아파트를 사고 잔금까지 치렀는데, 이삿날 아침에 가 보니 매도인 가족이 그대로 살고 있습니다. "새 집 공사가 늦어져서 몇 주만 더 있겠다", "잔금 일부가 아직 안 들어왔으니 못 나간다", "팔기는 했지만 당분간 월세로 살기로 하지 않았느냐" 같은 말이 돌아옵니다. 매수인은 이미 대출이 실행되었고 살던 집에서도 나가야 합니다. 이 글은 이런 상황에서 매수인이 집을 판 사람을 상대로 점유를 넘겨받는 매도인 명도소송의 순서를 정리한 것입니다.

핵심은 매수인이 지금 어느 단계에 서 있는지입니다. 잔금을 치르기 전인지, 잔금은 다 냈지만 소유권이전등기가 아직인지, 등기까지 마쳤는지에 따라 쓸 수 있는 청구 근거와 매도인이 내세울 수 있는 항변이 달라집니다. 단계가 다르면 소장의 청구취지와 준비할 증거, 먼저 할 일도 바뀝니다.

매도인 명도소송이란, 집을 판 사람이 왜 피고가 될까요?

명도소송이라고 하면 보통 임대인이 세입자를 상대로 내는 소송을 떠올립니다. 그런데 매매에서도 같은 문제가 생깁니다. 집을 판 매도인이 대금을 받고도 집을 비워 주지 않으면, 매수인은 그 매도인을 피고로 하여 부동산을 넘겨 달라는 소송을 내야 합니다. 이 글에서는 이를 편의상 매도인 명도소송이라고 부릅니다. 상대가 세입자가 아니라 계약 상대방인 매도인이라는 점에서 임대차 명도와 출발점이 다릅니다.

매매의 기본 구조는 민법 제568조에 있습니다. 제1항은 "매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다."라고 정하고, 제2항은 "전항의 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다."라고 정합니다. 권리 이전과 대금 지급이 특별한 약정이나 관습이 없으면 같은 때에 이행되어야 한다는 뜻입니다.

여기서 주의할 점이 하나 있습니다. 제568조의 문언에는 '인도'라는 단어가 직접 나오지 않습니다. 그래서 매도인이 언제까지, 어느 범위까지 집을 비워 주어야 하는지는 계약서의 인도 조항과 특약을 먼저 확인해야 합니다. 매매계약서에는 인도일이나 인도 조건을 따로 적어 두는 경우가 많습니다. 결국 이 소송은 이 조항을 근거로 약속한 날에 집을 넘겨 달라고 요구하는 절차입니다.

계약서에 인도일이 잔금일과 다르게 적혀 있을 수도 있습니다. 매도인이 잔금 뒤 일정 기간 거주를 허락받는 특약을 넣었다면, 그 기간이 끝나기 전에는 곧바로 인도를 요구하기 어려울 수 있습니다. 특약 문구 하나가 소송 시작 시점을 바꾸므로, 상담 전에 계약서 전체와 특약 사항, 중개사무소와 주고받은 문자 메시지까지 모아 두시는 것이 좋습니다.

세 단계로 나누는 이유는 매수인의 법적 지위가 단계마다 달라지기 때문입니다. 잔금 전에는 서로 의무를 이행해야 하는 계약 당사자이고, 잔금 뒤 등기 전에는 대금을 다 낸 채권자이며, 등기 뒤에는 소유자입니다.

잔금 전 단계, 동시이행 구조부터 확인하세요

잔금일 전후로 매도인이 이사를 미루는 경우가 가장 흔합니다. 이 단계에서 먼저 볼 조문은 민법 제536조 제1항입니다. 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 매매는 대표적인 쌍무계약이므로, 매수인이 잔금을 제공하지 않은 채 인도만 요구하면 매도인은 이를 거절할 수 있고, 반대로 매도인이 등기서류나 인도 준비를 갖추지 않은 채 잔금만 요구하면 매수인도 잔금 지급을 거절할 수 있습니다.

여기서 기준은 상대방이 이행을 받았는지가 아니라 이행을 제공했는지입니다. 그래서 잔금 전 단계의 매수인에게 가장 중요한 준비는 잔금을 언제든 지급할 수 있는 상태임을 보여 주는 것입니다. 대출 승인 서류, 잔금 계좌의 잔액, 잔금일에 약속 장소에 나간 기록 같은 자료가 나중에 매도인이 잔금 준비를 문제 삼을 때 매수인을 지켜 줍니다.

제536조 제1항에는 단서도 있습니다. 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니합니다. 계약서에 매도인의 인도일이 잔금일보다 뒤로 정해져 있다면, 잔금일 시점에는 매도인의 인도 의무가 아직 변제기에 이르지 않았을 수 있습니다. 이런 경우 매수인이 아직 집을 안 비웠으니 잔금을 못 내겠다고 버티면 오히려 매수인이 이행지체에 빠질 위험이 있습니다.

매도인이 갑자기 계약을 없던 일로 하자며 계약금의 배액을 돌려주겠다고 나오는 경우도 있습니다. 민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시 계약금 등의 명목으로 금전 등을 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다는 취지로 정합니다. 매수인이 이미 중도금을 냈거나 잔금 지급 절차에 들어간 사정이 이행에 착수한 것으로 평가될 수 있는지가 쟁점이 되는데, 이는 구체적 사실관계에 따라 판단이 갈리므로 단정하지 말고 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다.

매도인이 잔금일이 지나도록 등기서류와 집을 넘기지 않는다면 이행을 최고하고 계약을 해제하는 길도 있습니다. 민법 제544조는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 정하고, 단서에서 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다고 정합니다. 다만 잔금 전 단계에서는 매수인 자신도 잔금을 제공했다는 사정을 갖춰 두어야 다툼이 줄어듭니다.

잔금은 냈는데 등기 전이라면 무엇으로 청구하나요?

잔금을 모두 치렀다면 매수인은 자기 몫의 의무를 다한 셈입니다. 그런데 이 시점에도 소유권이 자동으로 넘어오지는 않습니다. 민법 제186조는 "부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다."라고 정합니다. 매매는 법률행위이므로, 매수인 명의로 이전등기가 되기 전까지 법률상 소유자는 여전히 매도인입니다.

그래서 등기 전 매수인은 소유자로서 하는 청구, 즉 소유물반환청구를 쓰기 어렵습니다. 이 단계의 중심 근거는 매매계약에 따라 매도인이 부담하는 인도 의무입니다. 매수인이 잔금을 이미 지급했다면 매도인이 동시이행을 이유로 인도를 거절할 근거는 크게 줄어들고, 매수인은 계약서의 인도 조항을 들어 부동산을 넘겨 달라고 청구할 수 있습니다.

이 단계에서 꼭 확인할 것이 등기서류의 행방입니다. 매도인이 잔금을 받으면서 등기서류는 이미 넘겼고 이사만 미루는 상황이라면, 매수인은 먼저 이전등기를 마치는 것이 유리합니다. 등기를 마치면 소유권에 근거한 청구까지 쓸 수 있고, 매도인이 집을 다시 처분하는 위험도 줄어듭니다.

반대로 매도인이 잔금만 받고 등기서류까지 넘기지 않는 경우라면 문제가 더 커집니다. 이때는 소유권이전등기청구와 인도청구를 하나의 소장에 함께 담는 설계를 검토하게 됩니다. 그사이 매도인이 집을 다른 사람에게 넘기거나 다른 사람을 들여 점유를 바꾸는 일을 막으려면 소송 전에 다툼의 대상에 관한 가처분을 먼저 검토해야 합니다.

아래 표는 세 단계의 근거와 매도인이 흔히 내세우는 말, 먼저 할 일을 비교한 것입니다. 실제 사건은 단계가 걸쳐 있는 경우도 많으니 출발점을 잡는 지도로 활용하시면 됩니다.

표에서 보듯 단계가 뒤로 갈수록 매수인의 근거는 두터워지고 매도인의 항변은 좁아집니다. 그래서 잔금과 등기는 가능한 한 빨리 마무리해 두는 것이 이후 소송 전체를 단순하게 만드는 지름길입니다.

이전등기를 마친 뒤, 소유물반환청구와 계약상 인도청구를 함께

등기까지 마쳤다면 매수인은 법률상 소유자입니다. 민법 제213조는 "소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다."라고 정합니다. 매도인은 이제 남의 집을 점유하고 있는 사람이 되었으므로, 매수인은 소유권에 근거해 집을 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.

동시에 매매계약에 따른 인도청구도 그대로 살아 있습니다. 실무에서는 두 근거를 함께 주장하는 경우가 많습니다. 계약상 청구는 인도일 약정과 지연 손해를 연결하기 좋고, 소유권에 근거한 청구는 매도인이 계약 내용을 다투더라도 등기라는 객관적 사실에서 출발할 수 있다는 장점이 있습니다.

이 단계에서 결과를 가르는 것은 제213조 단서, 즉 매도인에게 점유할 권리가 있는지입니다. 매도인이 흔히 내세우는 말 세 가지를 차례로 보겠습니다.

결국 등기 뒤 단계의 소송은 매도인에게 점유할 권리가 있는가를 둘러싼 다툼으로 좁혀집니다. 매수인은 매매계약서, 잔금 영수증이나 이체 내역, 등기사항증명서, 매도인과의 연락 기록을 준비하고, 혹시 거주를 허락한 사실이 있다면 그 조건이 무엇이었는지 날짜와 함께 정리해 두어야 합니다.

지연 손해와 위약금 특약, 무엇을 근거로 청구하나

매도인이 인도를 미루는 동안 매수인은 다른 곳에 머물 비용, 짐 보관 비용, 이중 이사 비용 같은 손해를 입습니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고, 단서에서 채무자의 고의나 과실 없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 매도인이 개인 사정으로 이사를 미루는 경우라면 이 조문에 따라 지연으로 생긴 손해를 청구할 근거가 생깁니다.

실제 손해를 하나하나 증명하기는 쉽지 않아, 계약서에 인도 지연 위약금 조항을 넣어 두는 경우가 많습니다. 민법 제398조 제1항은 "당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다."라고 정하고, 제4항은 "위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다."라고 정합니다. 이 경우 실제 손해액을 일일이 증명하는 부담을 덜 수 있다는 점이 장점이지만, 조문은 "추정한다"고 정할 뿐이라 조항의 성격은 계약 문구에 따라 달리 해석될 여지가 있습니다.

두 가지를 기억해 두세요. 첫째, 제398조 제2항은 "손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다."라고 정하므로, 약정액이 그대로 인정된다고 장담할 수는 없습니다. 둘째, 제398조 제3항은 "손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다."라고 정합니다. 매도인이 위약금을 물면 되는 것 아니냐고 말하더라도, 매수인은 위약금과 별개로 집을 넘기라는 이행 청구를 계속할 수 있다는 뜻입니다.

위약금 조항이 없는 계약이라면 제390조로 돌아가 실제 손해를 증명해야 합니다. 임시 거처와 짐 보관 영수증, 이사 일정 변경 기록 등을 날짜순으로 모아 두면 손해와 지연의 연결을 설명하기 쉽습니다. 어떤 항목까지 손해로 인정될지는 사안마다 다릅니다.

해제할까, 인도를 받을까, 매수인이 고르는 기준

해제는 민법 제544조의 요건, 즉 상당한 기간을 정한 이행 최고와 그 기간 내 불이행이 갖춰지면 할 수 있고, 매도인이 미리 이행하지 아니할 의사를 표시했다면 최고 없이도 할 수 있습니다. 그러나 해제가 매수인에게 늘 유리한 선택은 아닙니다.

민법 제548조 제1항은 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다고 정하고, 단서에서 제삼자의 권리를 해하지 못한다고 정합니다. 제2항은 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다고 정합니다. 잔금까지 다 내고 등기까지 마친 매수인이 해제를 하면, 매도인으로부터 대금을 돌려받는 대신 매수인도 등기를 되돌려야 하고, 이미 실행한 대출과 납부한 세금, 새로 구할 집 문제까지 한꺼번에 꼬입니다.

그래서 잔금을 다 낸 매수인에게는 보통 인도청구가 더 현실적입니다. 대금과 등기가 오간 상태에서 모든 것을 되돌리기보다 매도인을 내보내는 쪽이 비용과 시간 면에서 나은 경우가 많기 때문입니다. 반대로 잔금 전이고 매도인이 처음부터 매매를 이행하지 않겠다는 뜻을 분명히 한 경우라면, 해제와 손해배상으로 정리하고 다른 집을 찾는 편이 나을 수도 있습니다.

어느 쪽이든 내용증명은 신중하게 써야 합니다. 최고 문구, 인도 기한, 위약금 언급 여부에 따라 그 문서가 해제의 앞 단계가 되기도 하고 인도청구의 증거가 되기도 합니다. 목적을 먼저 정하고 문구를 맞추는 것이 순서입니다.

소송에서 집행까지, 매도인 명도소송의 실제 순서

큰 흐름은 임대차 명도와 비슷합니다. 내용증명으로 인도를 요구하고, 점유이전금지가처분으로 상대를 고정한 뒤, 소송으로 판결을 받고, 마지막으로 강제집행을 합니다. 다만 각 단계에 매매 특유의 점검 사항이 끼어든다는 점이 다릅니다.

1내용증명으로 인도 기한과 근거를 정리

계약서의 인도 조항, 잔금 지급일과 지급 사실, 등기 여부, 위약금 조항을 적고 인도 기한을 분명히 제시합니다. 해제를 염두에 둔다면 상당한 기간을 정한 이행 최고의 형식을 갖추고, 인도를 원한다면 기한과 함께 지연 손해를 청구하겠다는 뜻을 밝히는 식으로 목적에 맞게 씁니다.

2점유이전금지가처분으로 상대를 고정

소송 중에 매도인이 친척이나 다른 사람을 들여 점유를 넘기면 판결을 받아도 집행이 꼬일 수 있습니다. 민사집행법 제300조 제1항은 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정합니다. 매도인이 세를 놓으려 한다는 이야기가 들리면 가처분을 먼저 검토합니다.

3단계에 맞춘 청구취지로 소 제기

등기 전이면 인도청구와 소유권이전등기청구를, 등기 뒤면 소유권과 계약에 근거한 인도청구를 담고, 지연 손해나 위약금을 함께 청구합니다. 매도인 외에 함께 사는 가족이나 일부를 빌려 쓰는 사람이 있는지 확인해 피고 범위를 정합니다. 판결에 이름이 오르지 않은 사람에게는 집행이 막힐 수 있기 때문입니다.

4판결과 집행 준비

판결이 확정되거나 가집행의 선고가 붙어 있으면 집행문을 받아 강제집행을 신청합니다. 민사집행법 제39조 제1항은 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 만약 판결이 남은 대금 지급과 상환으로 인도하라는 형태로 나왔다면, 같은 법 제41조 제1항에 따라 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있다는 점도 기억해야 합니다.

5집행관에 의한 인도집행

집행은 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다. 민사집행법 제258조 제1항은 채무자가 부동산을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, 제2항은 그 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다. 집 안에 남은 매도인의 살림처럼 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 같은 조 제3항에 따라 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다. 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것으로 안내드리고 있습니다.

비용의 기본 구조는 아래와 같습니다. 선임하시면 가처분과 내용증명은 별도 비용이 없고 법원 실비만 듭니다.

법도 명도소송센터는 『명도소송 매뉴얼』의 저자인 엄정숙 변호사가 사건을 직접 진행합니다. 명도 사건 800건 이상, 점유이전금지가처분 600건 이상을 수행했고, 부동산·민사 전문 변호사이자 공인중개사로서 매매계약서의 특약 문구까지 함께 읽어 드립니다. 방문 없이 전화로도 선임할 수 있어 전국 사건을 맡고 있습니다. 매매계약서와 등기사항증명서를 준비해 02-591-5657로 연락 주시면 지금 어느 단계인지부터 함께 정리해 드립니다.

매도인 명도소송, 자주 묻는 질문