아래 중 하나라도 해당한다면, 이 글이 지금 필요한 답이 될 수 있습니다. 체크리스트를 먼저 훑어보고, 해당하는 항목이 있다면 아래 내용을 차근차근 읽어 보시길 권해 드립니다.

• 구청·시청에서 위반건축물 통지와 이행강제금 부과 예고를 받았다.
• 이행강제금이 부과되면 점유자가 알아서 나갈 거라고 막연히 생각하고 있었다.
• 점유자가 "이행강제금 문제니 곧 정리되지 않겠냐"는 식으로 시간을 끌고 있다.
• 행정 절차와 민사 절차를 각각 어떻게 준비해야 하는지 정리가 안 된다.

건물주 입장에서는 구청으로부터 위반건축물 시정 통지나 이행강제금 부과 예고를 받으면 "이제 뭔가 강제로 정리가 되겠구나" 하는 기대를 하게 되는 경우가 많습니다. 그러나 이행강제금은 어디까지나 건물 소유자를 상대로 위반 상태를 바로잡으라고 압박하는 행정상 제재일 뿐이고, 그 건물 안에서 실제로 살거나 영업하며 나가지 않는 점유자를 내보내는 문제는 전혀 다른 차원의 이야기입니다. 이 둘을 하나의 절차로 착각하고 이행강제금 통지만 기다리다 보면, 정작 점유자를 내보내기 위해 반드시 거쳐야 하는 명도소송 준비가 그만큼 늦어지고 맙니다. 특히 건물주가 위반건축물 문제로 마음이 복잡한 상태에서는 행정 절차와 민사 절차를 분리해서 생각하기가 더 어려워지는데, 오히려 이런 시기일수록 두 절차를 각각 무엇이 담당하는지부터 냉정하게 정리해 두는 것이 전체 문제를 해결하는 데 도움이 됩니다.

이행강제금과 명도소송, 완전히 다른 두 절차입니다

먼저 정확히 짚고 넘어가야 할 점은, 이행강제금과 명도소송이 애초에 겨냥하는 상대방부터 다르다는 사실입니다. 이행강제금은 무허가 건축이나 용도변경 위반, 증축 위반 같은 위반건축물 상태를 바로잡으라는 취지로 관할 행정청이 건물 소유자 또는 위반행위를 한 사람을 상대로 부과하는 행정상 제재입니다. 목적은 어디까지나 위반 상태를 시정하도록 압박하는 데 있고, 건물 안에 있는 점유자를 밖으로 내보내는 효력은 전혀 담고 있지 않습니다. 이행강제금 통지서나 시정명령서 어디에도 점유자에게 퇴거를 명하는 내용은 들어 있지 않다는 점을 먼저 확인해야 합니다.

반면 점유자를 내보내는 문제는 순수한 민사의 영역입니다. 임대차 계약이 있었다면 계약이 끝났음을 이유로, 계약 자체가 없는 무단 점유라면 소유권에 기한 인도청구권을 근거로 점유자에게 부동산을 돌려달라고 요구할 수 있습니다. 민법 제213조는 소유자가 그 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있되, 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다고 정하고 있습니다. 결국 건물주가 점유를 돌려받으려면 행정청의 이행강제금 부과와는 별개로, 이 민법 제213조에 따른 인도청구를 소송으로 실현하는 절차, 즉 명도소송을 직접 진행해야 합니다.

실무에서 자주 보는 흐름은 이렇습니다. 건물주가 구청으로부터 위반건축물 통지를 받고, 뒤이어 이행강제금이 한 차례 부과되는 것을 보면서 "이제 곧 정리가 되겠지" 하고 기다립니다. 그런데 점유자는 이행강제금이 자신에게 부과되는 것이 아니라 건물 소유자에게 부과되는 것임을 알고 있기 때문에, 사실상 아무런 압박도 느끼지 않고 그대로 눌러앉아 있는 경우가 적지 않습니다. 이 기간 동안 명도소송 준비를 시작하지 않으면, 행정 절차가 진행되는 시간만큼 점유 회수는 계속 미뤄지게 됩니다. 실제 상담을 진행하다 보면, 이행강제금 통지를 받은 지 상당한 시간이 지난 뒤에야 "그동안 점유자가 나갈 줄 알고 기다렸는데 전혀 움직임이 없다"며 뒤늦게 명도소송을 문의하는 경우를 자주 접하게 됩니다. 그만큼 초기에 두 절차를 분리해서 이해하고 대응하는 것이 전체 진행 기간에 큰 영향을 미칩니다.

여기서 한 가지 더 유의할 부분은, 이행강제금 부과 요건이나 부과 절차, 반복 부과 여부 같은 세부 사항은 건물 소재지 관할 행정청과 개별 건축 관계 법령에 따라 달라질 수 있는 행정법 영역이라는 점입니다. 이 글에서는 그 세부 요건이나 구체적인 절차를 단정적으로 다루지 않으며, 실제 위반건축물 통지를 받았다면 해당 내용은 관할 구청·시청 담당 부서에 직접 확인하시는 것이 정확합니다. 이 글이 초점을 맞추는 부분은 어디까지나 그 통지와는 별개로 점유자를 내보내기 위해 건물주가 준비해야 하는 민사 절차입니다. 이행강제금 부과 자체에 이의가 있다면 그에 대한 불복 절차 역시 행정 영역에서 별도로 진행되는 문제이므로, 그 불복 절차의 진행 여부와도 무관하게 점유자를 상대로 한 명도소송은 독립적으로 준비해 나가야 한다는 점을 함께 기억해 두어야 합니다.

상담에서 실제로 자주 나오는 두 가지 유형

이행강제금이 함께 얽힌 사건은 대체로 두 가지 유형으로 나뉩니다. 하나는 건물주가 직접 위반건축물을 짓거나 증축해 이행강제금을 부담하면서 그 건물에 세를 준 임차인이 나가지 않는 경우이고, 다른 하나는 건물을 사들인 뒤에야 위반건축물 이력을 알게 되어 이행강제금 승계 문제와 기존 점유자 문제를 동시에 떠안게 된 경우입니다. 두 유형 모두 결국 명도소송이라는 같은 민사 절차를 거쳐야 하지만, 사전에 확인해야 할 사항은 조금씩 다릅니다.

두 유형 모두 공통적으로 확인해야 할 것은 '지금 점유자가 어떤 근거로 그 자리를 지키고 있는가'입니다. 임대차 계약이 남아 있는지, 계약이 끝났는데도 눌러앉아 있는 것인지, 애초에 계약 없이 무단으로 들어온 것인지에 따라 명도소송에서 내세울 청구원인과 준비할 자료가 달라지기 때문입니다. 이행강제금 부과 사실 자체는 이 판단에 직접 영향을 주지 않지만, 건물의 현황과 위반 이력을 함께 정리해 두면 소송 준비 과정에서 참고 자료로 활용할 수 있습니다. 두 유형 모두에서 반복적으로 나타나는 실수는, 위반건축물 문제를 해결하는 것과 점유자를 내보내는 것을 하나의 목표로 뭉뚱그려 생각하다가 정작 명도소송 착수 시점을 놓치는 것입니다. 두 문제를 처음부터 별개의 목표로 나누어 접근하면 각 절차에 필요한 준비를 훨씬 효율적으로 진행할 수 있습니다.

이행강제금과 명도소송, 나란히 비교하면 보이는 것들

두 절차가 어떻게 다른지는 표로 나란히 놓고 보면 훨씬 명확해집니다. 상대방이 누구인지, 절차를 관장하는 곳이 어디인지, 그리고 최종적으로 무엇을 얻어내는 절차인지까지 하나씩 비교해 보겠습니다. 실제로 상담을 하다 보면 이 두 절차를 하나의 표로 정리해서 보여드리는 순간, 그동안 헷갈렸던 부분이 한 번에 정리된다고 말씀하시는 분들이 많습니다.

표에서 가장 눈에 띄는 차이는 '상대방'입니다. 이행강제금은 건물 소유자, 즉 위반건축물 상태를 만든 책임이 있는 사람을 향하고, 명도소송은 실제로 그 공간을 점유하며 나가지 않는 사람을 향합니다. 건물주와 점유자가 같은 사람이 아닌 경우, 즉 소유자는 위반건축물 문제로 이행강제금을 부담하고 있는데 그 건물을 세놓아 다른 사람이 점유하고 있는 경우라면 이 구분이 더욱 분명하게 드러납니다. 소유자에게 이행강제금이 아무리 부과되어도, 그 안에서 나가지 않는 점유자에게는 직접적인 법적 부담이 발생하지 않기 때문입니다.

또 하나 짚어야 할 것은 절차를 진행하는 주체가 다르다는 점입니다. 이행강제금은 관할 행정청이 직권으로 진행하는 절차이므로 건물주가 별도로 신청하거나 제기할 필요가 없습니다. 반면 명도소송은 건물주가 원고가 되어 직접 법원에 소를 제기해야만 절차가 시작됩니다. 아무리 이행강제금이 여러 차례 부과되어도, 건물주가 명도소송을 제기하지 않으면 점유자를 내보내는 절차 자체가 시작조차 되지 않는다는 점이 실무에서 가장 자주 놓치는 부분입니다. 결과적으로 얻어내는 것도 다릅니다. 이행강제금 절차가 마무리되어도 건물주 손에 남는 것은 위반 상태가 시정되었다는 행정적 결과일 뿐이고, 점유자가 실제로 그 자리를 비웠는지는 전혀 별개의 문제로 남게 됩니다.

점유자가 나가지 않으면 밟아야 하는 민사 절차

이행강제금 통지와는 별도로, 점유자를 실제로 내보내려면 아래 4단계 민사 절차를 순서대로 준비해야 합니다. 이행강제금이 부과되는 기간 동안 이 절차를 함께 진행해 두면 전체 회수 기간을 훨씬 앞당길 수 있습니다. 각 단계는 앞 단계가 마무리되어야 다음 단계로 넘어갈 수 있는 구조이므로, 중간에 서류 준비가 늦어지면 전체 일정이 그만큼 뒤로 밀린다는 점도 함께 염두에 두어야 합니다.

이 네 단계는 이행강제금 부과 절차와 완전히 독립적으로 진행됩니다. 즉 이행강제금이 부과되었는지, 몇 차례 부과되었는지, 반복 부과 여부가 어떻게 결정되는지와 무관하게, 명도소송은 건물주가 직접 제기해야만 진행되고 강제집행 역시 건물주가 별도로 신청해야만 실행됩니다. 두 절차의 진행 속도도 서로 맞물려 있지 않기 때문에, 이행강제금 부과가 늦어진다고 해서 명도소송 준비를 미룰 이유는 전혀 없습니다. 오히려 내용증명 발송과 점유이전금지가처분처럼 비교적 빠르게 준비할 수 있는 단계부터 먼저 진행해 두면, 이행강제금 관련 행정 절차가 어떤 방향으로 흐르든 명도소송 일정에는 영향을 받지 않고 진행할 수 있습니다.

흔히 듣는 말, 실제로는 어떨까

이행강제금이 얽힌 사건에서는 점유자와 건물주 양쪽 모두에게서 비슷한 착각이 반복해서 나타납니다. 실제 상담에서 자주 듣는 말과 그에 대한 정확한 정리를 짚어 보겠습니다. 이런 착각들은 대부분 이행강제금이라는 낯선 행정 용어 때문에 '뭔가 강력한 조치'라고 지레짐작하는 데서 비롯되는 경우가 많으므로, 실제 효력이 어디까지인지를 정확히 아는 것만으로도 불필요한 기다림을 줄일 수 있습니다.

두 절차를 병행 준비해야 유리한 이유

이행강제금과 명도소송이 서로 다른 절차라는 점을 이해했다면, 다음으로 중요한 것은 두 절차를 어떻게 함께 준비할 것인가입니다. 실무적으로는 아래 세 가지를 동시에 챙겨두는 것이 전체 회수 기간을 줄이는 데 도움이 됩니다. 두 절차를 따로 떼어 순서대로 진행하기보다는, 처음부터 같은 시기에 나란히 진행한다고 생각하고 일정을 짜는 편이 실무적으로 훨씬 수월합니다.

정리하면, 이행강제금 부과 절차는 건물주가 별도로 신경 쓰지 않아도 행정청이 알아서 진행하지만, 명도소송과 강제집행은 건물주가 직접 나서지 않으면 아무 일도 일어나지 않습니다. 두 절차가 서로 다른 트랙 위에서 움직인다는 점을 인지하고, 이행강제금 결과를 기다리는 대신 명도소송 절차를 먼저 시작하는 것이 점유를 되찾는 가장 확실한 방법입니다. 특히 건물주 혼자서 두 절차를 모두 챙기려다 보면 서류나 일정을 놓치기 쉬우므로, 명도소송 쪽은 소송대리인에게 맡기고 건물주는 행정 절차 대응에 집중하는 방식으로 역할을 나누는 것도 실무적으로 도움이 됩니다.

이행강제금 통지를 받았다면 지금 확인해야 할 것들

이행강제금 부과 예고나 통지서를 받은 직후에는 마음이 급해지기 쉽지만, 순서를 지켜 하나씩 확인하는 것이 오히려 전체 진행을 빠르게 만듭니다. 아래 네 가지를 먼저 점검해 보시길 권해 드립니다.

• 임대차 계약 현황 확인 — 계약이 남아 있는지, 이미 끝났는지, 애초에 계약서가 없었는지부터 정리합니다. 이 구분에 따라 명도소송의 청구원인이 임대차 종료가 될지, 소유권에 기한 인도청구가 될지 달라지므로 계약서와 갱신 이력을 먼저 모아 두는 것이 좋습니다.
• 실제 점유자 특정 — 계약당사자와 실제 거주·영업자가 다른 경우가 있으므로, 명도소송 피고를 정확히 특정할 수 있도록 현황을 확인해 둡니다. 여러 사람이 함께 있는 경우라면 각자의 지위를 미리 정리해 두는 것이 뒤에 집행 단계에서 대상이 어긋나는 문제를 줄여 줍니다.
• 이행강제금 담당 부서 별도 확인 — 부과 요건, 반복 부과 여부, 승계 관련 사항은 관할 구청·시청 담당 부서에 직접 문의해 행정 절차를 별도로 진행합니다. 이 확인은 명도소송 진행과 별개로 처리해도 무방하며, 서로의 절차를 기다릴 필요가 없습니다.
• 명도소송 절차 착수 시점 결정 — 이행강제금 결과를 기다리지 말고, 점유자가 나갈 의사가 없다는 것이 확인되면 곧바로 내용증명과 점유이전금지가처분부터 준비합니다. 착수를 늦출수록 전체 회수 시점이 그만큼 뒤로 밀린다는 점을 기준으로 삼아야 합니다.

이 네 가지 확인은 순서대로 진행할 필요는 없고, 가능하다면 동시에 진행하는 편이 유리합니다. 특히 실제 점유자 특정 문제는 나중에 강제집행 단계에서 대상이 맞지 않아 절차가 지연되는 원인이 되기도 하므로, 명도소송을 준비하는 초기 단계에서부터 꼼꼼히 확인해 두는 것이 좋습니다. 행정 절차 담당자와 소송대리인 양쪽에 각각 진행 상황을 알려두면, 서류나 일정이 어긋나는 상황을 줄일 수 있습니다. 특히 위반건축물 현황도면이나 이행강제금 부과 통지서 사본을 미리 챙겨 두면, 상담 시 건물 현황을 설명하는 데 참고 자료로 쓰일 수 있어 준비 과정이 한결 수월해집니다. 네 가지를 한꺼번에 처리하기 어렵다면, 우선순위는 실제 점유자 특정과 명도소송 착수 시점 결정 두 가지에 먼저 두고, 행정 절차 관련 확인은 그 다음으로 진행해도 큰 무리가 없습니다.

자주 묻는 질문

엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』을 직접 집필한 부동산·민사 전문 변호사로, 명도소송 800건 이상과 점유이전금지가처분 600건 이상, 강제집행 200건 이상을 진행해 왔으며 MBC·KBS·SBS·YTN 등에도 출연해 관련 사안을 설명한 바 있습니다. 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임계약, 소송 진행까지 이어지는 절차로 방문 없이 전화만으로 선임을 진행할 수 있으며, 이행강제금 통지서나 시정명령서를 받아둔 상태라면 상담 시 함께 안내해 주시면 명도소송 준비 방향을 잡는 데 참고가 됩니다. 자세한 진행 상황과 서류 목록은 전화상담(02-591-5657) 시 구체적으로 확인해 드립니다. 선임료는 사건 내용에 따라 책정되며, 선임을 진행하는 경우 점유이전금지가처분과 내용증명은 별도 비용 없이 함께 진행됩니다. 이행강제금 문제로 마음이 급한 상황일수록, 정확한 절차와 순서를 먼저 확인하고 하나씩 풀어가는 것이 결과적으로 더 빠른 해결로 이어집니다.