H씨는 부동산 경매를 통해 시세보다 저렴하게 상가를 낙찰받았습니다. 기분 좋게 건물을 인수하고 향후 수익 계획까지 세워놨는데, 막상 현장에 가보니 전 소유주 시절부터 있던 세입자가 자리를 떠날 생각이 없어 보였습니다. 심지어 임대차 계약 기간도 애매하게 남아 있고, 체납 여부도 불분명했죠. 이처럼 경매명도소송은 낙찰자의 입장에서 예상치 못한 복병이 될 수 있는 요소가 많습니다.

H씨는 우선 부동산명도소송과 건물명도소송 일반 사례를 살펴보고, 자신에게 맞는 방법을 고심했습니다. 경매 과정에서 매각 물건 명세서를 꼼꼼히 확인하지 않아 세입자의 점유 상태를 정확히 파악하지 못한 것이 화근이었죠. 그럼에도 낙찰이 이미 완료된 이상, 법적으로 해결할 수밖에 없었습니다. 임차인 명도소송 절차를 밟아도 되는지, 아니면 새로 계약을 맺어야 하는지 고민이 깊었지만, 세입자가 전혀 대화에 응하지 않아 결국 소송을 택했습니다.

경매명도소송이라고 해서 특별히 다른 절차가 적용되는 건 아니지만, 경매 직후 세입자와의 관계를 제대로 파악하지 못하면 시간이 많이 지연될 수 있습니다. H씨의 경우, 명도소송양식을 준비하면서 경매 결과 서류와 매각 확인증 등 ‘낙찰자’임을 입증할 자료도 첨부해야 했습니다. 재건축명도소송이나 재개발명도소송처럼 경매 후 추가 작업이 필요한 경우가 많으니, 서류 준비에 신경 쓰라는 조언을 듣고 나니 한결 마음이 정리됐다고 하네요.

그래도 소송 전에 명도신청을 통해 세입자에게 자진 퇴거를 요청할 수 있습니다. H씨도 이 과정을 시도해 봤지만, 세입자는 “내가 들어올 때 전 소유주와 맺은 계약이 남아 있다”며 완전히 버티기로 나왔습니다. 상가 명도소송 사례를 보면, 이런 식으로 임차인이 사업장 이전에 대한 보상이나 점포권을 요구하는 경우도 적지 않습니다. 따라서 H씨는 법적 근거를 확실하게 다지지 않으면 협상이 쉽지 않겠다는 걸 깨닫게 되었죠.

소송이 시작되자, 임차인은 자신이 세입자로서 보호받아야 한다는 주장을 폈습니다. 문제는 임대차계약서가 모호하게 작성돼 있어서, 실제 계약 기간이 언제 끝났는지가 명확치 않았다는 점입니다. 다행히 H씨는 법원에서 임차인의 체납 사실과 계약 갱신 요건 미충족을 인정받았고, 최종적으로 승소 판결을 얻을 수 있었습니다. 만약 세입자가 계속 버텼다면 명도소송강제집행으로 이어졌겠지만, 판결 후 세입자가 협상을 택해 빠른 시일 내에 점포를 이전하기로 결정했습니다.

H씨 사례는 “경매 낙찰자라고 해서 무조건 유리한 것은 아니다”라는 교훈을 줍니다. 부동산 경매에 참여할 때는 점유자나 세입자의 상황을 꼼꼼히 살펴야 하고, 낙찰 뒤에는 곧바로 상가나 건물 상태를 확인해 명도소송 여부를 판단해야 합니다. 만약 시간을 끌다가 임차인이 주장을 강화해 버리면, 소송이 더 길어지고 비용도 커질 뿐이니까요.

결과적으로 경매명도소송은 예측하기 어려운 세입자 문제를 해결하기 위한 필수 절차가 될 수 있습니다. 임대인의 위치에 서 있는 낙찰자가 한시라도 빨리 점유를 회수하고 건물을 활용하려면, 처음부터 법률 전문가에게 상담받아 정확한 서류와 증거를 확보하는 편이 현명합니다. 일이 이렇게 번지지 않도록, 경매 물건 조사 시점부터 임차인 관계를 꼼꼼히 체크하는 습관을 기르는 것도 잊지 말아야 하겠습니다