"안녕하세요! 최근 상가 건물을 매수한 양수인입니다. 그런데 재가 매수한 건물에는 임대료를 3기분 이상 연체한 세입자가 있습니다. 제가 듣기로는 3기분 이상 임대료를 연체 시 임대차 계약 해지 및 명도소송 등을 할 수 있다고 들었는데, 양수인인 저도 그렇게 진행하면 될까요?"

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반갑습니다. 법도 명도소송센터입니다. 한동안 명도소송에 관한 이야기만 해온 터라 양수인을 주제로 한 콘텐츠가 없었기 때문에 양수인이 무엇인가에 대해서 짚고 넘어가겠습니다. 양수인이란 쉽게 말해 건물을 매매해 새로운 건물주가 된 사람을 뜻합니다.

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그리고 양수인이 된 이후에 들어온 새로운 세입자라면 모를까 건물을 매도한 건물주와 계약한 기존 세입자는 양수인과의 관계가 조금은 복잡할 수 있습니다. 오늘 다룰 양수인의 명도소송이 대표적인데요. 전 건물주 때부터 임대료가 연체 되기 시작한 세입자에게 양수인이 명도소송을 진행할 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

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살펴보기 앞서 명도소송이란 무엇인가에 대해 아직 모르시는 분들은 네이버에서 법도 명도소송센터를 검색해 보시길 추천합니다. 홈페이지에는 명도소송의 정의와 절차, 비용 등의 정보가 안내되어 있습니다.

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양수인의 명도소송,

불가능한 경우가 있다!

새로운 건물주가 된 양수인은 당연하게 임대료가 연체된 세입자를 상대로 명도소송이 가능할거라고 생각합니다. 하지만 임대료 차임까지 자동 승계가 되지 않기 때문에 주의가 필요합니다. 이와 관련된 판례가 있는데요[대법원 2008 10. 9. 선고 2008다3022 건물명도].

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요약하면 임대료 연체에 대해 이전 건물자로부터 양수인이 채권양도를 받지 않으면 이전 임대료 연체만으로 계약해지도 할 수 없습니다. 때문에 계약 당시부터 매도인에게 임대료 연체에 대한 채권양도, 양수 계약을 맺고 채권 양도 통지도 완료해야 합니다. 이후 임대료 연체를 한 세입자에게 계약해지 통지를 해야 적법하게 임대차 계약이 종료됩니다.

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이 과정을 거친 후에도 세입자가 건물을 인도하지 않는다면 그때 명도소송을 제기할 수 있습니다.

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결론!

지금까지 양수인은 임대료를 연체한 기존 세입자를 대상으로 명도 소송이 가능한가에 대해 알아보았습니다. 오늘 주제에서 알아두셔야 할 포인트는 매매 계약 당시 매도인에게 임대료 연체에 대한 채권을 양도 받는 양수 계약을 체결해야 하며, 통지까지 마쳐야 합니다.

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하지만 법률적인 정보가 부족한 일반인들은 이러한 부분을 놓치거나 계약을 이미 맺고 난 후 자신이 이부분을 놓치진 않았는지 헷갈려 하시는 경우가 많습니다. 법도 명도소송센터로 전화 주셔서 상세한 상담을 받아보시길 권합니다. 스마트폰에서 아래 이미지를 터치하시면 자동으로 전화 연결을 해드립니다. 물론 전화상담은 무료입니다.

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