상가나 건물을 임대해 준 뒤 계약기간이 끝나가는데 임차인이 나가지 않겠다고 버티는 상황은 임대인에게 큰 스트레스가 됩니다. 특히 임차인이 상가건물임대차보호법상 갱신요구권을 주장하며 계속 영업을 이어가려 하는 경우, 임대인 입장에서는 어떤 절차를 밟아야 정당하게 건물을 돌려받을 수 있는지 막막하게 느껴지기 마련입니다. 계약갱신거절 명도소송은 단순히 계약서에 적힌 만료일이 지났다고 자동으로 진행되는 절차가 아니라, 정당한 사유를 근거로 통지를 하고 임차인이 이에 응하지 않을 때 법적 절차를 통해 점유를 회수하는 일련의 과정입니다. 이 글에서는 계약갱신거절이 인정되는 상황부터 내용증명 발송, 점유이전금지가처분, 명도소송, 강제집행까지 이어지는 전체 흐름과 각 단계에서 드는 비용과 기간을 정리했습니다.

• 임차인이 계약기간 만료를 앞두고도 나갈 의사를 보이지 않는 경우
• 임차인의 차임 연체가 누적되어 갱신을 거절하고 싶은 경우
• 갱신거절 통지를 보냈는데 임차인이 계속 영업을 이어가는 경우
• 명도소송과 강제집행까지 드는 비용과 기간이 궁금한 경우

위 상황 중 하나라도 해당된다면 아래 내용이 실질적인 도움이 될 수 있습니다.

계약갱신거절, 어떤 경우에 정당한 사유가 되나요?

상가건물임대차보호법은 임차인에게 일정한 요건 아래 계약갱신을 요구할 수 있는 권리를 인정하고 있습니다. 그런데 이 권리가 있다고 해서 임대인이 어떤 경우에도 무조건 갱신에 응해야 하는 것은 아닙니다. 법에서 정한 정당한 사유가 있다면 임대인은 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있고, 이때부터 계약갱신거절 명도소송으로 이어지는 절차가 시작됩니다. 다만 어떤 사정이 정당한 사유로 인정되는지는 계약 내용과 임차인의 실제 행동, 그동안의 정황에 따라 달라지므로 획일적으로 단정하기는 어렵습니다.

실무에서 가장 자주 문제되는 사유 중 하나는 차임 연체입니다. 다만 여기서 주의할 점은 '3개월 연속 연체'가 기준이 아니라 연체된 차임의 합계가 3기분에 이르렀는지가 기준이라는 것입니다. 예를 들어 매달 조금씩 밀리다가 어느 시점에 합계가 3기분에 도달했다면, 중간에 일부를 갚아 연속 연체가 끊겼더라도 갱신거절 사유가 될 수 있는 것으로 다뤄지는 경우가 있습니다. 반대로 단 한 번 크게 연체했다가 바로 완납한 경우처럼 합계 기준에 이르지 못했다면 사유로 인정받기 어려울 수 있으므로, 연체 내역을 날짜별·금액별로 정리해 두는 것이 중요합니다.

위와 같은 사정들이 정당한 사유로 다뤄지는 경우가 있지만, 실제로 어떤 사정이 사유로 인정될지는 계약서 문구, 임차인의 구체적인 행위, 그동안 주고받은 연락 내용 등을 종합적으로 살펴봐야 판단할 수 있는 부분이라 사안마다 결론이 달라질 수 있습니다. 막연히 이 정도면 되겠지 하고 판단하기보다는 구체적인 사실관계를 놓고 상담을 통해 확인하는 편이 안전합니다.

정당한 사유가 있다고 판단되면, 다음 단계는 그 사유를 근거로 임차인에게 갱신을 거절한다는 뜻을 명확히 전달하는 것입니다. 이때 구두로만 전달하거나 문자메시지 정도로 넘어가면 나중에 통지 여부와 시점을 두고 다툼이 생길 수 있으므로, 형식을 갖춘 통지 절차를 밟는 것이 실무적으로 중요합니다.

갱신거절 통지, 내용증명으로 시작하는 이유

계약갱신거절의 의사를 임차인에게 전달할 때 실무에서 흔히 활용되는 방법이 내용증명입니다. 내용증명은 우체국을 통해 발송한 문서의 내용과 발송 일자를 공적으로 남겨주는 제도로, 나중에 그런 통지를 받은 적 없다거나 언제 받았는지 모르겠다는 식의 다툼을 예방하는 데 도움이 됩니다. 계약갱신거절 명도소송으로 이어지는 사건에서 내용증명은 이후 소송 단계에서 임대인이 사전에 명확한 의사를 전달했다는 정황 자료로도 활용될 수 있습니다.

내용증명 발송만 단독으로 의뢰하는 경우 비용은 20만원 수준이며, 이후 명도소송까지 선임하게 되면 내용증명 작성과 발송 비용이 별도로 청구되지 않고 선임료에 포함되어 처리됩니다. 통지를 언제, 어떤 방식으로 보내야 갱신거절의 효력이 문제없이 인정되는지는 계약 형태, 임차인의 갱신요구권 행사 시점, 계약기간 등에 따라 달라지는 부분이 커서 일률적으로 말씀드리기 어렵습니다. 통지 시점을 놓치면 뒤늦게 거절 의사를 전달하더라도 효력을 두고 다툼이 생길 수 있으므로, 계약 만료가 다가온다면 미리 상담을 통해 정확한 시점을 확인해 두는 것이 안전합니다.

법도종합법률사무소의 엄정숙 변호사는 부동산·민사 분야를 전문으로 다루며 『명도소송 매뉴얼』을 직접 집필한 저자이기도 합니다. 공인중개사 자격을 함께 보유하고 있어 임대차 계약과 부동산 거래 실무를 함께 살피며 사건을 진행하는 편이며, 지금까지 진행한 부동산 관련 소송이 7,000건을 넘습니다. 내용증명 문구 하나에도 이후 소송 단계에서의 유불리가 달라질 수 있는 만큼, 통지 단계부터 전체 절차를 염두에 두고 문서를 준비하는 것이 중요합니다.

내용증명을 발송했다고 해서 그 즉시 임차인이 건물을 비워주는 것은 아닙니다. 통지는 어디까지나 임대인의 의사를 명확히 밝히는 절차일 뿐이고, 임차인이 이에 응하지 않고 계속 점유를 이어간다면 다음 단계인 법적 절차로 넘어가야 합니다. 아래에서는 통지 이후에도 임차인이 버티는 경우 어떤 절차로 이어지는지를 살펴보겠습니다.

갱신거절 통지만 보내면 임차인이 바로 나가야 하나요?

결론부터 말씀드리면, 내용증명으로 갱신거절 통지를 보냈다고 해서 임차인에게 즉시 퇴거 의무가 발생하거나 임대인이 실력으로 건물을 되찾을 수 있는 것은 아닙니다. 임차인이 통지에 순순히 응해 스스로 짐을 정리하고 나간다면 다행이지만, 실무에서는 임차인이 갱신거절 사유에 동의하지 않거나 영업을 계속 이어가고 싶어 통지를 무시하는 경우가 적지 않습니다.

이런 상황에서 임대인이 임의로 문을 잠그거나 시설물을 밖으로 내놓는 등 자력으로 점유를 회수하려는 행동은 오히려 임대인에게 법적으로 불리하게 작용할 수 있습니다. 아무리 정당한 갱신거절 사유가 있고 계약기간이 지났다 하더라도, 점유를 회수하는 절차는 법원을 통한 정식 절차를 거쳐야 하는 것이 원칙입니다. 감정적으로 대응하기보다는 정해진 절차를 차근차근 밟는 것이 결과적으로 더 빠르고 확실한 방법입니다.

따라서 내용증명을 보냈는데도 임차인이 응하지 않는다면, 다음 단계로 점유이전금지가처분과 명도소송을 함께 준비하는 것이 일반적인 흐름입니다. 가처분은 소송이 진행되는 동안 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘기는 등의 방법으로 판결의 실효성을 떨어뜨리는 것을 막기 위한 절차이고, 명도소송은 임대인이 정당하게 건물을 돌려받을 권리가 있다는 것을 법원 판결로 확정받는 절차입니다.

임차인이 갱신거절 사유 자체를 인정하지 않고 다투는 경우도 실무에서 드물지 않습니다. 예를 들어 연체 금액이나 연체 횟수를 두고 임대인과 임차인의 계산이 다르거나, 전대나 파손 여부를 임차인이 부인하는 경우가 여기에 해당합니다. 이런 상황에서는 소송이 진행되는 동안 양측이 각자의 근거 자료를 제출하며 다투게 되고, 결과적으로 사건이 정리되기까지 걸리는 시간이 길어질 수 있습니다. 그렇다고 해서 임대인이 절차를 포기할 필요는 없으며, 처음부터 자료를 꼼꼼히 정리해 대응한다면 충분히 진행이 가능한 경우가 많습니다.

점유이전금지가처분과 명도소송으로 이어지는 절차

계약갱신거절 통지 이후 임차인이 점유를 넘기지 않을 때 실무에서 진행되는 절차는 크게 네 단계로 나눠볼 수 있습니다. 아래 흐름을 먼저 살펴본 뒤, 각 단계에서 어떤 일이 이뤄지는지 조금 더 자세히 설명하겠습니다.

점유이전금지가처분은 명도소송을 제기하기 전이나 소송과 거의 동시에 신청하는 경우가 많습니다. 만약 가처분 없이 소송만 진행하다가 임차인이 다른 사람에게 점유를 넘겨버리면, 어렵게 받아낸 판결이 정작 현재 점유자에게는 효력이 미치지 않아 처음부터 다시 소송을 해야 하는 상황이 생길 수 있습니다. 그래서 명도소송을 준비할 때는 가처분을 함께 챙기는 것이 실무적으로 안전한 방법으로 다뤄집니다.

참고로 실무에서 쓰이는 건물명도와 건물인도는 같은 의미로 사용되는 표현이라, 소장이나 판결문에 어떤 표현이 쓰이든 내용상 차이는 없습니다. 소송이 접수된 뒤에는 재판부가 배정되고, 그 이후 서류에 보완할 부분이 있으면 법원에서 보정명령이 내려지기도 합니다. 보정명령을 받았다고 해서 사건에 문제가 생긴 것은 아니며, 요구된 서류나 내용을 정해진 기한 안에 보완하면 절차가 계속 진행됩니다.

명도소송 자체가 판결까지 걸리는 기간은 임차인의 대응 여부, 법원의 사건 처리 상황 등에 따라 사안별로 차이가 크기 때문에 일률적으로 몇 개월이라고 단정하기는 어렵습니다. 다만 판결이 확정된 이후 강제집행 신청부터 실제 점유를 회수하기까지는 통상 약 3개월 정도가 걸리는 것으로 다뤄지는 경우가 많습니다. 전체 절차와 비용이 구체적으로 얼마나 드는지는 아래에서 정리했습니다.

강제집행까지 걸리는 기간과 비용

계약갱신거절 명도소송을 준비하는 임대인들이 가장 궁금해하는 부분 중 하나가 비용입니다. 선임료는 사건의 난이도나 임차인의 대응 방식에 따라 차이가 있을 수 있지만, 통상 200만원부터 책정되는 경우가 많습니다. 여기에 더해 법원에 내는 실비, 즉 인지대와 송달료, 필요한 경우의 열쇠수리공 비용, 우편료 등이 별도로 발생하는데 이를 모두 합치면 대략 50만원에서 100만원 정도가 드는 것으로 다뤄지는 경우가 일반적입니다.

특히 명도소송을 정식으로 선임하는 경우에는 점유이전금지가처분과 내용증명 발송에 별도 비용이 청구되지 않고 선임료 안에서 함께 처리됩니다. 반면 내용증명만 단독으로 의뢰하는 경우에는 20만원의 비용이 별도로 발생합니다. 점유이전금지가처분을 신청할 때 법원에 내는 인지대는 전자소송 할인이 적용되어 통상 9,000원 수준으로 처리되는 경우가 많습니다. 견적을 미리 안내받아 두면 예산을 계획하는 데 도움이 되므로, 사건 개요를 간단히 전달하신 뒤 대략적인 비용 범위를 먼저 확인해 보시는 것도 좋은 방법입니다.

강제집행은 판결이 확정되었다고 곧바로 이뤄지는 것이 아니라 별도의 절차와 계약을 거쳐 진행됩니다. 신청서를 접수한 뒤 실제 집행이 완료되기까지 통상 약 3개월 정도가 소요되는 것으로 다뤄지며, 이 기간 동안 계고 절차를 포함한 여러 단계를 거치게 됩니다. 다만 이 기간 역시 임차인의 대응, 집행 대상 부동산의 상황, 법원의 사건 처리 일정에 따라 달라질 수 있어 정확한 예상 기간은 사건을 구체적으로 살펴본 뒤 안내받는 것이 좋습니다.

비용과 기간은 임차인의 대응 방식, 연체 규모, 건물의 상태 등에 따라 사안마다 달라지므로 정확한 견적은 상담을 통해 확인하시는 것이 가장 정확합니다. 무료 전화상담은 02-591-5657로 연결되며, 상담시간은 평일 오전 10시부터 오후 6시까지이고 낮 12시부터 오후 1시까지는 점심시간으로 상담이 어려울 수 있습니다. 공휴일은 상담을 진행하지 않습니다.

강제집행, 실제로는 어떻게 진행되나요?

강제집행이라고 하면 막연히 사람을 동원해 물건을 밖으로 옮기는 장면을 떠올리기 쉽지만, 실제로는 이삿짐센터 직원이나 노무자가 임의로 진행하는 것이 아니라 법원 소속 집행관에 의하여 정해진 절차대로 이뤄집니다. 집행관은 법원의 위임을 받아 강제집행을 지휘하는 공무원으로, 사전에 정해진 날짜와 절차에 따라 현장에 나가 점유를 회수하는 업무를 담당합니다.

강제집행에 앞서 임차인에게 자진해서 건물을 비워달라는 취지의 계고 절차가 진행되는데, 이때 현장에 붙이는 문서를 실무에서는 고시문이라고 부릅니다. 고시문은 정해진 기한까지 자진 이행이 없으면 강제집행이 진행될 수 있음을 알리는 역할을 하며, 이 절차를 거친 뒤에도 임차인이 응하지 않으면 실제 집행 날짜가 잡히게 됩니다.

강제집행 당일에는 집행관과 함께 필요한 인력이 동원되어 짐을 옮기고 건물을 비우는 작업이 진행되며, 문이 잠겨 있는 경우를 대비해 열쇠수리공이 동행하기도 합니다. 이 과정에서 발생하는 비용은 앞서 설명한 법원 실비에 포함되어 계산되는 경우가 많습니다. 강제집행은 명도소송 선임과는 별도의 절차와 계약으로 진행되는 경우가 일반적이므로, 소송이 마무리될 즈음 미리 안내를 받아두는 것이 좋습니다.

이처럼 계약갱신거절부터 강제집행까지는 여러 단계를 거치는 만큼, 임대인들이 흔히 오해하는 부분들도 적지 않습니다. 다음 항목에서 실무에서 자주 접하는 오해와 실제 결론을 정리했습니다.

제소전화해를 미리 해두었다면 어떻게 다른가

임대차 계약을 처음 체결하는 시점이라면 명도소송보다 앞서 고려해볼 수 있는 절차로 제소전화해가 있습니다. 제소전화해는 계약을 맺을 때 임차인이 약정한 기간 안에 건물을 비우지 않으면 별도의 소송 없이도 곧바로 강제집행을 신청할 수 있도록 미리 화해조서를 만들어 두는 절차입니다. 계약갱신거절 상황까지 오기 전에 이런 절차를 마련해 두었다면 이후 대응이 한결 수월해질 수 있습니다.

다만 이미 계약이 진행 중이고 갱신거절 통지를 준비하는 단계라면 제소전화해를 새로 활용하기는 현실적으로 어렵습니다. 건물명도와 관련한 공정증서는 계약 만료를 앞둔 시점, 통상 만료 6개월 이내에서만 작성이 가능한 것으로 다뤄지기 때문에, 이미 그 시점을 지났다면 명도소송 절차로 진행하는 수밖에 없습니다.

그래서 지금 계약갱신거절과 명도소송을 준비하고 계신 임대인이라면, 이번 임차인과의 문제를 정리한 뒤 다음 임차인과 새로 계약할 때는 계약서 작성 단계에서부터 제소전화해를 함께 준비해 두는 것을 고려해 볼 만합니다. 처음부터 이런 절차를 마련해 두면 이후 비슷한 상황이 생기더라도 대응 시간과 비용을 크게 줄일 수 있습니다.

물론 제소전화해를 해두었다고 해서 모든 절차가 생략되는 것은 아니고, 화해조서에 담긴 조건과 실제 상황이 어떻게 맞물리는지에 따라 진행 방식이 달라질 수 있습니다. 계약 단계부터 명도까지 이어지는 전체 그림을 미리 그려보고 싶다면 상담을 통해 현재 계약 상태에 맞는 방법을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

명도소송 선임 절차, 이렇게 진행됩니다

계약갱신거절 명도소송을 진행하기로 결정했다면, 실제 선임은 크게 네 단계로 이뤄집니다. 먼저 1차 상담을 통해 임차인과의 계약 내용, 연체 여부, 그동안 주고받은 연락 기록 등 관련 서류를 준비하고 정리하는 과정을 거칩니다. 이 단계에서 어떤 서류가 더 필요한지, 갱신거절 사유로 활용할 수 있는 자료가 무엇인지를 함께 확인하게 됩니다.

이어서 준비된 자료를 바탕으로 심층 상담이 진행되며, 이 과정에서 사건의 승패 가능성보다는 실제로 어떤 절차와 순서로 진행하는 것이 유리한지, 예상되는 기간과 비용은 어느 정도인지를 구체적으로 안내받게 됩니다. 심층 상담까지 마치고 나면 진행 여부를 판단하는 데 필요한 정보가 충분히 갖춰지는 경우가 많습니다.

진행하기로 결정되면 선임계약을 체결하고, 이후 내용증명 발송부터 점유이전금지가처분, 명도소송 제기, 필요한 경우 강제집행까지 순차적으로 절차가 진행됩니다. 이 모든 과정은 방문 없이 전화로 상담과 선임을 진행할 수 있어 지역에 상관없이 전국 어디에서든 이용이 가능합니다.

특히 임대인이 직접 법원을 오가며 서류를 준비하고 절차를 챙기기는 시간적으로도 부담이 크기 때문에, 처음 상담 단계부터 전체 일정을 함께 그려두고 각 단계마다 필요한 부분을 안내받는 방식으로 진행하는 것이 실무적으로 효율적입니다.

갱신거절을 둘러싼 대표적인 오해

사유가 명확한 경우 vs 애매한 경우

같은 갱신거절이라도 사유가 얼마나 명확하게 뒷받침되는지에 따라 절차의 난이도와 소요 기간이 달라질 수 있습니다. 아래 비교를 통해 어떤 준비가 필요한지 가늠해 보실 수 있습니다.

사유가 명확할수록 절차가 비교적 수월하게 진행되는 경향이 있지만, 사유가 다소 애매하더라도 사실관계를 정리하고 준비하는 과정에서 진행이 가능한 경우도 많습니다. 스스로 판단하기보다는 보유하고 있는 자료를 가지고 상담을 받아보시는 것이 가장 정확한 방법입니다. 특히 문자메시지, 통화 기록, 입금 내역처럼 평소에는 대수롭지 않게 넘겼던 자료들이 실제 절차에서는 정당한 사유를 뒷받침하는 근거로 쓰이는 경우가 많으므로, 갱신거절을 검토하는 시점부터 관련 자료를 하나씩 모아두시는 것을 권해드립니다.

자주 묻는 질문

갱신요구권이 있다고 해서 임대인이 무조건 갱신에 응해야 하는 것은 아닙니다. 차임 연체가 합계 3기분에 이르는 경우처럼 법에서 정한 정당한 사유가 있다면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 다만 어떤 사정이 정당한 사유로 인정되는지는 계약 내용과 구체적인 정황에 따라 달라질 수 있으므로, 보유하고 있는 자료를 바탕으로 상담을 통해 확인해 보시는 것이 안전합니다. 사유가 애매하다고 느껴지더라도 자료를 정리해 보면 진행이 가능한 경우도 있으니 미리 포기하지 않으셔도 됩니다.

내용증명으로 통지를 보냈다고 해서 임차인에게 즉시 퇴거 의무가 생기는 것은 아니기 때문에, 임차인이 계속 영업을 이어간다면 점유이전금지가처분과 명도소송으로 이어지는 절차를 준비하셔야 합니다. 임의로 문을 잠그거나 시설을 밖으로 내놓는 등 자력으로 대응하는 것은 오히려 임대인에게 불리하게 작용할 수 있어 권하지 않습니다. 소송을 통해 인도 청구권을 확정받은 뒤 임차인이 그래도 응하지 않으면 법원 집행관을 통한 강제집행으로 마무리하게 됩니다. 절차마다 필요한 서류와 시점이 다르므로 통지 단계부터 전체 흐름을 염두에 두고 준비하시는 것이 좋습니다.

법적으로 반드시 변호사를 선임해야만 절차를 진행할 수 있는 것은 아니지만, 계약갱신거절의 사유를 뒷받침하는 자료 정리, 내용증명 문구, 가처분과 소송 서류 작성 등 신경 써야 할 부분이 많아 실무 경험이 있는 곳의 도움을 받는 경우가 많습니다. 특히 임차인이 사유를 다투거나 절차를 지연시키려는 경우에는 대응이 더욱 까다로워질 수 있습니다. 방문 없이 전화로 상담과 선임 절차를 진행할 수 있어 전국 어디에서도 이용이 가능합니다. 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 이후 소송 진행까지 단계별로 안내받으실 수 있습니다.

임차인이 건물을 비우면서 집기나 시설물을 그대로 두고 나가는 경우가 종종 있는데, 이 경우 남겨진 물건의 처리 방법은 강제집행 절차와 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 강제집행이 진행되는 경우에는 법원이 정한 절차에 따라 물건을 보관하거나 처리하게 되며, 임대인이 임의로 폐기하거나 처분하는 것은 다시 분쟁의 소지가 될 수 있어 주의가 필요합니다. 구체적인 처리 방법은 강제집행을 신청하는 단계에서 함께 안내받으실 수 있으며, 미리 계약서에 원상회복 관련 조항을 명확히 해두면 이후 다툼의 여지를 줄이는 데 도움이 됩니다.