안녕하세요. 법도 명도소송센터입니다.

오늘 임대차 3법이 시행된 이후에 실제 발생한 분쟁에 대해서 설명드리겠습니다.

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임대차 3법은 계약 갱신청구권, 전월세 상한제, 전월세 신고제 등 '주택임대차보호법'과 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률'의 개정을 통해서 시행된 법을 말합니다.

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주택임대차보호법 제6조의 3 제1항에 따라서 임차인이 임대인에게 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만, 임대인은 동법 제6조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 있는데, 이 중 대표적인 사유가 제8호에서 규정하고 있는 "임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"입니다.

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임대차 3법과 관련하여 실제 발생하고 있는 분쟁의 일반적인 전개 상황은 "① 세입자가 갱신 요구권을 행사, ② 임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거부한다고 통지, ③ 세입자의 인도 거부, ④ 임대인의 명도소송 제기"의 순서로 진행되는 경우가 많습니다.

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그럼 임대차 3법 명도소송 사례에 대해서 그 진행과정을 알아보도록 하겠습니다. 주택임대차보호법 제6조의 3(계약 갱신 요구 등)의 개정규정은 2020. 7. 31.부터 시행되고 있습니다. 따라서 이에 대한 대법원 판례는 아직 없습니다.

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<기본 내용>

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부동산 소재지 : 서울

건물의 종류 : 아파트

임대차계약 조건 : 임대차보증금 5억

해지 사유 : 임대차계약 기간 만료

<사건 경위>

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임차인은 임대차계약 기간의 만료일이 다가오자, 임대인에게 계약 갱신 요구권을 행사하였습니다. 임대인은 이 사건 부동산에 실거주를 해야 하는 상황이라서 임차인에게 실거주 목적으로 갱신을 거부한다고 통지하였습니다. 그러나 임차인은 주택임대차보호법이 개정되어 2년을 더 살 권리가 있다면서 계약기간 만료일에 인도를 거부하였습니다. 임대차계약 기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인의 인도 거절로 인하여 임대인은 부득이 관할 법원에 명도소송을 제기하였습니다.

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명도소송 소장을 송달받은 임차인은 소송대리인을 선임하였고, 소송위임장과 답변서를 제출하였습니다. 피고 측 소송대리인은 임차인이 이 사건 임대차계약의 연장을 희망하고 있으며, 계약 갱신청구권이 있기 때문에 임대차계약은 해지되지 않았다고 주장하였습니다.

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원고 측 소송대리인은 임대인이 이 사건 임대차계약의 만료 전에 실거주 목적으로 갱신을 거부한다고 통지하였고, 임차인에게 도달하였기 때문에 이 사건 임대차계약은 기간 만료로 종료가 되었음을 준비서면으로 재차 주장하였습니다.

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현재 진행 중인 사건은 2020년 10월경 명도소송이 제기되어 2021년 3월경 변론종결되었고, 2021년 4월경 판결 선고기일을 앞두고 있습니다. 임대차 3법 관련하여 아직까지는 대법원 판례가 없으므로 위 사건의 귀추가 주목되고 있습니다.

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임대차 3법 관련 명도소송은 여러 가지 상황이 있을 수 있습니다.

상황에 따라 법률해석도 달라지는데요, 자신의 입장에서 궁금한 질문이 있으신 분은 저희 홈페이지를 참고하시면 도움이 될 것입니다. 홈페이지는 네이버에서 법도 명도소송센터를 검색하시면 찾을 수 있습니다. 물론 전화 주셔서 법률상담하셔도 됩니다. 전화상담은 무료입니다.

[실무연구자료]<명도소송 매뉴얼> "손해배상청구"

엄정숙 부동산 전문 변호사님의 저서 <명도소송 매뉴얼>책 속으로 시간입니다. 오늘 297페이지에 있는 손해배상청구에 관한 내용을 발췌합니다. 이 장에서는 손해배상에 대해 구체적으로 다룹니다. <명도소송 매뉴얼>은 현재 시중에 판매 중인 책입니다.

손해배상청구

명도소송을 하면서 돈과 연관된 문제를 논할 때

별도로 금전을 청구하는 소송을 제기하기도 합니다.

그것은 바로 손해배상청구입니다.

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예를 들어, 미지급된 연체 차임을 청구를 할 경우

손해배상청구소송을 동시에 진행합니다.

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명도소송을 진행하는 자는 소송을 통해

건물이나 토지를 '인도'받는 것이 주된 목적이기에

미지급된 차임에 대한 청구를 하려면

추가로 손해배상청구소송을 제기해야 하는 것입니다.

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계약 만료 이후 월세 청구

그렇다면, 계약만료 이후에도 월세 청구가 가능할지?에 대해서

임대인이 임차인에게 나가달라고 요구하고

있는 상황에서 임차인이 계속하여 점유하며

사용. 수익할 경우에도

월세를 청구할 수 있습니다.

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이를 법률적으로는 '부당이득'이라고 합니다.

이때부터 임차인은 계약관계에 의한 임대료 지급의무가 아닌

법률상 원인 없이 이득을 얻고 있는 상태인 것입니다.

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민법

제741조 (부당이득의 내용)

법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.

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<하략>