팝업스토어는 며칠에서 몇 달 동안 빈 점포나 쇼핑몰의 한 구획을 빌려 브랜드를 알리는 방식입니다. 그런데 반응이 좋았던 팝업일수록 운영사는 철수를 미루고 싶어 하고, 반대로 매출이 저조했던 팝업은 원상회복 비용을 아끼려고 시설을 남겨 둔 채 연락을 끊기도 합니다. 어느 쪽이든 다음 행사 일정이 걸린 임대인에게는 하루하루가 손실입니다.

팝업스토어 단기 임대 명도에서 가장 먼저 할 일은 소장 양식을 찾는 것이 아니라 이 계약에 어떤 법이 적용되는지를 가르는 것입니다. 상가건물 임대차보호법(이하 상가법)이 적용되는지, 적용된다면 어느 조문까지인지, 상가법이 빠진다면 민법의 어떤 조문이 남는지에 따라 상대방이 꺼낼 수 있는 주장과 임대인이 서둘러야 할 일이 달라지기 때문입니다. 이 글은 그 순서를 조문 근거와 함께 차례로 따라갑니다.

팝업스토어 단기 임대 명도, 일반 상가 명도와 출발점이 왜 다를까요?

일반적인 상가 명도는 대개 차임 연체나 계약 만료 후 갱신거절에서 출발합니다. 임대인은 상가법상 3기 차임연체 해지(제10조의8)나 갱신요구를 거절할 수 있는 사유(제10조① 각 호)를 확인하고, 그다음 내용증명과 점유이전금지가처분, 명도소송으로 넘어가는 흐름이 익숙합니다. 이 흐름의 바탕에는 이 임대차에 상가법이 적용된다는 전제가 깔려 있습니다.

팝업스토어는 이 전제부터 흔들립니다. 상가법 제16조는 "이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다."라고 정합니다. 명백한 일시사용이라면 상가법의 보호 장치가 한꺼번에 빠지고 민법 임대차 규정으로 판단하게 됩니다.

문제는 짧으면 곧 일시사용이라는 공식이 조문에 없다는 점입니다. 제16조는 기간의 길이를 기준으로 삼지 않고 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우라는 표현을 씁니다. 그래서 몇 주짜리 계약이라도 같은 운영사가 같은 자리에서 계약을 연달아 이어 왔다거나 상시 매장처럼 꾸며 영업해 왔다면, 일시사용이 명백하다고 보기 어렵다는 반론이 나올 여지가 있습니다. 반대로 행사명, 운영 기간, 철수 일정이 계약서와 실제 운영에서 일관되게 드러난다면 일시사용 쪽 사정이 두터워집니다.

일시사용에 해당하는지는 계약의 목적, 기간, 설치한 시설의 정도, 갱신을 예정했는지 같은 사정을 함께 살펴 판단되는 영역이어서 어느 한 요소로 단정할 수 없습니다. 임대인 입장에서는 결론을 미리 정해 두기보다 두 경우를 모두 상정해 각각에서 필요한 조치를 빠짐없이 해 두는 편이 안전합니다.

상가법 제16조, 일시사용이 명백하면 무엇이 빠지나

일시사용을 위한 임대차임이 명백하다면 상가법은 통째로 적용되지 않습니다. 팝업 운영사가 흔히 꺼내는 주장 가운데 상당수가 상가법을 전제로 한 것이어서, 이 단계에서 정리가 되면 협상의 지형이 크게 달라집니다.

특히 최소 1년은 보장된다는 운영사의 주장은 상가법 제9조①을 근거로 하는 경우가 많습니다. 일시사용이 명백하다면 제16조에 따라 제9조① 자체가 적용되지 않으므로 이 주장은 근거를 잃습니다. 반면 명백하지 않고 보증금액 기준 이하인 임대차라면 이 주장이 상당한 힘을 가질 수 있어, 임대인이 일시사용 사정을 뒷받침할 자료를 얼마나 갖추었는지가 승부처가 됩니다.

권리금도 마찬가지입니다. 상가법 제10조의4①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정해진 방해행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 정합니다. 일시사용이 명백하다면 이 보호 규정 자체가 적용되지 않습니다. 또 상가법이 적용되는 경우라도 목적물인 상가건물이 유통산업발전법에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부라면(전통시장은 제외) 제10조의5에 따라 제10조의4가 적용되지 않으므로, 쇼핑몰 안의 팝업 구획이라면 이 점도 함께 확인해야 합니다.

아래 표는 자주 거론되는 조문을 두 갈래로 정리한 것입니다. 오른쪽 칸의 실제 적용 여부는 보증금액과 계약 내용에 따라 개별 확인이 필요합니다.

일시사용이 명백하지 않다면, 상가법 제2조와 제9조부터 다시 보기

명백한 일시사용이라고 단정하기 어렵다면 상가법 적용 범위를 확인해야 합니다. 상가법 제2조①은 이 법이 상가건물, 즉 제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물의 임대차에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우도 포함한다고 정합니다. 다만 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다는 단서가 붙어 있습니다. 차임이 있으면 환산한 금액을 포함해 따지며(제2조②) 구체 기준은 대통령령에 맡겨져 있습니다.

보증금액을 넘는 임대차라고 해서 상가법이 전부 빠지는 것은 아닙니다. 제2조③은 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조를 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다고 정합니다. 그러니 차임이 높은 팝업 계약이라도 대항력, 계약갱신요구, 권리금 회수기회 보호, 3기 차임연체 해지 같은 조문은 여전히 검토 대상입니다. 반면 1년 간주를 정한 제9조와 법정갱신을 정한 제10조④는 이 열거에 없으므로 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용되지 않습니다.

제9조①은 "기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다."라고 정하고, 단서에서 "임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다."라고 덧붙입니다. 1년 간주는 임차인을 위한 장치여서, 임차인이 원하면 1년을 주장할 수 있지만 임대인이 짧은 약정 기간을 내세워 이를 물리치기는 어렵습니다. 보증금액 기준 이하의 팝업 계약에서 일시사용이 명백하지 않다고 판단되면 석 달짜리 계약이라도 운영사가 1년을 주장할 여지가 생기는 이유가 여기에 있습니다. 또 제9조②는 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다고 정하므로, 보증금 정산 계획도 함께 세워 두어야 합니다.

이 단계에서 임대인이 할 일은 판단 자료를 모으는 것입니다. 계약서의 목적 조항과 기간, 운영사가 낸 사업자등록 내용, 시설 공사 범위, 예전에 같은 자리에서 계약한 적이 있는지 같은 사정을 정리해 두면 상대방의 1년 주장이나 갱신요구에 대응할 근거가 됩니다. 보증금액 기준 이하로 상가법이 적용된다면 제10조④의 갱신 거절 통지 기간도 개별 검토가 필요합니다.

민법으로 넘어가도 빠지는 조문이 있습니다, 제653조

상가법이 빠지면 민법 임대차 규정으로 판단합니다. 그런데 여기서 많이 하는 실수가 상가법이 안 되니 민법 제640조, 즉 2기 연체 해지를 쓰면 된다는 생각입니다. 민법 제653조는 제628조, 제638조, 제640조, 제646조 내지 제648조, 제650조 및 전조(제652조)의 규정은 일시사용하기 위한 임대차 또는 전대차인 것이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다고 정합니다. 일시사용이 명백한 팝업 계약이라면 제640조의 2기 연체 해지 조문도 적용되지 않는다는 뜻입니다.

제653조가 빼 둔 조문은 임대인에게 불리한 것만 있는 것이 아닙니다. 차임증감청구권(제628조), 임차인의 부속물매수청구권(제646조), 전차인의 부속물매수청구권(제647조), 건물 임대인의 법정질권(제650조), 그리고 일정한 임대차 조문에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것을 무효로 하는 강행규정(제652조)이 함께 빠집니다. 예를 들어 팝업 운영사가 임대인의 동의를 얻어 설치한 진열 설비를 사 가라고 요구하더라도, 일시사용이 명백한 임대차라면 제646조의 부속물매수청구권을 근거로 삼을 수 없습니다. 반대로 임대인 쪽에서도 임대차에 관한 채권으로 건물에 부속한 임차인 소유의 동산을 압류한 때 질권과 동일한 효력을 인정하는 제650조의 법정질권 규정이 적용되지 않는다는 점은 알고 있어야 합니다.

그렇다면 일시사용 팝업에서 운영사가 차임을 내지 않으면 임대인은 계약을 끝낼 수 없을까요? 그렇게 단정할 일은 아닙니다. 다만 그때의 해지 가능 여부는 제640조 같은 명문 규정이 아니라 채무불이행에 관한 일반 법리의 영역에서 다투어지므로 결론을 미리 말하기 어렵습니다. 민법 제544조는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에 상대방이 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 정하고, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다고 덧붙입니다. 이 조문은 해제에 관한 것이어서, 이미 사용과 수익이 이루어진 임대차에 어떻게 적용될지는 따로 따져야 합니다.

실무에서는 남은 기간이 짧은 경우가 많아, 연체를 이유로 한 계약 종료를 다투기보다 만료를 기다려 반환을 구하는 편이 쟁점을 줄이기도 합니다. 어느 쪽이 나은지는 남은 기간, 연체 규모, 다음 입점 일정에 따라 달라집니다.

기간이 끝났는데 철수하지 않으면 임대인은 언제까지 이의해야 할까요?

제653조가 빼 두지 않은 조문 가운데 팝업 임대인에게 가장 중요한 것이 민법 제639조입니다. 제639조①은 "임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."라고 정합니다. 제653조의 제외 목록에 제639조는 들어 있지 않으므로, 일시사용이 명백한 팝업 계약이라도 이 묵시의 갱신 규정은 적용 대상입니다.

이 조문이 무서운 이유는 갱신 뒤의 출구에 있습니다. 제639조① 단서는 당사자가 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다고 정하는데, 제635조②1호에 따르면 건물에 대하여 임대인이 해지를 통고한 경우에는 상대방이 통고를 받은 날로부터 6월, 임차인이 통고한 경우에는 1월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다. 두 달짜리 행사를 위해 빌려준 자리인데 만료 뒤 이의를 미루다 묵시의 갱신이 인정되면, 임대인이 해지를 통고하고도 6월을 기다려야 하는 구조가 될 수 있습니다.

그래서 만료일이 다가오면 임대인은 이의 의사를 분명히 남겨야 합니다. 상당한 기간이 며칠인지는 조문이 정하지 않으므로, 만료 직후 사용과 수익이 계속되는 것을 확인한 즉시 이의하는 것이 안전합니다. 민법 제111조①에 따라 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생기므로, 문자나 구두 통보만으로 끝내지 말고 내용증명으로 도달을 증명할 수 있게 해 두어야 합니다. 이의서에는 계약 만료 사실, 사용과 수익의 계속에 대한 이의, 반환 기한, 원상회복 요구를 함께 적습니다.

한 가지 더 있습니다. 제639조②는 묵시의 갱신이 된 경우 전임대차에 대하여 제삼자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다고 정합니다. 팝업 계약에서 운영사의 모회사나 대행사가 보증을 섰다면, 이의를 놓쳐 갱신된 뒤에는 그 담보에 기대기 어려워질 수 있습니다. 아래는 만료 전후에 임대인이 밟을 순서입니다.

1. 1만료 전, 철수 일정 재확인
   계약서상 운영 종료일과 철거 완료일, 원상회복 범위를 서면으로 다시 알립니다.
2. 2만료일, 현장 확인
   영업이 계속되는지, 집기와 재고가 어떤 상태인지 사진과 영상으로 남깁니다.
3. 3만료 직후, 이의 내용증명
   제639조①의 이의와 반환 요구를 함께 담아 보냅니다. 효력은 상대방에게 도달한 때에 생깁니다(민법 제111조①).
4. 4점유이전금지가처분
   점유자가 바뀌기 전에 현상을 고정합니다. 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘기면 집행할 수 없으니 바로 집행을 신청합니다.
5. 5명도소송
   목적물 반환과 원상회복, 만료 이후 점유 기간의 차임 상당액 청구를 함께 설계합니다.
6. 6강제집행
   법원 소속 집행관이 점유를 빼앗아 인도합니다. 신청부터 본집행까지 약 3개월이 걸립니다.

만료일이 이미 지났다면 지금이라도 이의를 보내는 것이 먼저입니다. 이의 시점과 갱신 여부는 사실관계에 따라 갈리므로 02-591-5657로 계약서와 만료일을 알려 주시면 지금 할 일부터 안내해 드립니다.

반환청구에서 강제집행까지, 팝업 매장 철수 순서

이의를 했는데도 운영사가 나가지 않으면 이제 반환을 구하는 절차로 넘어갑니다. 임대차가 기간 만료로 끝났다면 임대인은 계약에 따라 목적물 반환을 구할 수 있고, 임대인이 건물 소유자라면 민법 제213조의 소유물반환청구권도 근거가 됩니다. 제213조는 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다고 정하면서 "그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다."라고 덧붙입니다. 결국 운영사가 점유할 권리, 즉 갱신된 임대차나 상가법상 보호를 내세울 수 있느냐가 다툼의 중심이 되고, 앞에서 본 일시사용 판단과 이의 시점이 여기서 다시 쓰입니다.

반환과 함께 원상회복도 청구합니다. 민법 제654조는 제615조를 임대차에 준용하는데, 제615조는 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 하고 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 제654조는 제653조의 제외 목록에 없으므로 일시사용 팝업에도 원상회복 의무가 그대로 문제됩니다. 가벽, 조명, 래핑처럼 팝업 특유의 시설이 남아 있다면 철거 범위를 구체적으로 적어 요구하십시오. 만료 이후 점유 기간에 대해서는 차임 상당액을 부당이득(민법 제741조)으로 구하는 구성이 거론되지만, 인정 범위는 사안에 따라 다릅니다.

소송이 진행되는 동안 운영사가 다른 브랜드나 제3자에게 자리를 넘기면 판결을 받고도 집행이 꼬일 수 있습니다. 민사집행법 제300조①은 다툼의 대상에 관한 가처분은 "현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다."라고 정하는데, 점유이전금지가처분이 바로 이 조문에 기댑니다. 가처분 재판의 집행은 제301조로 준용되는 제292조②에 따라 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못하므로, 결정이 나오면 바로 집행 신청을 이어 가야 합니다.

판결을 받으면 강제집행으로 갑니다. 민사집행법 제258조①은 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다고 정하고, ②는 이 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다고 정합니다. 매대와 재고처럼 강제집행의 목적물이 아닌 동산은 집행관이 제거하여 채무자에게 인도하여야 하고(③), 채무자가 없는 때에는 채무자와 같이 사는 사리를 분별할 지능이 있는 친족 또는 채무자의 대리인이나 고용인에게 인도하여야 하며(④), 이들도 없는 때에는 집행관은 그 동산을 채무자의 비용으로 보관하여야 합니다(⑤). 채무자가 그 동산의 수취를 게을리 한 때에는 집행관은 집행법원의 허가를 받아 그 동산을 매각하고 비용을 뺀 뒤에 나머지 대금을 공탁하여야 합니다(⑥). 짐 반출은 법원 소속 집행관에 의하여 진행됩니다.

현장에서 자주 듣는 말, 조문으로 판정하기

팝업스토어 단기 임대 명도 현장에서 운영사가 꺼내는 말은 대체로 비슷합니다. 아래 네 가지를 조문에 비추어 정리했습니다. 판정은 일반적인 구조를 설명한 것이고, 실제 결론은 계약 내용과 운영 실태에 따라 달라질 수 있습니다.

다음 팝업 계약부터 바꿔 둘 것, 임대인 체크리스트

분쟁이 생긴 뒤에 쓸 수 있는 자료는 결국 계약 당시와 운영 기간 중에 남긴 것들입니다. 다음 계약부터는 아래 항목을 계약서와 운영 기록에 담아 두기를 권합니다. 다만 계약서에 문구를 넣었다고 해서 그것만으로 일시사용이 명백해진다고 단정할 수는 없고, 실제 운영이 문구와 일치해야 의미가 있습니다.

팝업스토어 단기 임대 명도, 자주 묻는 질문