상가건물을 빌려준 임대인이 가장 곤혹스러워하는 순간이 있습니다. 임대차계약은 끝났는데도 영업장에 자리 잡고 있는 임차인, 월세는 수개월째 미납인데 연락은 두절된 임차인, 임대인 동의 없이 다른 사람에게 가게를 넘긴 임차인. 이런 상황에서 임대인이 직접 점유를 회수하려고 하면 형사 문제로 번지기 쉽습니다. 그래서 상가건물에서 점유 회수가 시급할 때는 법원의 판결을 받아 진행하는 상가명도소송이 사실상 유일한 합법 수단으로 자리잡고 있습니다.

상가는 ‘3기’ 연체부터 출발선이 그어집니다

주택과 상가의 가장 큰 차이는 차임 연체 해지 요건입니다. 주택임대차보호법은 2기분 연체로 해지가 가능하지만, 상가건물임대차보호법은 3기분에 달해야 임대인이 계약을 해지하고 상가명도소송으로 들어갈 수 있습니다. 즉 월세 100만원짜리 상가라면 누적 300만원이 밀린 시점이 분기점입니다.

여기서 자주 오해하는 지점이 있습니다. 3기는 ‘연속 3개월’이 아니라 누적 금액 기준입니다. 월세를 1개월씩 띄엄띄엄 세 번 빠뜨려도, 6개월 동안 일부씩 미입금해 누적 3개월분이 차도 해지 사유가 됩니다. 임대인은 임대차계약서, 차임 입금 내역, 미납 산정표를 미리 정리해 두는 것이 좋습니다. 이 자료가 상가명도소송 소장 작성의 출발점이 됩니다.

3기 연체가 만들어내는 또 다른 효과

상가에서 차임이 3기에 달하면 단순히 명도 청구만 가능한 것이 아닙니다. 임차인의 계약갱신요구권 행사가 막히고, 권리금 회수기회 보호도 받지 못합니다. 임대인 입장에서는 ‘권리금 보호 회피’와 ‘갱신 거절’이라는 또 다른 카드가 함께 작동하게 되는 것입니다. 그래서 차임 연체가 누적되는 상가는 임대인이 오히려 협상의 주도권을 쥐고 있는 구조라 볼 수 있습니다.

상가명도소송, 4단계 흐름으로 이해하기

상가명도소송은 단순히 ‘소장 한 장 넣고 끝’이 아닙니다. 점유를 안전하게 고정시키고, 판결을 받고, 실제 점유까지 회수하는 전 과정이 한 묶음으로 설계되어야 합니다. 법도 명도소송센터의 표준 흐름은 다음과 같습니다.

보정명령은 ‘소장 품질’이 좌우합니다

소장이 정밀하지 않으면 재판부 배정 이후 보정명령이 반복적으로 떨어집니다. 그때마다 일정이 한 번씩 미뤄지면서 전체 소송이 3~4개월 더 늘어지는 일이 흔합니다. 그동안 월세는 계속 못 받고, 새 임차인도 받지 못하니 손실이 누적됩니다. ‘처음부터 한 번에 통과되는 소장’을 작성하는 것이 시간과 돈을 동시에 아끼는 길입니다. 800건 이상 상가명도소송을 직접 다뤄본 변호사가 가장 큰 효용을 발휘하는 지점이 바로 여기입니다.

비용은 얼마나 들까 — 솔직하게 정리

현장에서 자주 받는 질문이 “선임료 200만원이면 끝인가요?”입니다. 정답은 “선임료 + 법원 실비”가 기본 구성이라는 것입니다. 다만 강제집행까지 가는 사건은 별도 계약이 필요하다는 점, 그리고 승소 후 ‘소송비용확정결정신청’을 통해 임차인에게 비용을 청구할 수 있다는 점은 함께 알아두면 좋습니다.

왜 ‘상가’ 명도소송 경험이 중요한가

상가는 주택보다 변수가 많습니다. 상가건물임대차보호법상 대항력, 우선변제권, 권리금 회수기회 보호, 환산보증금 한도, 계약갱신요구권 10년 — 이 변수들이 명도와 얽혀 있어서 일반 민사 수임 변호사가 다루다 보면 빠뜨리는 청구취지가 생기기 쉽습니다. 상가명도소송은 ‘상가 임대차에 익숙한 변호사가 직접 진행하는가’가 결과의 속도와 회수액을 가릅니다.

전화상담 전, 5분이면 끝나는 자가점검

이 자료들이 모두 갖춰져 있어야 한다는 뜻은 아닙니다. 일부만 있어도 충분히 1차 진단이 가능합니다. 자료가 부족한 경우에는 지금 시점에서 어떤 증거부터 확보해야 하는지를 먼저 안내해 드립니다.

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절차·비용·실제 사례 흐름을 한 번에 정리해 보내드립니다.

자주 묻는 질문 한 번에 정리