명도소송 대상 임차인이 권리금을 요구하며 버티는 이유

계약기간이 끝났거나 차임 연체로 인해 명도소송을 진행하다 보면, 임차인 쪽에서 갑자기 권리금 이야기를 꺼내는 경우가 상당히 많습니다. "권리금을 받기 전에는 절대 나갈 수 없다", "권리금 회수 기회를 보장해야 하는 것 아니냐"는 식의 주장이 대표적입니다. 실제로 상가건물임대차보호법에 권리금 회수 기회 보호에 관한 규정이 있다 보니, 임차인들이 이를 명도를 거부할 수 있는 근거로 오해하는 경우가 적지 않습니다.

임대인 입장에서는 계약이 끝나 정당하게 명도를 요구하는 것뿐인데, 갑자기 권리금이라는 낯선 쟁점이 끼어들면서 절차가 복잡해지는 느낌을 받기 쉽습니다. 더구나 권리금은 액수 자체가 크다 보니 임차인이 이를 지렛대 삼아 명도 시점을 최대한 늦추려는 경우도 실무에서는 드물지 않게 나타납니다.

이 글에서는 권리금을 요구하며 버티는 임차인에 대해 임대인이 어떻게 대응해야 하는지, 권리금 회수 기회 보호가 실제로 임대인에게 어떤 의무를 지우는 것인지, 명도소송은 이런 상황에서도 진행할 수 있는지를 순서대로 정리해 드립니다. 『명도소송 매뉴얼』을 직접 집필한 엄정숙 변호사가 부동산·민사 전문 변호사로서 명도소송 800건 이상, 가처분 600건 이상을 진행하며 쌓은 실무 경험을 바탕으로 안내해 드립니다. 전화상담은 02-591-5657로 평일 오전 10시부터 오후 6시까지(점심시간 12시~1시, 공휴일 휴무) 가능합니다.

특히 임대인이 처음 이런 상황을 마주하면, 권리금 관련 법 조항을 정확히 모르는 상태에서 임차인의 주장을 그대로 받아들여 명도 시점을 무기한 미루는 경우도 있습니다. 그러나 권리금 주장과 명도청구는 서로 다른 차원의 문제이므로, 임차인의 말만 듣고 절차를 중단하기보다는 각 쟁점을 하나씩 분리해서 살펴보는 것이 먼저입니다. 아래에서 각 쟁점을 순서대로 정리해 드리겠습니다.

권리금 회수 기회 보호, 정확히 무슨 뜻인가요?

상가건물임대차보호법은 임대차 종료 무렵 임차인이 새로운 임차인을 주선해 권리금을 회수할 수 있도록 임대인이 방해해서는 안 된다는 취지의 규정을 두고 있습니다. 구체적으로는 임차인이 주선한 신규임차인과 임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하거나, 신규임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 등의 행위를 하지 않아야 한다는 내용입니다.

여기서 핵심은 이 의무가 "임대인이 임차인에게 권리금을 직접 지급해야 한다"는 의무가 아니라는 점입니다. 어디까지나 임차인이 스스로 신규임차인을 찾아 권리금 거래를 하는 것을 임대인이 부당하게 막지 말라는 취지의 규정입니다. 이 차이를 명확히 이해하지 못하면 임대인과 임차인 사이의 협의가 불필요하게 꼬이는 경우가 많습니다.

또한 권리금 회수 기회 보호는 계약갱신요구권 행사 기간인 10년이 지났는지 여부와도 무관하게, 임대차가 종료되는 시점까지 적용되는 것이 원칙입니다. 즉 "10년이 지났으니 권리금 문제는 신경 쓸 필요 없다"고 단정하기보다는, 신규임차인 주선 요청이 실제로 있었는지, 있었다면 어떻게 대응했는지를 별도로 점검해야 합니다. 다만 임대인 측에 재건축이나 철거, 안전상의 사유 등 정당한 사유가 인정되는 경우라면 이 보호 규정이 적용되지 않을 수 있어, 종료 사유가 무엇인지에 따라서도 결론이 달라질 수 있습니다.

이 밖에도 신규임차인의 보증금이나 차임 지급 능력이 현저히 부족한 경우, 신규임차인이 임대차를 유지하기 어려운 사정이 뚜렷한 경우, 목적물을 상당 기간 영리 목적으로 사용하지 않은 경우 등이 정당한 사유로 검토되는 대표적인 예로 거론됩니다. 다만 각 사유가 실제로 인정되는지는 구체적인 사실관계와 증빙 자료에 따라 달라지는 부분이 많으므로, 해당 여부는 단정하기보다 상담을 통해 확인하시는 것이 정확합니다.

임대인이 권리금을 직접 지급할 의무가 있나요?

결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 없습니다. 권리금은 본래 임차인들 사이에서 영업 시설, 거래처, 상권 등 무형의 가치를 주고받는 대가로, 임대인이 계약당사자가 아닌 경우가 대부분입니다. 임대인은 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하는 거래 자체를 방해하지 않을 의무를 부담할 뿐, 자신이 직접 권리금을 지급할 의무를 지는 것은 아닙니다.

다만 예외적으로 임대차 종료 사유가 임대인 측 재건축이나 철거, 직접 사용 등 일정한 정당한 사유에 해당하고 그로 인해 신규임차인을 주선할 기회 자체가 없었던 경우라면, 별도의 손해배상 책임 문제가 검토될 수 있습니다. 이런 예외적 상황은 사실관계에 따라 결론이 크게 달라지므로 일률적으로 단정하기 어렵고, 개별 사안에 맞춰 상담을 통해 확인하시는 것이 정확합니다.

실무에서는 임차인이 이러한 법리를 정확히 모른 채 "권리금을 안 주면 소송을 걸겠다"는 식으로 감정적으로 대응하는 경우도 많습니다. 이런 상황일수록 임대인이 먼저 흥분하기보다는, 신규임차인 주선 요청이 실제로 있었는지, 있었다면 임대인이 어떻게 응대했는지를 차분히 정리해 대응하는 것이 유리합니다. 근거 없는 주장에는 근거 없는 주장대로, 실제 방해 정황이 있다면 그 부분만 별도로 협상하거나 소송 과정에서 다투는 방식으로 나누어 접근하시길 권해 드립니다.

차임을 연체한 임차인도 권리금을 주장할 수 있나요?

이 부분이 실무에서 가장 중요한 지점 중 하나입니다. 상가건물임대차보호법은 임차인에게 계약 갱신을 거절할 수 있는 일정한 사유가 있는 경우, 예를 들어 차임 연체액이 3기분에 이르는 경우 등에는 권리금 회수 기회 보호 규정 자체가 적용되지 않는다고 정하고 있습니다. 즉 임대인이 차임 연체를 이유로 계약 갱신을 거절할 수 있는 상황이라면, 임차인은 권리금 회수 기회 보호를 주장할 근거를 잃게 되는 것이 원칙입니다.

여기서 유의하실 부분은 '3개월 연속 연체'가 아니라 '연체액 합계가 3기분에 이르는 경우'라는 점입니다. 임차인이 띄엄띄엄 연체를 반복하다가 그 합계가 3기분에 도달했다면, 연속해서 밀리지 않았더라도 갱신 거절 사유에 해당할 수 있습니다. 이 기준을 정확히 이해하지 못하고 "몇 달 밀렸을 뿐"이라며 권리금을 주장하는 임차인도 많으므로, 실제 연체 합계를 정확히 계산해 두는 것이 대응의 출발점이 됩니다.

따라서 차임 연체가 누적되어 있는 상태에서 임차인이 권리금을 요구하며 버티는 경우, 연체액 합계와 연체 시점을 정리한 자료를 근거로 권리금 주장에 대응할 수 있습니다. 다만 연체액 산정이나 갱신 거절 사유 해당 여부는 계약서 내용과 지급 내역에 따라 세부적으로 달라질 수 있으므로, 단정적으로 판단하기보다는 자료를 준비해 상담받으시는 것을 권해 드립니다.

연체액을 정리할 때는 월 차임을 기준으로 미납된 회차를 단순히 세는 것이 아니라, 실제 미납 금액의 합계가 차임 몇 개월 치에 해당하는지를 계산해야 합니다. 예를 들어 매달 조금씩 밀려 왔다면 겉보기에는 연체가 대수롭지 않아 보여도, 누적 금액을 합산하면 3기분을 넘는 경우가 실제로 적지 않습니다. 임대차계약서와 입금 내역, 계좌 거래내역을 함께 정리해 두면 이후 소송에서도 유용한 증빙자료가 됩니다.

권리금 주장에도 명도소송은 진행할 수 있다

임차인이 권리금을 요구하며 버틴다고 해서 명도소송 자체가 불가능해지는 것은 아닙니다. 명도청구권과 권리금 회수 기회 보호에 따른 손해배상청구권은 법적 성질이 다른 별개의 권리이기 때문에, 임차인의 권리금 주장은 명도소송과 별도로 다루어지는 것이 원칙입니다. 임대인은 정당한 명도 사유가 있다면 절차를 그대로 진행할 수 있습니다.

물론 임차인이 소송 과정에서 권리금 회수 기회 침해를 이유로 반소나 별도 청구를 제기하는 경우도 있습니다. 이 경우 법원은 명도청구 부분과 손해배상 청구 부분을 각각의 요건에 따라 별도로 판단하게 되며, 명도청구가 인용되더라도 손해배상 청구는 그 요건이 충족되지 않으면 받아들여지지 않을 수 있습니다. 두 쟁점을 혼동하지 않고 각각에 맞는 대응 자료를 준비하는 것이 소송 전략의 핵심입니다.

소장이 접수되면 법원이 사건을 담당 재판부에 배정하고, 서류에 보완이 필요한 부분이 있을 경우 재판부 배정 이후 보정명령이 내려질 수 있습니다. 임차인이 권리금 관련 항변을 답변서에 담아 제출하면, 재판부는 명도청구 부분과 항변 부분을 함께 살펴보며 변론기일을 진행하게 됩니다. 이 과정에서 임대인 측이 연체 내역이나 정당한 사유에 관한 자료를 충실히 제출할수록 심리가 원활하게 진행되는 경향이 있습니다.

명도소송에서 승소해 판결이 확정되었는데도 임차인이 여전히 권리금을 이유로 점유를 넘기지 않는 경우라면, 강제집행 절차로 넘어가게 됩니다. 강제집행은 신청부터 실제 집행까지 통상 약 3개월 정도가 소요되며, 짐 반출은 이삿짐센터가 아니라 법원 소속 집행관에 의해 진행되는 공적 절차입니다. 집행 예고 문서 역시 고시문이라는 정식 명칭으로 부착되며, 이 단계까지 오면 권리금을 둘러싼 다툼과 무관하게 점유 회수 자체는 법적으로 강제할 수 있습니다.

임차인이 신규임차인 주선을 방해했다고 주장한다면

임차인이 "임대인이 신규임차인을 만나주지 않았다", "새 임차인에게 과도한 조건을 내걸었다"는 식으로 방해를 주장하는 경우도 실무에서 자주 나타납니다. 이런 주장이 사실로 인정되면 임대인이 손해배상 책임을 질 수 있으므로, 처음부터 신규임차인 주선 요청에 어떻게 대응했는지 기록을 남겨 두는 것이 중요합니다.

방해 행위가 인정되어 손해배상 책임이 발생하더라도, 그 배상액이 임차인이 주장하는 권리금 액수와 항상 일치하는 것은 아닙니다. 통상 신규임차인과 협의되었던 권리금 상당액이나 감정을 통해 산정된 금액을 기준으로 다투게 되며, 구체적인 산정 방식과 금액은 사안마다 크게 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 반대로 애초에 임차인이 신규임차인을 데려온 적조차 없으면서 막연히 "권리금을 달라"고만 요구하는 경우도 많습니다. 이런 경우에는 방해 행위 자체가 존재하지 않으므로 손해배상 책임이 성립하기 어렵습니다. 임차인의 주장이 구체적인 신규임차인 주선 사실에 기반한 것인지, 아니면 막연한 요구에 불과한 것인지를 구분하는 것이 대응의 첫걸음입니다.

신규임차인 주선 과정에서의 대화는 되도록 문자메시지나 카카오톡, 이메일 등 기록이 남는 방식으로 진행해 두시는 것이 좋습니다. 구두로만 오간 대화는 나중에 "그런 말은 한 적 없다", "조건을 제시받은 적 없다"는 식으로 다툼이 생겼을 때 입증이 어려워지기 때문입니다. 통화를 했다면 이후 통화 내용을 요약해 문자로 다시 한번 보내 두는 방법도 기록을 남기는 데 도움이 됩니다.

실제 상담에서 자주 나오는 권리금 분쟁 사례

실제 상담 사례를 일반화해 소개해 드리면, 상가를 임대해 온 임대인이 차임을 여러 달에 걸쳐 연체한 임차인에게 계약 종료를 통보했는데, 임차인이 "권리금을 받을 때까지 못 나간다"며 명도를 거부한 경우가 있었습니다. 연체액을 정리해 보니 합계가 이미 3기분을 넘긴 상태였고, 이 경우 갱신 거절 사유에 해당해 권리금 회수 기회 보호 규정이 적용되지 않는다는 점을 근거로 명도소송을 진행한 사례입니다.

또 다른 사례로는 임차인이 실제로 신규임차인을 데려와 임대인과 조건을 협의하던 중, 임대인이 제시한 보증금 조건이 지나치게 높다며 임차인이 방해라고 주장한 경우가 있습니다. 이런 경우에는 제시된 조건이 기존 시세와 비교해 합리적인 범위였는지가 쟁점이 되며, 임대인이 처음부터 조건 제시 근거를 문서로 남겨 두었는지가 대응의 성패를 가르는 경우가 많습니다.

두 사례 모두 공통적으로, 임차인의 권리금 주장이 있다고 해서 명도소송을 포기하거나 무작정 미룰 필요는 없다는 점을 보여줍니다. 다만 연체 내역, 면담 기록, 조건 제시 근거 같은 자료를 미리 정리해 두어야 소송 과정에서 권리금 관련 쟁점에도 원활히 대응할 수 있습니다. 사안마다 세부 사정이 다르므로 진행 중인 사건이라면 담당 변호사와 자료를 함께 검토하시길 권해 드립니다.

이 밖에도 임차인이 권리금 액수를 지나치게 부풀려 주장하거나, 시설투자비와 권리금을 뒤섞어 요구하는 경우도 자주 있습니다. 시설투자비는 임차인이 스스로 영업을 위해 지출한 비용으로 원칙적으로 임대인이 부담할 성질의 것이 아니며, 권리금과는 법적 성격이 다릅니다. 임차인의 요구 금액이 어떤 항목들로 구성되어 있는지 구체적으로 확인해 보면, 실제로 법적 근거가 있는 부분과 그렇지 않은 부분을 가려낼 수 있는 경우가 많습니다.

권리금 분쟁, 명도소송과 함께 정리하는 방법

권리금을 요구하며 버티는 임차인을 상대할 때는 명도청구와 권리금 관련 쟁점을 각각 별개로 정리하는 것이 핵심입니다. 두 쟁점을 뒤섞어 감정적으로 대응하면 협상도, 소송도 원하는 방향으로 흘러가지 않는 경우가 많습니다.

이러한 자료가 정리되면 소장 작성 단계에서부터 권리금 관련 항변에 선제적으로 대응하는 내용을 포함시킬 수 있어, 소송이 불필요하게 길어지는 것을 막는 데도 도움이 됩니다. 반대로 자료 없이 소송에 들어가면 임차인의 권리금 주장에 매번 사후적으로 대응해야 해 절차가 지연되는 경우가 많습니다.

선임 절차는 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행의 네 단계로 이루어지며, 방문 없이 전화만으로도 선임이 가능하고 전국 어디서든 진행할 수 있습니다. 선임 시 점유이전금지가처분과 내용증명 비용은 별도로 청구하지 않으며, 명도소송 선임료는 사안별로 200만 원부터 산정됩니다. 인지대, 송달료 등 법원 실비는 대략 50만 원에서 100만 원 안팎이 소요되는 경우가 많고, 정확한 금액은 상담을 통해 안내해 드립니다.

위 비용은 대략적인 기준이며, 임대차 목적물의 규모나 소송 진행 경과, 임차인 측 대응 방식에 따라 세부 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 권리금 관련 항변이 추가되어 심리 기간이 길어지는 경우에는 송달료나 감정 비용 등이 추가로 발생할 수 있어, 진행 상황에 맞추어 그때그때 안내해 드리고 있습니다. 비용 부담을 미리 가늠해 보고 싶으시다면 계약 조건과 연체 여부를 말씀해 주시면 대략적인 범위를 상담해 드릴 수 있습니다.

권리금 문제, 소송 대신 협의로 해결할 수도 있습니다

명도소송을 진행한다고 해서 반드시 판결까지 끝까지 다투어야 하는 것은 아닙니다. 오히려 소장이 접수되고 임차인이 소송의 무게를 실감하는 시점부터 협상의 여지가 넓어지는 경우가 실무에서는 더 많습니다. 임대인 입장에서도 소송 기간을 줄이고 신경 쓸 일을 덜기 위해 일정 수준의 이사비나 합의금을 제시하며 조기에 정리하는 방법을 함께 고려해 볼 수 있습니다.

다만 이러한 협상은 법적으로 지급할 의무가 있는 권리금을 인정하고 지급하는 것과는 다른 차원의 결정입니다. 임대인이 자율적으로 판단해 소송 비용과 시간, 공실 기간에 따른 손해 등을 종합적으로 저울질한 뒤 결정하는 것이지, 임차인의 요구를 그대로 받아들여야 한다는 의미는 아닙니다. 협상 금액을 정할 때는 남은 소송 절차에 들어갈 비용과 시간, 새 임차인을 구하기까지 걸릴 공실 기간을 함께 계산해 보시는 것이 합리적입니다.

협의가 이루어진다면 반드시 합의서를 서면으로 작성해 퇴거 시점, 지급 금액과 시기, 향후 이의 제기 포기 조항 등을 명확히 기재해 두어야 합니다. 구두 합의만으로 진행하면 이후 임차인이 말을 바꾸거나 추가 요구를 하는 사례도 있으므로, 합의서 작성 단계에서부터 변호사의 검토를 받으시는 것을 권해 드립니다. 소송을 유지한 채로 협상을 병행하는 것도 가능하므로, 협상이 결렬되더라도 소송 절차에 공백이 생기지 않도록 진행하는 것이 안전합니다.

자주 묻는 질문

정리해 보면 임차인이 권리금을 요구하며 버티더라도, 그 자체가 명도를 거부할 법적 근거가 되는 것은 아닙니다. 권리금 회수 기회 보호와 명도청구는 서로 다른 쟁점이므로, 연체 내역과 신규임차인 주선 경과 같은 자료를 정리해 두면 명도소송을 정상적으로 진행하면서도 권리금 관련 항변에 효과적으로 대응할 수 있습니다. 사안별로 판단이 달라질 수 있는 부분이 많으므로, 진행 상황을 정리해 담당 변호사와 상의하시는 것이 가장 확실한 방법입니다. 소송을 미루는 동안에도 공실 기간에 따른 임대료 손실은 계속 쌓이므로, 권리금 주장에 흔들려 대응 시점을 놓치기보다는 자료를 갖추어 정면으로 대응하시는 편이 결과적으로 임대인에게 유리한 경우가 많습니다.