‘피고는 원고에게 부동산을 인도하라’라는 판결문을 받았다고 해서 임대인이 직접 짐을 빼낼 수는 없습니다. 우리나라 민사집행법은 사인이 직접 강제력을 행사하는 것을 금지하고 있기 때문입니다. 점유자가 자진해서 나가지 않을 때 부동산을 돌려받으려면, 반드시 법원 집행관의 손을 거치는 명도소송집행절차를 새로 시작해야 합니다.

실무에서 임대인들이 가장 자주 놓치는 지점은 두 가지입니다. 첫째, 판결문이 곧 집행권원이 되려면 집행문 부여가 필요하다는 점. 둘째, 강제집행은 신청만 하면 끝나는 절차가 아니라 계고집행 → 본집행이라는 두 단계를 통과해야 한다는 점입니다.

임대인이 가장 먼저 해야 할 일은 현재 사건이 어느 지점에 있는지 정확히 진단하는 일입니다. 임대차 해지 통지가 적법하게 갔는지, 차임 연체 회차는 충분한지, 점유자가 누구인지가 분명해야 다음 단계가 매끄럽게 굴러갑니다.

판결문을 이미 받은 상태라면, 집행문 부여 → 강제집행 신청 → 계고집행 → 속행 신청의 순서대로 명도소송집행절차를 즉시 가동해야 합니다. 시간을 끌수록 월세 손실, 관리비, 보관비용이 누적되기 때문입니다.

아직 소송 전이라면, 내용증명과 점유이전금지가처분으로 사전 안전장치부터 마련하는 것이 정석입니다. 가처분이 들어가야 명도소송집행절차 단계에서 점유자가 바뀌는 사고를 막을 수 있습니다.