무단점유자 퇴거, 자물쇠 바꾸면 안 되는 이유와 합법 절차 4단계
법도명도
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무단점유자 퇴거,
자물쇠를 바꾸면 안 됩니다
계약이 끝났는데도 버티는 사람, 권원 없이 들어와 있는 사람. 내 건물인데 왜 마음대로 내보낼 수 없을까요? 무단점유자 퇴거는 임대인이 직접 실력을 행사하는 방식이 아니라 법이 정한 절차로만 가능합니다.
이런 상황이라면, 이 글이 답이 됩니다
- 계약이 끝났는데도 점유자가 나가지 않고 그대로 머물러 있다
- 계약한 적도 없는 사람이 내 건물이나 토지를 차지하고 있다
- 답답해서 자물쇠를 바꾸거나 짐을 빼도 되는지 고민 중이다
무단점유자 퇴거는 어떻게 해야 하나요?
+ 집행관
법원의 판결(집행권원)을 먼저 받고, 그 판결을 근거로 법원 소속 집행관을 통해 점유를 회수하는 것이 유일한 길입니다. 소유자라 하더라도 스스로 문을 열고 짐을 치우는 방식은 허용되지 않습니다.
많은 임대인이 이 지점에서 억울해합니다. 등기부에 내 이름이 적혀 있고 계약도 끝났는데 정작 할 수 있는 일이 없어 보이기 때문입니다. 그러나 우리 법질서는 권리자가 스스로 실력을 행사해 권리를 실현하는 것을 원칙적으로 금지합니다. 이를 자력구제 금지 원칙이라고 합니다.
그래서 무단점유자 퇴거의 실제 경로는 이렇게 정리됩니다. ①내용증명으로 점유 권원이 없음을 통지하고 ②점유이전금지가처분으로 점유가 제3자에게 넘어가는 것을 막은 뒤 ③명도소송으로 판결을 받고 ④그래도 나가지 않으면 강제집행으로 마무리합니다. 돌아가는 길처럼 보이지만 임대인이 불리해질 여지가 없는 가장 확실한 길입니다.
핵심은 순서입니다. 먼저 판결, 그다음 집행. 이 순서를 지키면 임대인은 끝까지 정당한 권리자의 자리에 서 있게 되지만, 순서를 건너뛰는 순간 임대인이 오히려 해명해야 하는 입장으로 뒤바뀔 수 있습니다.
임대인이 직접 하면 위험해지는 3가지
현장에서 가장 많이 벌어지는 실수입니다. 셋 다 상대에게 반격의 빌미를 주고 사건을 복잡하게 만듭니다.
자물쇠 교체·출입 차단
가장 흔하면서 가장 위험한 대응입니다. 점유자를 밀어내는 실력 행사에 해당해, 이후 절차에서 임대인이 설명해야 할 짐만 늘어납니다.
짐 임의 반출·폐기
창고에 잘 보관해 두어도 마찬가지입니다. 동의 없이 옮기는 행위 자체가 문제가 되고, 물건 가액을 두고 새 분쟁이 생깁니다.
단전·단수·영업 방해
전기와 물을 끊어 압박하는 방식도 안 됩니다. 특히 상가는 영업 손해가 발생해 임대인이 배상 문제에 휘말릴 수 있습니다.
셋의 공통점은 판결 없이 결과를 먼저 만들어 버린다는 점입니다. 상대가 아무리 잘못했더라도 절차를 건너뛴 쪽은 그 사실만으로 불리해지고, 사안에 따라 손해배상이나 형사 문제로 번질 수도 있습니다.
이미 자물쇠를 바꿨거나 짐을 옮긴 상태라면 다음 대응이 더 중요합니다. 어떤 순서로 풀어야 할지 무료 전화상담에서 안내받으실 수 있습니다.
02-591-5657현장에서 자주 듣는 세 마디
소유권이 있다는 사실과 그 권리를 스스로 실현할 수 있는지는 다른 문제입니다. 소유자는 점유를 돌려달라고 청구할 권리가 있을 뿐, 직접 힘으로 회수할 권한까지 갖지는 않습니다. 그 청구를 실현해 주는 곳이 법원이고, 실제로 집행하는 사람이 집행관입니다.
보관을 잘했는지는 그다음 문제입니다. 동의 없이 옮긴 행위 자체가 쟁점이 되고, 이후 “없어진 물건이 있다”는 주장이 뒤따르는 경우가 많습니다. 강제집행 절차를 밟으면 반출과 보관이 법원 관리 아래 기록으로 남습니다.
계약 관계가 없는 무권원 점유자라도 절차는 같습니다. 오히려 계약서가 없으면 “정당하게 들어와 있다”는 상대방의 주장이 뒤늦게 튀어나오는 일이 잦습니다. 판결로 점유 권원 없음을 확정해 두어야 집행이 깔끔하게 끝납니다.
무단점유자 퇴거, 실제 진행 순서
네 단계는 순서를 바꾸거나 건너뛰지 않는 것이 좋습니다. 특히 2단계를 생략했다가 승소하고도 다시 시작하는 사례가 실무에서 반복됩니다.
명도 내용증명 발송 선임 시 0원
점유할 권원이 없다는 사실, 언제까지 비워야 하는지, 응하지 않으면 어떤 절차로 이어지는지를 문서로 남깁니다. 이 단계에서 자진 퇴거하는 경우도 적지 않고, 무시하더라도 임대인이 정당하게 요구했다는 증거가 남습니다. 내용증명만 단독 의뢰하면 20만원이며, 명도소송을 선임하시면 별도 비용 없이 포함됩니다.
점유이전금지가처분 건너뛰면 위험 선임 시 0원
소송 중 점유자가 다른 사람에게 자리를 넘겨 버리면 어렵게 받은 판결이 새 점유자에게는 미치지 못해 처음부터 다시 해야 할 수 있습니다. 이를 막는 장치입니다. 인지대는 전자소송 할인을 감안해 통상 9,000원 수준이며, 결정 후 14일 안에 집행하지 않으면 효력을 잃는다는 점을 반드시 챙겨야 합니다.
명도소송(건물인도청구) 제기
점유자에게 건물을 인도하라는 판결을 구하는 본안 소송입니다. 이때 무단으로 사용한 기간의 차임 상당 부당이득도 함께 청구해 두는 것이 일반적입니다. 소장 접수 후 재판부 배정이 이루어지고 필요하면 그 이후 보정명령이 나옵니다. 청구취지를 정확히 쓰지 않으면 승소하고도 집행이 막힐 수 있습니다.
부동산 인도 강제집행
판결이 확정되고도 나가지 않으면 법원 소속 집행관이 직접 짐을 강제로 반출하는 방식으로 점유를 회수합니다. 신청부터 본 집행까지 통상 약 3개월이 걸리며 그 사이 예고(계고) 절차가 진행됩니다. 법도에서는 집행 현장에 전문가가 동행합니다. 강제집행은 별도 계약입니다.
무단점유자 퇴거 비용은 얼마인가요?
아래는 법도 명도소송센터 기준이며, 사건 난이도와 증거 상태에 따라 달라질 수 있어 무료 전화상담에서 투명하게 안내해 드립니다.
절차를 아는 곳에 맡겨야 시간이 줄어듭니다
무단점유 사건은 상대의 대응에 따라 전략이 달라집니다. 갑자기 다른 사람을 들여보내거나 뒤늦게 다른 권리를 주장하기도 합니다. 이런 변수를 차단하려면 가처분과 본안, 집행을 하나의 흐름으로 설계할 수 있어야 합니다. 법도 명도소송센터는 방문 없이 전화만으로 선임이 가능하고 전국 어디서나 동일하게 진행됩니다.
무단점유 대응, 궁금한 점 세 가지
Q무단점유자 퇴거까지 기간은 얼마나 걸리나요?
사건마다 다르지만 흐름은 비슷합니다. 내용증명 발송에 며칠, 점유이전금지가처분은 결정 후 14일 이내 집행이 필요하고, 본안 명도소송은 상대의 대응에 따라 달라집니다. 판결 후에도 나가지 않아 강제집행까지 가면 신청부터 본 집행까지 약 3개월이 더 걸립니다. 정확한 기간은 계약서와 점유 경위를 확인한 뒤 상담에서 안내해 드립니다.
Q그동안 무단으로 쓴 사용료도 받을 수 있나요?
권원 없이 부동산을 사용한 사람은 그 이익을 소유자에게 돌려줄 의무가 있다는 것이 부당이득의 기본 원리입니다. 실무에서는 차임 상당액을 기준으로 산정해 명도소송과 함께 청구하는 경우가 많습니다. 다만 인정 범위와 기간은 개별 사정에 따라 달라질 수 있어 자료를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
Q지방 건물이어도 서울에서 선임할 수 있나요?
가능합니다. 법도 명도소송센터는 방문 없이 전화만으로 선임이 가능하며 전국 사건을 처리합니다. 절차는 ①1차 상담·서류 준비 ②심층 상담 ③선임 계약 ④소송 진행의 네 단계이며, 계약서·등기부 등 기본 자료만 있으면 첫 상담에서 방향을 잡을 수 있습니다.
혼자 판단하지 마세요.
순서만 바로잡아도 빨라집니다.
무단점유자 퇴거를 어디서부터 시작해야 하는지, 가처분이 먼저인지 소송이 먼저인지 전화 한 통으로 정리해 드립니다.
법도 명도소송센터02-591-5657면책 안내
본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성된 글로, 실제와 다를 수 있고 계약 내용·증거 상태·개별 상황에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 관련 법령과 실무 운용도 변경될 수 있습니다. 자세한 내용은 무료 전화상담(02-591-5657) 시 안내해 드립니다.
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