어느 날 상가 뒤편 공터에 샌드위치패널 창고가 서 있고, 2층 사무실 안에는 없던 가벽이 세워져 공간이 셋으로 나뉘어 있습니다. 단독주택 마당에는 목재 데크와 지붕이 덧대어져 있습니다. 임대인이 동의한 적 없는 공사를 세입자가 혼자 해 놓은 장면입니다. 이런 상황에서 많은 건물주가 "이건 당장 해지 사유"라고 생각하거나, 반대로 "나갈 때 알아서 치우겠지" 하고 넘어갑니다. 두 판단 모두 중간 단계를 건너뛴 것이라 나중에 소송과 집행에서 발목을 잡기 쉽습니다.

임차인 무단 증축 명도 사건은 일반적인 차임 연체 명도와 달리 질문이 네 겹으로 겹쳐 있습니다. 무단 증축이 계약을 끝낼 사유가 되는지, 임차인이 어디까지 원래대로 돌려놓아야 하는지, 덧붙인 구조물이 소유자의 것이 되었는지와 임차인이 사 가라고 요구할 수 있는지, 판결 뒤 인도 집행과 철거 집행을 어떻게 연결할지입니다.

이 글은 이 네 질문을 '해지 사유 판단 → 원상회복 범위 → 부합·부속물매수청구 → 철거 집행' 순서로 나눠 봅니다. 앞 단계의 결론이 뒤 단계의 청구 구성을 바꾸기 때문에 순서가 중요합니다.

임차인 무단 증축 명도, 증축만으로 계약을 바로 해지할 수 있을까요?

출발점은 임차인이 지는 용법 준수 의무입니다. 민법 제654조는 제610조 제1항과 제615조부터 제617조까지의 규정을 임대차에 준용한다고 정하고, 제610조 제1항은 차주는 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용, 수익하여야 한다고 규정합니다. 그래서 임차인도 계약에서 정한 용도와 건물의 성질에 맞게 써야 할 의무를 지고, 임대인 몰래 벽을 세우거나 건물 바깥에 구조물을 덧붙이는 일은 이 의무를 어긴 것인지가 문제 됩니다.

여기서 자주 생기는 오해가 있습니다. 사용대차 조문인 제610조는 제3항에서 차주가 용법을 위반하면 대주가 계약을 해지할 수 있다고 정하고 있는데, 이것을 임대차에도 그대로 적용해 "용법 위반이니 바로 해지"라고 쓰는 경우입니다. 그러나 제654조가 제610조 가운데 임대차에 준용하는 것은 제610조 제1항뿐입니다. 제3항의 해지권은 임대차에 준용되지 않으므로, 내용증명이나 소장에 해지 근거로 제610조 제3항을 적으면 출발부터 근거가 흔들립니다.

그렇다면 무단 증축을 이유로 한 해지는 어떻게 판단될까요. 임차인의 의무 위반을 이유로 계약을 끝낼 수 있는지는 채무불이행에 관한 일반 법리에 따라 따져지게 됩니다. 공사의 규모, 원상회복이 쉬운지, 구조나 안전에 영향을 주는지, 시정 요구에도 그대로 두었는지 같은 사정이 종합적으로 고려되는 경우가 많습니다. 따라서 해지가 받아들여질지는 사안에 따라 다르고, 칸막이 하나를 세운 사건과 건물 외벽을 터서 가건물을 붙인 사건의 결론이 같다고 볼 수는 없습니다.

해지를 선택했다면 의사표시 방식도 신중해야 합니다. 민법 제543조는 계약 또는 법률의 규정에 의하여 해지권이 있는 때에는 그 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 그 의사표시는 철회하지 못한다고 정합니다. 해지 통지를 한 번 보내면 임대인 마음대로 철회할 수 없다는 뜻이므로, 먼저 기한을 정해 원상복구를 요구하는 시정 요구를 보내고, 그 기한을 넘겨도 공사가 그대로일 때 해지 의사를 밝히는 두 단계 구성이 분쟁에서 설득력을 높이는 경우가 많습니다.

해지가 인정될지 불확실하다면 계약 만료 시점을 활용하는 경로를 함께 봐야 합니다. 이때 꼭 구분해야 하는 것이 '해지 사유'와 '갱신거절 사유'입니다. 아래 비교는 두 경로가 어떤 조문 위에 서 있는지, 언제 쓰는지를 나란히 놓은 것입니다.

상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인의 갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 하면서 단서로 거절할 수 있는 경우를 열거합니다. 그중 제5호는 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우이고, 제8호는 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우입니다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항도 제5호와 제9호에서 같은 취지의 사유를 두고 있습니다. 무단 증축이 '파손'에 해당하는지는 기존 벽체를 헐었는지, 구조를 손상했는지 같은 공사 내용에 따라 다투어질 수 있고, 경과실로 생긴 손상까지 제5호에 들어가는 것은 아닙니다. 제8호나 주택의 제9호도 '현저히' 위반했는지, '중대한' 사유인지가 핵심이라 공사 사실만으로 당연히 해당한다고 단정하기는 어렵습니다.

정리하면, 이 사유들은 계약 기간 중에 계약을 끝내는 근거가 아니라 만기 무렵 임차인이 갱신을 요구할 때 임대인이 거절할 수 있는 근거입니다. 둘을 섞어 "상가법 제10조 제1항 제5호에 따라 계약을 해지한다"라고 쓰면 법리 구조가 어긋납니다. 계약 기간이 많이 남았고 공사가 중대하면 경로 A를, 만기가 가깝거나 위반 정도가 애매하면 경로 B를 중심에 두는 것이 보통입니다.

원상회복 범위, 덧붙인 구조물은 어디까지 걷어 내야 하나

계약이 끝났다면 다음 질문은 임차인이 무엇을 돌려놓아야 하느냐입니다. 민법 제654조가 준용하는 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다고 정하고, 이어서 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 규정합니다.

이 조문에서 꼭 구분해야 할 점이 있습니다. 앞 문장의 '원상에 회복하여야 한다'는 임차인의 의무이고, 뒤 문장의 '철거할 수 있다'는 임차인의 권리입니다. 뒤 문장은 임차인이 자기가 단 물건을 떼어 갈 수 있다는 의미일 뿐, 임대인이 철거를 요구할 근거 조항으로 읽는 것은 정확하지 않습니다. 그래서 임대인이 가벽이나 가건물의 철거를 구할 때는 원상회복 의무를 근거로 청구를 세우는 것이 기본입니다.

원상회복에서 다툼이 가장 많은 부분은 '원상'이 무엇이냐입니다. 보통은 이 임차인이 임차할 당시의 상태를 기준으로 보는 경우가 많아 계약 당시의 사진, 도면, 공사 동의서가 있는지가 승부를 가르고, 이전 임차인이 해 둔 시설을 넘겨받은 경우라면 그 부분은 따로 다투어질 수 있습니다. 공사 시점을 정리해 두지 않으면 임차인이 "처음부터 있던 시설"이라고 주장할 여지가 생깁니다.

계약서의 원상복구 특약도 반드시 확인합니다. "임차인은 계약 종료 시 자신이 설치한 시설물을 철거하고 원상복구한다" 같은 문구가 있다면 원상회복의 범위를 정하는 중요한 자료가 됩니다. 다만 특약의 효력과 범위는 문언과 체결 경위에 따라 해석되므로, 특약이 있다는 사실만으로 모든 구조물 철거가 당연히 인정된다고 단정할 수는 없습니다. 특약이 없더라도 제615조의 원상회복 의무는 그대로 적용됩니다.

임차인이 끝내 원상회복을 하지 않아 임대인이 직접 비용을 들이게 되면 손해배상의 문제로 이어집니다. 민법 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있고, 다만 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 여기에 기간 문제가 겹칩니다. 제654조가 준용하는 제617조는 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인하여 생긴 손해배상의 청구는 대주가 물건의 반환을 받은 날로부터 6월내에 하여야 한다고 정합니다. 무단 증축처럼 용법 위반으로 생긴 손해라면 이 기간이 문제 될 수 있으므로, 건물을 돌려받은 날부터 6개월 안에 청구를 마치는 일정으로 움직이는 것이 안전합니다.

세 유형은 같은 '무단 증축'이라도 해지 사유로서의 무게와 원상회복의 난이도가 다르고, 구조물이 크고 단단히 고정될수록 소장 단계에서 철거 청구를 분리해 적어 두는 일이 중요해집니다.

부합과 부속물매수청구, 증축물은 이제 누구의 것인가

세 번째 단계는 덧붙인 구조물의 소유 관계입니다. 민법 제256조는 부동산의 소유자는 그 부동산에 부합한 물건의 소유권을 취득한다고 정하면서, 그러나 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다. 증축물이 기존 건물에 붙어 독립된 건물로 볼 수 없을 정도로 일체가 되었다면 부합이 문제 되고, 단서에 해당하면 부속시킨 사람의 소유로 남을 여지가 있습니다. 다만 기존 건물과 따로 떼어 볼 수 없을 만큼 일체가 된 부분까지 단서로 부속시킨 사람의 소유가 유지되는지는 구조물의 독립성 정도에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다.

무단 증축 사건에서 이 조문이 까다로운 이유는 결론이 양쪽으로 갈릴 수 있기 때문입니다. 임대인 입장에서는 동의 없이 한 공사이니 '권원에 의하여 부속된 것'이 아니라고 주장할 수 있고, 임차인은 임대차 계약 자체가 건물을 쓸 권원이었다고 맞설 수 있습니다. 부합이 인정되면 자기 소유가 된 부분의 철거를 임차인에게 구하는 구성이 어떻게 평가되는지도 따져 봐야 합니다. 무단 증축물이 부합물인지, 부합물이라도 원상회복으로 철거를 구할 수 있는지는 구조물의 독립성, 공사 경위, 계약 내용에 따라 판단이 달라지는 영역이라 하나의 답으로 단정하기 어렵습니다.

다음은 임차인 측에서 가장 자주 나오는 주장인 부속물매수청구입니다. 민법 제646조 제1항은 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다고 정하고, 제2항은 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 같다고 정합니다. 요건을 나눠 보면 건물 기타 공작물의 임차인일 것, 사용의 편익을 위한 것일 것, 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건일 것, 임대차가 종료했을 것입니다.

무단 증축은 말 그대로 임대인의 동의 없이 한 공사이므로, 조문이 정한 '임대인의 동의' 요건부터 갖추지 못한 셈이 됩니다. 따라서 매수청구가 받아들여지기 어려운 방향으로 판단될 여지가 큽니다. 다만 임차인은 공사 당시 임대인이 알고도 말리지 않았다며 묵시적으로 동의했다고 주장하는 경우가 많고, 그 주장이 받아들여질지는 공사를 알게 된 시점, 이의를 제기했는지, 그 뒤 차임을 받으며 어떤 태도를 보였는지 같은 사정에 따라 달라집니다. 공사를 알게 된 즉시 서면으로 이의를 남겨 두는 것이 중요한 이유입니다.

민법 제652조는 제646조 등의 규정에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 그래서 계약서에 '부속물매수청구를 하지 않는다'는 문구가 있더라도 그 특약의 효력이 다투어질 수 있습니다. 하지만 무단 증축 사건에서는 그 전에 동의 요건 자체가 문제 되므로, 특약의 효력보다 '동의가 있었는가'를 먼저 정리하는 것이 순서입니다. 구조물별 쟁점은 아래 표와 같습니다.

원상회복 근거와 매수청구 요건은 구조물 종류와 상관없이 같은 조문으로 판단하지만, 해지 사유의 무게와 부합 쟁점, 집행 방식은 구조물마다 달라집니다.

세입자의 말, 조문으로 다시 읽기

명도 판결과 철거 집행은 어떻게 이어지나요?

무단 증축 사건의 마지막 관문은 집행입니다. 먼저 판결 주문의 모양을 설계해야 합니다. 일반적으로는 건물 인도, 증축 구조물 철거(원상회복), 계약 종료 뒤 인도 완료일까지의 차임 상당액 지급을 나눠 청구합니다. 철거 대상은 "건물 뒤편에 설치한 샌드위치패널 구조물"처럼 말로만 적지 말고, 도면에 위치와 면적을 표시하고 재질과 구조를 특정해 별지로 붙이는 것이 좋습니다. 대상이 특정되지 않으면 판결을 받고도 집행 현장에서 범위 다툼이 생길 수 있습니다.

인도 부분은 민사집행법 제258조로 집행합니다. 같은 조 제1항은 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, 제2항은 그 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다. 건물 안에 남은 짐처럼 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 제3항에 따라 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다. 짐 반출은 임대인이 직접 하는 것이 아니라 법원 소속 집행관에 의하여 이루어집니다.

채무자가 현장에 없을 때의 처리도 조문에 정해져 있습니다. 제258조 제4항은 채무자가 없는 때에는 집행관은 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 한다고 하고, 제5항은 그런 사람도 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 한다고 정합니다. 제6항은 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 동산에 대한 강제집행의 매각절차에 관한 규정에 따라 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 한다고 규정합니다.

문제는 건물 외벽이나 땅에 고정된 구조물입니다. 인도 집행은 점유를 옮기는 절차이므로 고정된 구조물을 헐어 내는 일까지 당연히 포함된다고 보기 어렵다는 전제에서 움직이는 것이 안전합니다. 구조물 철거는 철거 의무를 명한 판결을 근거로 대체집행을 신청합니다. 민법 제389조 제2항 후단은 채무가 채무자의 일신에 전속하지 아니한 작위를 목적으로 한 때에는 채무자의 비용으로 제삼자에게 이를 하게 할 것을 법원에 청구할 수 있다고 정하고, 민사집행법 제260조 제1항은 이 경우 제1심 법원은 채권자의 신청에 따라 민법의 규정에 의한 결정을 하여야 한다고 규정합니다.

비용에 관해서는 민사집행법 제260조 제2항이 채권자는 그 행위에 필요한 비용을 미리 지급할 것을 채무자에게 명하는 결정을 신청할 수 있다고 정하고, 다만 뒷날 그 초과비용을 청구할 권리는 영향을 받지 아니한다고 정합니다. 제3항은 이 신청들에 관한 재판에 대하여 즉시항고를 할 수 있다고 정합니다. 다만 실제 회수 가능성은 임차인의 재산 상태에 달려 있어 보증금 정산과 함께 계획을 세웁니다.

1. 시정 요구 내용증명공사 사실, 동의하지 않았다는 점, 원상복구 기한을 적어 보냅니다. 해지 통지와는 문구를 분리합니다.
2. 점유이전금지가처분소 제기 전에 점유가 바뀌지 않도록 막습니다. 증축 공간을 제3자에게 빌려주는 일을 대비합니다.
3. 명도·철거 소송인도, 구조물 철거(원상회복), 차임 상당액을 나눠 청구하고 구조물을 도면으로 특정합니다.
4. 인도 집행 + 대체집행인도는 민사집행법 제258조, 구조물 철거는 제260조 대체집행으로 각각 진행합니다.
5. 손해 정산반환받은 날부터 6개월 기간을 의식하며 보증금 공제와 손해배상을 정리합니다.

두 번째 단계의 점유이전금지가처분은 민사집행법 제300조 제1항이 근거입니다. 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다고 정하고 있습니다. 증축 사건에서는 임차인이 덧붙인 공간을 다른 사람에게 빌려주거나 영업 주체를 바꾸는 일이 생기기 쉬워, 소송 도중 점유자가 바뀌어 피고를 다시 정해야 하는 상황을 막는 의미가 큽니다.

강제집행은 판결과 별도로 신청하는 절차이고, 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸리는 것이 보통입니다. 인도 집행과 대체집행의 선후는 구조물 규모와 비용 예납 여부에 따라 달라지므로 판결 전부터 순서를 짜 둡니다.

위반건축물 통지와 손해, 임대인이 따로 챙길 것

무단 증축은 임대차 분쟁에 그치지 않고 행정 문제로 번지기도 합니다. 허가나 신고 없이 덧붙인 구조물은 건축 관련 법령상 위반건축물로 다루어질 수 있고, 행정청이 시정을 요구하거나 이행강제금 같은 조치를 검토하는 과정에서 건물 소유자인 임대인에게 통지가 오는 경우가 있습니다. 누가 행정상 책임의 상대방이 되는지는 법령과 사안에 따라 다르므로, 통지를 받으면 기한과 요구 내용을 정확히 확인하고 임차인이 공사했다는 자료를 함께 제출할 수 있도록 준비합니다.

행정 통지서는 공사가 허가 없이 이루어졌다는 사정을 보여 주는 자료도 됩니다. 통지를 받은 즉시 임차인에게 원상복구를 요구해 두면, 시정 기회를 받고도 따르지 않았다는 흐름을 보여 줄 수 있습니다.

임대인이 행정조치나 원상복구 과정에서 비용을 부담하게 되었다면 그 손해를 임차인에게 구할 수 있는지는 민법 제390조의 손해배상 법리로 따지게 됩니다. 어떤 비용까지 손해로 인정될지는 사안에 따라 다투어질 수 있으므로 지출 내역과 견적서, 통지서를 시간 순서대로 보관해 둡니다.

임차인 무단 증축 명도에서 증거와 문구를 준비하는 법

증축 사건은 '언제, 누가, 무엇을, 임대인 동의 없이' 했는지를 증명하는 싸움입니다. 가장 먼저 모을 자료는 계약서와 특약, 입주 당시 사진이나 영상, 건물의 기존 도면입니다. 이 자료가 원상회복의 기준점이 됩니다. 그다음 공사 중 사진, 이웃이나 관리인의 진술처럼 공사 시점을 보여 줄 자료를 확보합니다.

동의가 없었다는 점은 소극적 사실이라 증명이 어렵다고 느끼기 쉽습니다. 그래서 공사를 알게 된 즉시 서면으로 이의를 남기는 것이 중요합니다. 문자 메시지나 이메일로 "동의한 적 없는 공사이니 중단하고 원상복구하라"는 뜻을 보내 두면, 나중에 묵시적 동의 주장을 막는 기록이 됩니다. 반대로 공사를 알면서도 몇 년 동안 아무 말 없이 차임만 받아 왔다면, 그 기간 동안의 태도를 어떻게 설명할지 미리 정리해야 합니다.

현장 사진은 공용 부분이나 외부에서 보이는 범위에서 찍고, 실내 확인이 필요하면 점검 일정을 미리 통지해 함께 들어가는 방식이 안전합니다. 점유 공간에 동의 없이 들어가면 별도 분쟁의 불씨가 될 수 있습니다.

내용증명 문구는 목적에 따라 나눠 씁니다. 시정 요구에는 공사 내용, 동의하지 않았다는 사실, 원상복구 기한을 담고, 해지 통지에는 해지 의사와 이유, 인도와 원상회복 요구를 담습니다. 해지 의사표시는 철회할 수 없으므로 발송 전에 검토를 받는 것이 좋습니다.

비용과 진행 방식, 법도가 이 사건을 맡는 순서

법도 명도소송센터의 선임료는 200만원부터이며 사건의 난이도와 구조물 규모에 따라 케이스별로 정해집니다. 선임하시면 점유이전금지가처분 0원, 명도 내용증명 0원으로 함께 진행하고, 내용증명만 단독으로 맡기실 때는 20만원입니다. 인지·송달료·열쇠수리공·우편료 같은 법원 실비는 합계 대략 50만~100만원 수준입니다. 강제집행은 별도 계약으로 진행하며, 구조물 대체집행 비용은 철거 범위와 업체 견적에 따라 달라 상담 시 안내해 드립니다.

사건은 엄정숙 변호사가 직접 진행합니다. 엄정숙 변호사는 『명도소송 매뉴얼』의 저자이자 부동산·민사 전문 변호사로, 명도 사건 800건 이상과 점유이전금지가처분 600건 이상을 수행했습니다. 무단 증축 사건은 첫 소장의 구성이 집행 단계까지 영향을 주므로, 첫 상담에서 계약서와 현장 사진을 보며 경로 A와 B 가운데 어디에 무게를 둘지부터 정합니다.

선임은 1차 상담과 서류 준비, 심층 상담, 선임 계약, 소송 진행의 4단계로 이루어집니다. 방문하지 않아도 전화로 선임할 수 있고, 전국 어디의 건물이든 진행할 수 있습니다. 비슷한 사건의 무료 승소자료는 홈페이지 상단 메뉴에서 확인하실 수 있습니다. 현장 사진 몇 장과 계약서만 있어도 대략적인 방향은 첫 통화에서 잡을 수 있으니 02-591-5657로 먼저 연락 주시기 바랍니다.

자주 묻는 질문