용을 누가 부담하는지 확인합니다.

집행 당일 건물 안에 남은 짐도 법이 순서를 정해 두었습니다. 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하므로(제258조③), 판결이 있어도 임대인이 직접 짐을 빼거나 잠금장치를 바꾸는 방식은 피해야 합니다. 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』의 저자로 명도 800건 이상, 가처분 600건 이상을 진행하며 이 순서를 단계별로 점검해 왔습니다.