공매 명도소송 비용, 왜 '받을 돈'부터 계산해야 할까요?

경매로 부동산을 산 매수인은 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면, 법원이 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에게 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있는 인도명령 제도(민사집행법 제136조①)를 쓸 수 있습니다. 그러나 이 제도는 민사집행법에 따른 경매 절차의 매수인을 위한 것이어서, 국세징수법에 따라 진행되는 공매의 낙찰자는 쓸 수 없습니다. 그래서 공매 낙찰자는 점유자가 스스로 나가지 않으면 명도소송으로 판결을 받고, 그 판결로 강제집행을 하는 길을 걸어야 합니다.

소송을 거치는 만큼 기간이 길어지고, 그동안 낙찰자는 대금을 다 치르고도 건물을 쓰지 못합니다. 공매 명도소송 비용을 따질 때 얼마를 쓰는지만 보면 계산의 절반을 놓치게 되는 이유가 여기에 있습니다. 점유자에게 돌려받을 수 있는 돈이 무엇이고 어디까지인지를 먼저 갈라 두어야 소송을 낼지, 합의로 끝낼지, 합의를 한다면 어디까지 양보할지를 판단할 수 있습니다.

받을 돈은 성격이 서로 다른 세 갈래로 나뉩니다. 첫째는 점유 기간의 사용 대가, 즉 차임에 상당하는 돈입니다. 둘째는 소송에 들어간 비용으로, 판결에서 패소한 당사자가 부담하게 됩니다. 셋째는 판결을 받고도 점유자가 나가지 않아 강제집행을 할 때 드는 비용입니다. 세 갈래는 근거 조문도, 청구하는 절차도, 실제로 손에 쥐는 방법도 다르므로 한데 섞어 생각하면 계산이 틀어집니다.

아래에서는 이 세 갈래를 차례로 살피되, 가장 다툼이 많은 첫째 갈래인 사용료부터 자세히 봅니다. 사용료는 점유자가 누구인지, 그 점유자가 선의인지 악의인지, 그리고 낙찰자가 소를 언제 냈는지에 따라 범위가 크게 달라지기 때문입니다.

점유자가 누구냐에 따라 청구할 상대와 범위가 달라집니다

소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있습니다. 그러나 민법 제213조 단서는 "점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다"고 정합니다. 사용료 청구도 같은 선에서 갈립니다. 점유할 권리가 없는 사람이 건물을 쓰고 있다면 법률상 원인 없는 이익을 얻고 있는 것이고, 점유할 권리가 있는 사람이라면 그 사람에게 부당이득을 구할 것이 아니라 그 권리관계 안에서 정해진 차임을 받는 문제가 됩니다.

공매 현장에서 만나는 점유자는 대체로 전 소유자(체납자)와 그 가족, 낙찰자에게 대항하지 못하는 임차인, 대항력이 낙찰자에게 미치는 임차인, 그리고 임차인에게서 다시 빌린 전차인이나 아무 권원 없이 들어와 있는 사람으로 나뉩니다. 누가 어느 칸에 들어가는지는 등기사항증명서와 공매 공고 자료, 전입세대 확인, 현장 조사를 맞춰 봐야 알 수 있고, 같은 칸에 있더라도 계약 내용과 날짜에 따라 결론이 달라질 수 있습니다. 아래 표는 큰 방향을 잡기 위한 정리일 뿐 개별 사건의 결론을 대신하지는 않습니다.

표에서 가장 조심할 칸은 대항력이 미치는 임차인입니다. 주택은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고(주택임대차보호법 제3조①), 상가건물은 건물의 인도와 사업자등록 신청이 있으면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다(상가건물 임대차보호법 제3조①). 그리고 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제3조④, 상가건물 임대차보호법 제3조②). 이 대항력이 낙찰자에게 주장될 수 있는 경우라면 낙찰자는 사용료를 받을 사람이 아니라 임대인 지위를 이어받은 사람으로서 차임을 받고, 임대차가 끝나면 보증금 반환 문제까지 떠안을 수 있습니다. 대항력이 낙찰자에게 미치는지는 다른 권리와의 선후 관계에 따라 달라질 수 있어 사안별로 따져야 합니다.

낙찰자에게 대항하지 못하는 임차인이라도 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추었다면, 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2②). 그리고 같은 법 제3조의2③은 "임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다"고 정합니다. 상가건물은 상가건물 임대차보호법 제5조②③이 비슷한 구조를 두고 있으나, 이 조문은 같은 법 제2조①의 보증금액 범위 안에 있는 임대차인지 먼저 확인해야 합니다. 보증금을 받으려면 건물을 비워야 하는 구조이므로, 임차인 쪽에서도 버티는 것이 꼭 유리하지만은 않다는 점을 협상에서 설명할 수 있습니다.

선의 점유자와 악의 점유자, 사용료 범위는 어떻게 갈리나요?

부당이득의 기본 조문은 민법 제741조입니다. "법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다." 점유할 권리 없이 남의 건물을 쓰는 사람은 차임에 상당하는 이익을 얻고, 소유자는 그만큼 손해를 입는다는 것이 사용료 청구의 기본 구조입니다. 차임 상당액을 어떻게 산정할지는 소송에서 주변 시세 자료나 감정 결과를 두고 다투는 경우가 많습니다.

그런데 점유자와 소유자 사이에는 민법이 따로 둔 규정이 있습니다. 제201조①은 "선의의 점유자는 점유물의 과실을 취득한다"고 정하고, 제201조②는 "악의의 점유자는 수취한 과실을 반환하여야 하며 소비하였거나 과실로 인하여 훼손 또는 수취하지 못한 경우에는 그 과실의 대가를 보상하여야 한다"고 정합니다. 제201조③은 그중 제2항의 규정을 폭력 또는 은비에 의한 점유자에게 준용합니다. 대법원 판결은 건물을 사용해서 얻는 이익도 과실에 준하는 것으로 보아 이 조문을 적용하는 취지이므로, 선의의 점유자에게는 사용 대가를 돌려받기 어려울 수 있고 악의의 점유자에게는 그 대가를 보상하라고 요구할 근거가 생깁니다.

선의냐 악의냐를 가르는 기준도 생각보다 엄격합니다. 대법원 판결은 여기의 선의의 점유자를 과실취득권을 포함하는 권원이 있다고 잘못 믿은 점유자로 보고, 그렇게 믿을 만한 정당한 근거가 있어야 한다는 취지입니다. 한편 민법 제197조①은 "점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유한 것으로 추정한다"고 정하므로, 점유자가 악의였다는 사정은 이를 주장하는 낙찰자 쪽에서 드러내야 하는 구조가 됩니다. 공매 사실을 알았는지, 낙찰자가 보낸 내용증명을 언제 받았는지, 점유자가 어떤 권원을 내세웠는지가 모두 이 판단의 자료가 됩니다.

제201조와 제748조가 같은 사건에서 어떤 관계로 적용되는지, 즉 점유자에게 어느 조문을 근거로 어디까지 구할 수 있는지는 사안에 따라 판단이 갈릴 수 있는 영역입니다. 실무에서는 두 조문을 함께 근거로 들면서, 점유자가 악의로 바뀐 시점을 가능한 한 앞당겨 증명하는 데 힘을 쏟습니다. 악의의 수익자가 붙여야 하는 이자의 비율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 민법 제379조가 정한 연 5푼을 기준으로 검토하게 됩니다.

결국 사용료 청구에서 낙찰자가 할 일은 두 가지로 압축됩니다. 하나는 점유자에게 점유할 권리가 없다는 점을 분명히 하는 것이고, 다른 하나는 점유자가 그 사실을 알고 있었다는 사정을 기록으로 남기는 것입니다. 소유권을 취득한 직후 보내는 내용증명은 단순한 퇴거 요청이 아니라, 그 이후의 점유를 악의 점유로 다툴 수 있는 자료를 만드는 일이기도 합니다. 다만 통지 한 번으로 곧바로 악의가 확정된다고 단정할 수는 없으므로, 통지에 소유권 취득 사실과 근거 서류, 퇴거 기한, 사용료 청구 예정 사실을 구체적으로 적어 두는 것이 좋습니다.

소를 언제 내느냐가 사용료의 기준선이 되는 이유

민법 제197조②는 "선의의 점유자라도 본권에 관한 소에 패소한 때에는 그 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 본다"고 정합니다. 점유자가 끝까지 선의를 주장하더라도 낙찰자가 낸 소송에서 점유자가 패소하면, 그 소가 제기된 때부터는 악의의 점유자로 보게 되는 것입니다. 이 조문 덕분에 사용료 청구에는 '소 제기일'이라는 분명한 기준선이 하나 생깁니다.

이 기준선은 거꾸로 읽으면 경고이기도 합니다. 협상이 될 듯 말 듯한 상태로 몇 달을 보내다가 소를 늦게 내면, 그 몇 달은 점유자가 선의를 주장할 여지가 남는 기간이 됩니다. 공매 명도소송 비용을 아끼려고 소 제기를 미루는 판단이 오히려 받을 수 있는 사용료를 줄이는 결과로 이어질 수 있다는 뜻입니다. 협상을 하더라도 기한을 정하고, 기한이 지나면 바로 소를 내는 구조로 가는 편이 사용료 면에서도 유리합니다.

1. 1대금 납부·소유권 취득사용료 계산의 출발점입니다. 공매에서 소유권을 취득하는 시점은 국세징수법이 정하므로 대금 납부일과 등기 진행 상황을 먼저 확인합니다.
2. 2내용증명 발송소유권 취득 사실, 근거 서류, 퇴거 기한, 사용료 청구 예정 사실을 적어 이후 점유의 악의 여부를 다툴 자료를 만듭니다.
3. 3점유이전금지가처분다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 합니다(민사집행법 제300조①).
4. 4명도소송 제기건물 인도 청구와 차임 상당 사용료 청구를 함께 냅니다. 점유자가 패소하면 이 소가 제기된 때로부터 악의의 점유자로 봅니다(민법 제197조②).
5. 5판결·강제집행·비용 확정인도는 민사집행법 제258조에 따라 집행하고, 사용료와 소송비용은 금전 채권으로 따로 회수 절차를 밟습니다.

다만 소 제기일 이전 기간이라고 해서 언제나 사용료를 포기해야 하는 것은 아닙니다. 점유자가 처음부터 점유할 권리가 없음을 알았다는 사정, 예컨대 공매 진행 사실을 알고도 계속 머물렀다거나 낙찰자의 통지를 받고도 아무런 권원을 내세우지 못했다는 사정이 드러나면 그보다 앞선 시점부터 악의를 다툴 여지가 있습니다. 어느 시점부터 사용료를 인정받을 수 있는지는 결국 증거에 따라 법원이 판단할 문제입니다.

또 한 가지, 사용료는 낙찰자가 소유권을 취득한 뒤의 기간에 대해서만 낙찰자가 청구할 수 있습니다. 그 이전 기간의 사용 대가는 원칙적으로 당시의 소유자와 점유자 사이의 문제이므로 낙찰자의 청구 범위에 넣지 않습니다.

소송비용과 집행비용, 이겨도 전부 돌아오지는 않습니다

소송비용은 패소한 당사자가 부담합니다(민사소송법 제98조). 그러나 판결 주문에 소송비용을 피고가 부담한다고 적혀도 그 자체로 금액이 정해지는 것은 아닙니다. 소송비용의 부담을 정하는 재판에서 그 액수가 정하여지지 아니한 경우에는 제1심 법원이 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 당사자의 신청을 받아 결정으로 소송비용액을 확정합니다(민사소송법 제110조①). 이 확정결정을 신청할 때에는 비용계산서와 그 등본, 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 합니다(민사소송법 제110조②).

변호사 보수는 특히 오해가 많은 항목입니다. 소송을 대리한 변호사에게 당사자가 지급하였거나 지급할 보수는 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서 소송비용으로 인정되고, 여러 변호사가 소송을 대리하였더라도 한 변호사가 대리한 것으로 보고 계산합니다(민사소송법 제109조①②). 실제로 낸 선임료 전액이 그대로 상대방 부담으로 넘어가는 구조가 아니라는 뜻이므로, 선임료를 '나중에 다 돌려받을 돈'으로 계산에 넣어서는 안 됩니다.

강제집행 단계의 비용은 민사집행법이 따로 정합니다. 민사집행의 신청을 하는 때에는 채권자는 민사집행에 필요한 비용으로서 법원이 정하는 금액을 미리 내야 하고, 법원이 부족한 비용을 미리 내라고 명하는 때에도 같습니다(민사집행법 제18조①). 채권자가 이 비용을 미리 내지 아니한 때에는 법원은 결정으로 신청을 각하하거나 집행절차를 취소할 수 있습니다(민사집행법 제18조②). 이렇게 먼저 낸 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받습니다(민사집행법 제53조①).

문제는 명도 집행이 돈을 만들어 내는 집행이 아니라는 점입니다. 부동산 인도 집행에서 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 하고(민사집행법 제258조①), 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 합니다(제258조③). 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 그 동산을 인도하여야 하고(제258조④), 그런 사람도 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(제258조⑤). 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(제258조⑥). 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 진행됩니다. 제258조⑥의 매각대금에서 비용을 빼는 경우는 있지만, 인도집행 자체가 낙찰자가 낸 비용을 변상할 재원을 만드는 절차는 아닙니다. 결국 판결로 받은 사용료와 함께 채무자의 다른 재산에서 회수하는 길을 미리 설계해야 합니다.

참고로 법도 명도소송센터의 비용 안내는 다음과 같습니다. 명도소송 선임료는 200만원부터 사건별로 정해지고, 선임하시면 점유이전금지가처분과 명도 내용증명은 별도 수임료 없이 0원으로 진행합니다. 인지대·송달료·열쇠수리공·우편료 같은 법원 실비는 합계 대략 50만~100만원 범위에서 사건에 따라 달라지며, 강제집행은 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸립니다. 상대방에게 청구할 수 있는 항목은 02-591-5657 상담 때 사건 자료를 보고 안내해 드립니다.

점유자가 꺼내는 말, 낙찰자는 이렇게 판단합니다

점유자가 꺼내는 말에 감정적으로 맞서기보다 각각의 법적 의미를 갈라 두면 협상의 기준이 흔들리지 않습니다. 자주 듣는 세 가지 말과 그 판단입니다.

점유자의 말에 즉석에서 응수하기보다 그 말을 기록으로 남기는 편이 낫습니다. 문자와 내용증명 답신, 대화 일시와 요지를 정리한 메모는 나중에 선의·악의, 실제 사용 여부, 합의 조건을 다툴 때 자료가 됩니다. 다만 점유자의 사생활을 침해하거나 허락 없이 내부에 들어가는 방식은 오히려 낙찰자에게 불리할 수 있으므로 피해야 합니다.

청구를 실제 회수로 바꾸는 준비 순서

첫째, 소장에 무엇을 묶을지 정합니다. 건물 인도 청구에 소유권 취득 뒤의 사용료를 함께 담을지, 변론 종결 뒤 인도 완료일까지의 사용료까지 구할지 검토하고, 점유자가 여럿이면 실제 점유 부분과 점유를 시작한 시점을 사람별로 나눠 적습니다. 피고를 잘못 세우면 판결을 받고도 집행 현장에서 막힐 수 있으므로 전입세대 확인과 현장 조사를 먼저 마칩니다.

둘째, 판결 전에 점유가 바뀌지 않도록 점유이전금지가처분을 검토합니다. 가처분 결정을 받았다면 그 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못하므로(민사집행법 제292조②, 제301조로 준용), 결정이 나면 곧바로 집행 신청까지 이어 가야 합니다. 가처분 단계에서 확인한 실제 점유자는 본안 소송의 피고 특정과 사용료 청구 상대를 정하는 데에도 그대로 쓰입니다.

셋째, 판결을 받으면 인도집행과 금전 회수를 나눠 진행합니다. 인도집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 하므로(민사집행법 제258조②) 집행 일정에 맞춰 출석을 준비하고, 사용료는 판결로, 소송비용은 소송비용액 확정 결정까지 받아 둔 뒤 채무자 재산을 찾아 집행합니다. 체납으로 공매가 진행된 전 소유자처럼 재산이 넉넉하지 않은 상대라면 회수 가능성을 현실적으로 따져 보고, 사용료 일부를 양보하는 대신 퇴거 날짜를 앞당기는 합의가 더 나은 선택일 수도 있습니다.

넷째, 모든 과정의 서류를 한곳에 모읍니다. 대금 납부 영수증과 등기사항증명서, 공매 공고 자료, 내용증명과 도달 증명, 현장 사진, 점유자와의 연락 기록, 단계마다 낸 비용의 영수증은 사용료 계산과 악의 판단, 소송비용 확정 신청에 모두 다시 쓰입니다.

법도 명도소송센터는 『명도소송 매뉴얼』의 저자인 엄정숙 변호사가 사건을 직접 진행하며, 명도 사건 800건 이상과 점유이전금지가처분 600건 이상을 수행해 왔습니다. 공매 낙찰 사건은 점유자 유형 판단과 사용료 청구 설계가 처음부터 맞물려야 하므로, 소장을 쓰기 전 단계에서 함께 검토하는 것이 비용과 시간을 아끼는 길입니다. 방문 없이 전화로 선임할 수 있고, 전국 사건을 진행합니다.

공매 명도소송 비용, 자주 묻는 질문